Unzulässige Teilkündigung eines gemeinschaftlich genutzten Gartens

Nach Treu und Glauben kann der Vermieter gehindert sein, im Zuge der Schaffung neuen Wohnraums die Nutzung bisher von allen Mietern gemeinschaftlich genutzter Gartenflächen zu kündigen, um sie künftig nur bestimmten Mietern zur Verfügung zu stellen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1. Der Beschwerdeführer erwarb im Jahr 2006 ein in Berlin‑Pankow gelegenes Grundstück, das mit einer als Mehrfamilienhaus genutzten Villa, einem Schuppen sowie einer Remise bebaut ist. Die Beteiligten zu 2 bis 7 sind bzw. waren Wohnungsmieter und nutzten auch den um das Haus herum gelegenen Garten; den Schuppen verwendeten sie als Abstellraum. Die mit dem Voreigentümer abgeschlossenen Mietverträge enthielten in § 2 unter der Überschrift „Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen" eine Klausel, nach deren Absatz 1 der Vermieter den Mietern „folgende" (nicht bezeichnete) Einrichtungen zur Verfügung stellte. Absatz 2 sah vor, dass die sonstigen zum gemeinsamen Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen ihrem jeweiligen Zweck entsprechend von den Mietern mitbenutzt werden konnten; Hof- und Außenanlagen konnten danach vom Vermieter jederzeit umgestaltet und einem anderen Zweck zugeführt werden. Der Beschwerdeführer beabsichtigte, einen von den Mietern als Abstellraum genutzten Raum im 2. Obergeschoss der Villa und den Schuppen sowie die Remise zu Wohnraum umzubauen. Die Benutzung des Gartens sollte danach nur noch den Mietern der in dem Schuppen/der Remise geplanten Wohnung und der im Erdgeschoss der Villa gelegenen Wohnungen offenstehen. Mit Schreiben an die Beteiligten zu 2 bis 7 vom 17. Juli 2006 widerrief der Beschwerdeführer für den Fall, dass die Benutzung des Gartens vom vorherigen Vermieter gestattet worden sei, diese Gestattung. Der Garten werde umgestaltet und einer neuen Nutzung zugeführt. Die Berechtigung hierfür ergebe sich aus § 2 Absatz 2 der Mietverträge. Mit Schreiben vom 19. September 2006 sprach der Beschwerdeführer gegenüber den erwähnten Beteiligten unter Bezugnahme auf § 573 b BGB eine Teilkündigung hinsichtlich des Gartens aus.

Da die Mieter dem Begehren des Beschwerdeführers entgegentraten, verfolgte er es gerichtlich weiter. Das Amtsgericht stellte mit Urteil vom 10. April 2007 fest, dass die Beteiligten zu 2-7 kein Nutzungsrecht am Schuppen und dem im 2. Obergeschoss des Hauses gelegenen Raum hätten, wies aber die auf Unterlassung der Gartennutzung gerichtete Klage ab; ferner wies es die Klage insoweit ab, als der Beschwerdeführer beantragt hatte, einzelne Beteiligte zur Beseitigung einer Hollywoodschaukel, zweier Sandkästen sowie eines Tisches zu verurteilen. Der Beschwerdeführer könne die Unterlassung der Gartennutzung nicht verlangen. Die Beteiligten zu 2 7 hätten ein Nutzungsrecht an dem Garten aus dem Mietvertrag. Die Frage, ob der Garten vom Mietgebrauch umfasst oder sein Gebrauch lediglich vom Vorvermieter gestattet worden sei, könne dahinstehen. Denn weder der frühere Vermieter noch der Beschwerdeführer hätten die auf dem einen oder, auf dem anderen Weg begründete Nutzungsbefugnis der Bekl. am Garten wirksam beendet. Gehe man von einem Mietgebrauch aus, habe es einer wirksamen Kündigung nach § 573 b BGB bedurft. Diese fehle vorliegend. Es sei dem Beschwerdeführer verwehrt, der Gemeinschaft der im Haupthaus wohnenden Mieter den großen Garten vollständig zu entziehen, um ihn sodann den Mietern von „Remise und Schuppen" zur alleinigen Nutzung zuzuschlagen. Insoweit könne offenbleiben, ob diese Schranke seiner Handlungsbefugnis in einer einschränkenden Auslegung des § 573 b BGB oder unmittelbar in § 242 BGB (Treu und Glauben) gründe. Der gesetzgeberische Zweck, der mit der Einführung der Möglichkeit einer Teilkündigung nach § 573 b BGB erreicht werden sollte, sei sicherzustellen, dass der wohnungsbaupolitisch wünschenswerte Ausbau von Dachgeschossen und die Aufstockung, der Ausbau oder die Schließung von Baulücken nicht am Widerstand der Mieter scheitere. Nebenräume und Grundstücksteile, sollten selbst zu Wohnraum werden oder der – notwendigen - Ausstattung des zu schaffenden Wohnraums dienen. Dieser Zweck bestimme zugleich das Maß, auf das sich die Kündigung zu beschränken habe: Der zu schaffende Wohnraum sei in dem Maß auszustatten, wie es zu einer wirtschaftlich einträglichen Vermietung nötig sei. Die Norm gebe aber selbst in Absatz 1 Nr. 2 den Hinweis, dass vorhandener Wohnraum nicht völlig zurückzutreten habe, denn danach komme als Kündigungsgrund nur in Betracht, den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. Der Beschwerdeführer wolle aber den großen Garten den Mietern des vorhandenen Wohnhauses vollständig entziehen und den wenigen neuen Mietern von Remise und Schuppen alleine zuschlagen. Selbst wenn man lediglich von einer Gestattung des Vermieters hinsichtlich der Gartennutzung durch die Mieter ausgehe, sei diese Nutzung nicht infolge des Widerrufs durch den Beschwerdeführer beendet. Dem stehe § 242 BGB entgegen. Dieses Verständnis zeige die Entscheidung des Kammergerichts vom 14. Dezember 2006 (WuM 2007, 68) auf. Der Kl. wolle den großen Garten allein wenigen geben und ihn der Gemeinschaft entziehen. Dies sei das Gegenteil dessen, was der Vermieter in dem vom Kammergericht entschiedenen Fall vorgehabt und wie es das Kammergericht gebilligt habe. Es sei weder dargelegt noch ersichtlich, dass diese Entscheidung des Beschwerdeführers betriebswirtschaftlich unumgänglich gewesen sei. Eine zulässige Umwidmung im Sinn von 2 Abs. 2 der Mietverträge sei der „Totalentzug" des Gartens jedenfalls

mieter in dem vom Kammergericht entschiedenen Fall vorgehabt und wie es das Kammergericht gebilligt habe. Es sei weder dargelegt noch ersichtlich, dass diese Entscheidung des Beschwerdeführers betriebswirtschaftlich unumgänglich gewesen sei. Eine zulässige Umwidmung im Sinn von 2 Abs. 2 der Mietverträge sei der „Totalentzug" des Gartens jedenfalls nicht. Der Beschwerdeführer könne demnach auch nicht die Räumung des Gartens von Gegenständen verlangen, die typischer Weise mit der Gartennutzung einhergingen. (...)

Das Landgericht Berlin teilte mit Schreiben vom 28. Juni 2007 mit, die zuständige Kammer habe die Sache beraten und sei einstimmig der Ansicht, dass die Berufung des Beschwerdeführers keine Aussicht auf Erfolg biete. Die Rechtssache habe auch keine grundsätzliche Bedeutung, so dass beabsichtigt sei, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen. Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass der Beschwerdeführer von den beteiligten Mietern nicht die Unterlassung der Gartennutzung verlangen könne. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ergebe sich die Befugnis zur gemeinschaftlichen Gartennutzung vorliegend unmittelbar aus § 2 Abs. 2 der Mietverträge. Dass der Garten als zum gemeinsamen Gebrauch bestimmte Anlage bzw. Einrichtung anzusehen sei, ergebe sich sodann aus Satz 2 der Regelung, wonach Hof- und Außenanlagen jederzeit umgestaltet und einem anderen Zweck zugeführt werden könnten. Bereits nach allgemeinem Sprachgebrauch falle ein Garten unter den Begriff der Außenanlagen. Schon aus diesem Grund sei die Gestattung der Gartennutzung hier anders als in dem Fall, der dem erwähnten Urteil des Kammergerichts zu Grunde gelegen habe, gerade nicht jederzeit frei widerruflich. Selbst wenn aber ein solcher Widerruf grundsätzlich möglich sein sollte, sei der Beschwerdeführer jedoch - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt habe - im Umkehrschluss aus dem Urteil des Kammergerichts nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB daran gehindert, dieses Recht (ebenso wie ein etwaiges Teilkündigungsrecht gemäß § 573 b BGB) geltend zu machen. (...)

Mit dem mit der Verfassungsbeschwerde angegriffenen Beschluss wies das Landgericht die Berufung des Beschwerdeführers gegen das Urteil des Amtsgerichts zurück. (...)

II. 2. Soweit der Beschwerdeführer rügt, der angegriffene Beschluss des Landgerichts verletze das Willkürverbot des Art. 10 Abs. 1 VvB, weil er dem Zweck von § 573 b BGB widerspreche, erweist sich die Verfassungsbeschwerde als unbegründet.

Im Hinblick auf Art. 10 Abs. 1 VvB besteht eine Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs für gerichtliche Entscheidungen nur in engen Grenzen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Tatbestands, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den Einzelfall sind Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschluss vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 [8 f.]; st. Rspr.). Ein verfassungsrechtlich zu beanstandender Verstoß unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots des Art. 10 Abs. 1 VvB liegt nicht schon immer dann vor, wenn die Rechtsanwendung Fehler enthält. Hinzukommen muss vielmehr, dass die Entscheidung schlechthin unhaltbar und deshalb objektiv willkürlich ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Entscheidung unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt, dass sie auf sachfremden Erwägungen beruht. Eine fehlerhafte Auslegung eines Gesetzes allein macht eine Entscheidung nicht willkürlich. Willkür liegt vielmehr erst dann vor, wenn die Rechtslage in krasser Weise verkannt worden ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene Rechtsauffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln. Erforderlich ist, dass die Entscheidung eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt oder den Inhalt einer Norm in krasser Weise missdeutet, so dass ein gesetzgeberisches Anliegen grundlegend verfehlt wird. Daran fehlt es, wenn sich das Gericht mit der Rechtslage auseinandersetzt und seine Auffassung nicht jedes sachlichen Grundes entbehrt (vgl. Beschlüsse vom 25. April 1994 - VerfGH 34/94 - LVerfGE 2, 16 [18], 11. Januar 1995 - VerfGH 81/94 - LVerfGE 3,3 [7] und 12. Dezember 1996 - VerfGH 38/96 - LVerfGE 5, 58 [60]; st. Rspr.; zum Bundesrecht: BVerfGE 86, 87, 273 [278 f.]; 89, 1 [13 f.]; BVerfG, Beschluss vom 13. Mai 2009 - 2 BvR 718/08 - juris Rn. 17).

Gemessen daran ist ein Verstoß der angegriffenen Entscheidung gegen das Willkürverbot nicht zu erkennen. Das Landgericht hat jedenfalls im Ergebnis den Regelungsinhalt der hier einschlägigen mietrechtlichen Regelung und das vom Gesetzgeber mit ihr verfolgte Anliegen jedenfalls nicht in einer Weise verfehlt, die objektiv willkürlich erscheint.

Nach § 573 Abs. 1 Nr. 2 BGB (gemeint: § 573 b Abs. 1 Nr. 2 BGB, die Red.), den das Landgericht - vom Beschwerdeführer unbeanstandet - als Grundlage für die im Ausgangsfall streitgegenständliche Teilkündigung der vertraglich eingeräumten Gartennutzung angesehen hat, kann der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB kündigen, wenn er die Räume oder Grundstücksteile dazu verwenden will, um neu zu schaffenden und vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. Ob die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Norm für eine Teilkündigung hier erfüllt waren, ließ das Landgericht in der angegriffenen Entscheidung offen, weil es den Beschwerdeführer jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 GB) daran gehindert sah, das Teilkündigungsrecht geltend zu machen. Es stützte sich dabei „im Umkehrschluss" auf das Urteil des Kammergerichts vom 14. Dezember 2006 - 8 U. 83/06 - (GE 2007, 291 ZMR 2007, 613). Das Gericht hatte darin die freie Widerruflichkeit der einem einzelnen Mieter gestatteten (nicht vertraglich eingeräumten) Nutzung einer Hinterhofteilfläche bejaht und dazu ausgeführt, § 242 BGB stehe dem Widerruf nicht entgegen, da das dort gegebene Interesse des Vermieters, die Hoffläche allen Mietern zur Verfügung zu stellen, Vorrang vor dem Alleinnutzungsinteresse des bisher nutzenden Mieters habe. Ausgehend davon wertete das Landgericht die Teilkündigung im Ausgangsverfahren als unzulässige Rechtsausübung, weil der Entzug der Möglichkeit zur Gartennutzung für bestimmte Mieter zugunsten anderer Mieter keine Zweckumwandlung der Außenanlagen (gemeinschaftliche Gartennutzung) darstelle und das Interesse der vorhandenen Mietergesamtheit an der gemeinschaftlichen Gartennutzung das Interesse des Beschwerdeführers überwiege, die Gartennutzung nur einzelnen neu zu gewinnenden Mietern gegen Zahlung eines Nutzungsentgelts zu ermöglichen. Diese Erwägungen halten, was keiner näheren Darlegung bedarf, für sich gesehen einer verfassungsgerichtlichen Überprüfung an den dargelegten Maßstäben des Willkürverbots stand.

Der Einwand des Beschwerdeführers, die auf § 242 BGB gestützte Entscheidung des Landgerichts widerspreche der mit der Schaffung des § 573 b BGB verfolgten Intention und sei deshalb willkürlich, greift nicht durch. Zwar wäre es verfassungsrechtlich schwer erträglich, wenn ein spezialgesetzlich ausdrücklich eingeräumtes Recht (hier: Recht zur Teilkündigung einer mitvermieteten Gartenfläche durch den Vermieter) mit Hilfe der Generalklausel des § 242 BGB im Wege einer reinen Billigkeitsentscheidung negiert würde. Dies ist hier indes nicht der Fall. Die Auffassung des Landgerichts, § 573 b Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. § 242 BGB gestatte es dem Vermieter nicht, im Zuge der Schaffung neuen Wohnraums die Nutzung bisher von allen Mietern gemeinschaftlich genutzter Gartenflächen zu kündigen, um sie künftig nur bestimmten Mietern zur Verfügung zu stellen, ist mindestens vertretbar und findet im Wortlaut und in der Entstehungsgeschichte des § 573 b Abs. 1 Nr. 2 BGB eine hinreichende Grundlage.

Aus dem Wortlaut des § 573 b Abs. 1 Nr. 2 BGB geht hervor, dass die Teilkündigung dazu dienen muss, den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten. Die Entstehungsgeschichte des früheren § 564 Abs. 2 Nr. 4 BGB bestätigt, dass die ausdrückliche Einbeziehung der bisherigen Mieter in den Kündigungstatbestand Ergebnis einer bewussten mietrechtspolitischen Entscheidung des Gesetzgebers war (vgl. hierzu zusammenfassend Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearbeitung 2006, § 573 b Rn. 16). Nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs., 12/3254, S. 5) sollte die Teilkündigung von Grundstücksteilen noch zulässig sein, um sie Mietern neu geschaffenen Wohnraums als Nebenräume anzubieten oder sie (bisherigen Mietern) als Ersatz für Räume oder Grundstücksteile anzubieten, die zur Schaffung von Wohnraum oder als Nebenräume für neue Mieter verwendet werden. In seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf sprach sich der Bundesrat dagegen aus, die gekündigten Räume oder Flächen nur den Mietern neu zu schaffenden Wohnraums anzubieten und die bisherigen Mieter bei der Verteilung dieser Räume unberücksichtigt zu lassen (BT‑Drs. 12/3254, S. 39), und schlug vor, dass die Kündigung bezwecken müsse, „die vorhandenen und die zu schaffenden Wohnungen angemessen mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten" (BT‑Drs. 12/3254, S. 37 r. Sp. zu cc). Die Bundesregierung stimmte dem mit der Maßgabe zu, dass das Erfordernis „angemessener" Ausstattung entfallen solle, weil sonst die Teilkündigung schon im Anfangsstadium dem Risiko der Unwirksamkeit ausgesetzt sei; zum angemessenen Ausgleich der Interessen der bisherigen Mieter und der künftigen Mitmieter reichten die rechtlichen Möglichkeiten bei der künftigen Neuverteilung der Nebenräume und Grundstücksteile aus (BT‑Drs. 12/3254, S. 48 zu c). Diese Erwägungen machte sich der Rechtsausschuss des Bundestages in seinem Ausschussbericht zu eigen (BT‑Drs. 12/5110, S. 18 f. zu § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB). Mit der Gesetz gewordenen Fassung des damaligen § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB sollte nach alledem sichergestellt werden, dass die gekündigten Räume oder Grundstücksflächen, die nicht für die Herstellung des neuen Wohnraums benötigt werden, nicht nur den Mietern der neu geschaffenen Wohnräume angeboten werden, sondern dass bei der Neuverteilung die bisherigen und die neuen Wohnungen berücksichtigt werden sollten (Staudinger/Rolfs, a. a. O).

Die in der angegriffenen Entscheidung für unwirksam erachtete Teilkündigung der Gartennutzung durch den Beschwerdeführer verfolgte danach nicht den vom Gesetz privilegierten Zweck, den Garten unter den bisherigen und den neuen Mietern zu verteilen oder ihn allen zur gemeinschaftlichen Nutzung zu überlassen. Sie erfolgte stattdessen, weil der Beschwerdeführer nur die neu geschaffenen und die zu ebener Erde gelegenen Wohnungen mit allein von deren Mietern zu nutzenden Gartenflächen ausstatten und auf diese Weise aufwerten wollte. Dass § 573 b BGB hierfür keine Handhabe bietet, wie das Landgericht im Ergebnis entschieden hat, ist mit dem gesetzgeberischen Anliegen, auf das sich der Beschwerdeführer beruft, nicht schlechthin unvereinbar. (...)

Wenn der Mieter eine nicht ausdrücklich vermietete Gartenfläche nutzt, kann der Vermieter die „Gestattung" frei widerrufen. Darin liegt jedenfalls dann kein Verstoß gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter die Fläche allen Mietern zur Verfügung stellen will (KG GE 2007, 291). Umgekehrt kann die nach dem Gesetz zulässige Teilkündigung zur Schaffung neuen Wohnraums treuwidrig sein, wenn danach die bisher von allen Mietern genutzte Fläche nur bestimmten Mietern zur Verfügung stehen soll.

Die Mieter des Mehrfamilienhauses nutzten den um das Haus herum gelegenen Garten; nach Veräußerung des Grundstücks beabsichtigte der neue Eigentümer, Nebengebäude zu Wohnraum umzubauen und den neuen Mietern die Gartenfläche zur ausschließlichen Nutzung zu überlassen. Er widerrief deshalb für den Fall, dass die Benutzung des Gartens vom vorherigen Vermieter gestattet worden sei, diese Gestattung. Amtsgericht und Landgericht Berlin wiesen sie auf Unterlassung der Gartennutzung gerichtete Klage ab. Die Verfassungsbeschwerde war erfolglos.

Mit Beschluss vom 22. September 2009 verneinte der Verfassungsgerichtshof von Berlin eine Verletzung des Willkürverbots durch das Landgericht. Anders als dem vom Kammergericht entschiedenen Fall überwiege das Interesse der vorhandenen Mietergesamtheit an der gemeinschaftlichen Gartennutzung das Interesse des Eigentümers, die Nutzung nur einzelnen neu zu gewinnenden Mietern zu ermöglichen. Zwar sei das Recht zur Teilkündigung ausdrücklich geregelt; der gesetzgeberische Zweck liege jedoch darin, den Garten unter den bisherigen und neuen Mietern zu verteilen. Dagegen biete § 573 b BGB keine Handhabe dafür, die Gartennutzung nur für die Mieter der neu geschaffenen Wohnungen zu ermöglichen.