Unzulässige Teilkündigung eines Gewerberaummietvertrages

Die Kündigung ist nach ihrem gesetzlichen Gehalt auf die Auflösung des Rechtsverhältnisses in seiner Gesamtheit ausgerichtet, so dass Teilkündigungen jedenfalls einzelner Rechte und Pflichten des Vertragswerkes grundsätzlich unzulässig sind.

Die zulässige Berufung hat Erfolg. Die Kl. konnte die Änderungsvereinbarung vom 30.6.2003 nicht separat kündigen, so dass es bei der Miethöhevereinbarung aus dieser Vereinbarung verbleibt. Die Kl. kann daher nicht die nach der Änderungsvereinbarung vom 4.4.2000 zunächst geschuldete Miete verlangen, soweit diese über die von der Bekl. bereits geleistete Miete hinausgeht.

Die Parteien verbindet der Mietvertrag vom 18.1.1994, der mit Vereinbarung vom 30.6.2003 wirksam abgeändert worden ist. Da die Parteien in dieser Vereinbarung übereinstimmend eine Vertragsänderung sehen, die die übrigen Regelungen des Ursprungsvertrages unberührt lassen sollte, stellt dies den übereinstimmenden Parteiwillen dar, an den der Senat bei der Vertragsauslegung aufgrund des unstreitigen Sachvortrages gebunden ist.

Da sich die Kündigungserklärung ausdrücklich darauf beschränkt, nur die Änderungsvereinbarung vom 30.6.2003 und damit die Vereinbarung der kostenneutralen Überlassung durch ordentliche Kündigung zu beenden, war sie nicht geeignet, rechtliche Wirkungen zu entfalten. Sie zielt darauf ab, die durch zweiseitigen Vertrag bestimmte Hauptleistungspflicht der Bekl. aus dem Mietvertrag aufzukündigen und damit einseitig abzuändern. Dies stellt sich als unzulässige Teilkündigung dar. Die Kündigung ist nach ihrem gesetzlichen Gehalt auf die Auflösung des Rechtsverhältnisses in seiner Gesamtheit ausgerichtet, so dass Teilkündigungen grundsätzlich unzulässig sind (Oprée in Lindner/Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 15 Rn. 41 m.w.N.; LG Köln, Urt. v. 17.10.2001, 10 S 154/01, WuM 2002, 671). Daher kann eine Kündigung nicht auf einen Teil der vertraglichen Abmachungen beschränkt werden, sondern nur das gesamte Vertragsverhältnis gekündigt werden (Wolf/Eckert/Ball, HdB des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 902; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 542 Rn. 78). Dem folgend können einzelne Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag grundsätzlich nicht von einer Vertragspartei einseitig aufgekündigt werden (Kandelhard in Herrlein/Kandelhard, MietR, 4. Aufl., § 542 Rn. 25; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 542 Rn. 15; Blank in Schmidt-Futterer, Miete, 10. Aufl., § 542 Rn. 87; AG Düsseldorf, Urt. v. 6.8.1993, 32 C 4631/93, WuM 1994, 426; AG Plauen, Urt. v. 5.10.1993, 2 C 885/93, WuM 1994, 18; LG Aachen, Urt. v. 13.1.1989, 3 S 271/88, ZMR 1989, 227). Eine Abänderung einzelner vertraglicher Pflichten und Rechte kann demnach grundsätzlich nur durch eine entsprechende Änderungsvereinbarung erreicht werden, die die Parteien aber nicht getroffen haben.

Von diesen Grundsätzen abweichend wird in Rechtsprechung und Literatur allenfalls dann ausnahmsweise eine Teilkündigung für zulässig gehalten, wenn es um separate Teile der Mietsache geht, nicht aber um einzelne, die willentliche Ausgewogenheit des Mietverhältnisses betreffende Rechte und Pflichten. Daher wird ausnahmsweise zum Teil dann eine Teilkündigung bejaht, wenn mehrere Mietgegenstände in einem Vertrag vermietet worden sind oder es sich sonst um abtrennbare Teile handelt und dem Mieter die Teilkündigung nicht unzumutbar ist. Der Senat kann offen lassen, ob derartigen Ausnahmen zu folgen ist, oder ob in Anbetracht einer ausdrücklichen Regelung für Wohnraummietverhältnisse in § 573 b BGB in Ermangelung einer Regelungslücke hierfür kein Raum ist, denn ein der vorbeschriebenen Fallkonstellation vergleichbarer Fall liegt hier nicht vor.

Dafür, dass die Parteien mit der Änderungsvereinbarung vom 30.6.2003 nur eine befristete Änderung der Miethöhe oder eine vorläufige Herabsetzung der Miete, die jede der Parteien jederzeit widerrufen konnte, vereinbaren wollten, ist nichts ersichtlich. Vielmehr ist Ziffer 7 der Vereinbarung vom 30.6.2001 sachgerecht dahin auszulegen, dass die Parteien die Mietänderung als solche nicht von vornherein befristen wollten, um die langfristige Bindung des gesamten Vertragswerkes insgesamt nicht zu gefährden und deshalb ausdrücklich auf die Kündigungsmöglichkeit aus wichtigem Grund als allein verbleibende Möglichkeit hingewiesen haben, sich aus dem langfristigen Vertragsverhältnis zu lösen. Für eine Auslegung der Klausel dahin, dass die Parteien die langfristige Bindung des Vertragswerkes insgesamt aufgeben wollten, bieten sich keine Anhaltspunkte.

Die Kündigung einzelner Rechte oder Pflichten des Mietvertrages ist nicht möglich.

Die Klägerin hatte der Beklagten 1994 Geschäftsräume vermietet; die monatliche Miete war durch Vereinbarung vom 4. April 2000 auf 3.539,13 DM = 1.809,53 € festgelegt worden. Am 30. Juni 2003 schlossen die Parteien eine weitere Vereinbarung, wonach die Überlassung der Räume „kostenneutral" erfolgen sollte. In dieser Vereinbarung hieß es: „Die Vereinbarung wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund bleibt davon unberührt." Im Juli 2009 kündigte die Klägerin die Vereinbarung unter Hinweis darauf, dass die am 4. April 2000 vereinbarte Miethöhe wieder zum 31. März 2010 gelte. Weil die Beklagte weiterhin keine Zahlungen leistete, erhob die Klägerin im Oktober 2010 Klage.

Das LG Stralsund verurteilte antragsgemäß, das OLG Rostock gab der Berufung der Beklagten statt und wies die Klage ab. Die Kündigung sei unwirksam gewesen, weil sie nur einen Teil des Mietvertrages, nämlich die Mietzahlungsverpflichtung, betroffen habe. Einzelne Rechte oder Pflichten aus dem Mietvertrag könnten nämlich von einer Partei grundsätzlich einseitig nicht aufgekündigt werden.