Unzulässige Tierhaltung als Kündigungsgrund

Der Vermieter kann fristgerecht kündigen, ohne vorher auf Unterlassung zu klagen, wenn der Mieter trotz Abmahnung eine unerlaubte Tierhaltung (Katze) fortsetzt.

Die Kündigung der Kl. ist gemäß § 564 b II Nr. 1 BGB begründet, denn die Bekl. haben trotz Abmahnung die vom Vermieter untersagte Katzenhaltung nicht eingestellt.

Ist - wie hier im Mietvertrag vom 11. Juni 1970 - in einem Mietvertrag über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vereinbart, daß eine Tierhaltung des Mieters der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf, und ergeben sich aus dem Gesamtverhalten der Parteien vor, bei und nach Vertragsschluß keine Anhaltspunkte für einen anderweitigen Vertragswillen, unterliegt die Entscheidung, ob der Vermieter die Zustimmung zur Haltung eines Hundes in der Mietwohnung erteilen oder versagen will, seinem Ermessen schlechthin. Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses kann in einem solchen Fall die Entfernung eines ohne seine Zustimmung gehaltenen Hundes aus dem Mietobjekt verlangen, sofern diesem Begehren nicht der Einwand des Rechtsmißbrauchs entgegensteht (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 13. Januar 1981 - 4 REMiet 5/80 - WuM 1981, 53; LG Berlin, Urteil vom 14. Januar 1993 - 62 S 331/92 - GE 1993, 421). Diese Rechtsprechung gilt ebenso, soweit es sich bei dem gehaltenen Tier um eine Katze handelt (LG Berlin, Urteil vom 22. November 1982 - 62 S 100/82 - GE 1983, 123).

Es kann hier dahingestellt bleiben, inwieweit die Tierhaltung von einer schriftlichen Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht werden darf (vgl. BGH, NJW 1991, 1751), denn die mietvertragliche Klausel ist jedenfalls insoweit wirksam, als sie die Tierhaltung von einer Zustimmung des Vermieters abhängig macht. Unabhängig davon, ob der Mieter durch das weitere Erfordernis einer schriftlichen Zustimmung unangemessen benachteiligt wird, ist nämlich von einer Trennbarkeit zwischen Erlaubnis und deren Form auszugehen, so daß lediglich das Schriftformerfordernis unwirksam wäre (vgl. OLG Frankfurt/Main, WuM 1992, 56, 62).

Für einen Rechtsmißbrauch des Vermieters bei seinem Vorgehen ergeben sich vorliegend keine Anhaltspunkte. Die Bekl. haben bereits nicht substantiiert vorgetragen, daß ihnen vom Voreigentümer die Haltung von Katzen gestattet worden ist oder diesem bzw. dem Kl. die Haltung über längere Zeit bekannt war, zumal aus der bloßen Tatsache, daß der Vermieter das Tier des Mieters in dessen Wohnung gesehen und dies nicht beanstandet hat, ohnehin nicht auf eine stillschweigende Genehmigung des Vermieters zur Tierhaltung geschlossen werden kann (LG Berlin, Urteil vom 1. September 1982 - 61 S 112/82 - GE 1982, 993). Es kann hier dahingestellt bleiben, ob auch andere Mietparteien vergleichbare Haustiere halten, denn die Bekl. haben selbst nicht geltend gemacht, daß dies mit Wissen und Zustimmung des Vermieters geschieht.

Der Kl. mußte sich hier auch nicht auf die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs nach § 550 BGB verweisen lassen. Die Kammer hat zwar im Verfahren über die Wirksamkeit der vorliegenden Kündigung als fristlose ausgeführt, vor einer solchen Kündigung als ultima ratio sei eine Unterlassungsklage zu erheben (LG Berlin, Urteil vom 3. März 1997 - 62 S 540/96 -). Es kann hier jedoch dahingestellt bleiben, ob dies im Regelfall auch bei einer fristgemäßen gelte. Denn vorliegend haben die Bekl. trotz ausdrücklicher Abmahnung - und damit in Kenntnis des entgegenstehenden Willens des Vermieters - die unerlaubte Tierhaltung fortgesetzt. Hat der Vermieter die Erlaubnis zur Tierhaltung verweigert, hält der Mieter aber dennoch das Tier weiterhin, so ist eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses gemäß § 564 b II Nr. 1 BGB gerechtfertigt (Kinne in MietPrax, Fach 8, Rz. 47; Börstinghaus in MietPrax, Fach 1, Rz. 202), zumal bei der Kündigung nach § 564 b II Nr. 1 BGB grundsätzlich eine Abmahnung nicht einmal erforderlich wäre (OLG Oldenburg, Rechtsentscheid vom 18. Juli 1991 - 5 UH 2/91 - ZMR 1991, 427).

Vereinbart war, die Tierhaltung bedürfe einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Der Mieter hielt ohne Genehmigung und trotz Abmahnung eine Katze.

Die daraufhin ausgesprochene fristgerechte Kündigung hielt das LG Berlin in seinem Urteil vom 13. Juli 1998 für begründet. Die Formularvereinbarung sei wirksam; der Mieter könne nicht verlangen, daß erst auf Unterlassung geklagt werde. Bei fristgerechter Kündigung sei eine schuldhafte Vertragsverletzung auch wg. vorheriger Abmahnung zu bejahen. Die Ausführungen der Kammer zum formularmäßigen Tierhaltungsverbot sind nicht ganz zweifelsfrei, denn in einem ähnlichen Fall (schriftliche Genehmigung, Untervermietung) hatte der Bundesgerichtshof entschieden, daß wegen der Unzulässigkeit des Schriftformvorbehalts die gesamte Klausel unwirksam sei (GE 1991, 615). Auch ist das Verbot jeglicher Tierhaltung nach § 9 AGBG unwirksam (BGH, GE 1993, 359).