Unzulässige Saldoklage auf Miete und Betriebskostenvorschüsse

1. Zur Zulässigkeit einer Klage (§ 253 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO) auf Miete sind die Angaben der streitgegenständlichen Mietperioden und der darauf entfallende jeweilig eingeklagte Mietzins unverzichtbar, aber auch ausreichend.

2. Klagt ein Vermieter rückständige Mieten ein (§ 535 Abs. 2 BGB), braucht er zunächst nichts weiter vorzutragen als das Bestehen eines Mietvertrages, den streitgegenständlichen Monat, die Gebrauchsmöglichkeit des Mieters in diesem Monat und die Höhe der für diesen Monat beanspruchten Miete (§ 535 Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB).

3. Beansprucht er für einen Monat weniger als die volle Miete und sind Betriebskostenvorschüsse vereinbart, hat er unter Zulässigkeitsgesichtspunkten klarzustellen, ob und in welchem Umfang er Zahlung auf die Grundmiete oder auf den Betriebskostenvorschuß beansprucht, da beide Forderungen hinsichtlich ihrer Entstehung, ihres Untergangs und ihrer Fälligkeit nach unterschiedlichen Regeln zu beurteilen sein können.

4. Etwaige Erfüllungen (§ 362 BGB) durch den Mieter braucht der klagende Vermieter zur Schlüssigkeit seines Anspruchs nicht darzutun. Der Kläger ist unter keinem denkbaren Gesichtspunkt gehalten, das Erlöschen nicht eingeklagter Forderungen darzustellen.

5. Nachträgliche Mietzinssenkungen oder Tilgungen der entstandenen Mietforderung über das für den streitgegenständlichen Monat vom Kläger beanspruchte Entgelt oder die eingeräumte Erfüllung hinaus hat nach allgemeinen Regeln der Mieter darzutun.

6. Der Anspruch auf Betriebskostenvorschuß erlöscht mit Abrechnungsreife. Ein Vermieter kann für die Vergangenheit keine Vorauszahlung auf die Nebenkosten mehr verlangen, wenn bereits Abrechnungsreife vorliegt (vgl. BGH-Urteil vom 4.10.2000 - XlI ZR 44/98 = NZM 2001, 234, 236 am Ende; WoIf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrecht, 9. Aufl., Rn. 511 m. w. N.).

7. Für das Prozeßkostenhilfevertahren selbst darf keine Prozeßkostenhilfe bewilligt werden (vgl. BGHZ 91, 311 m. w. N.).

(Leitsätze des Einsenders)

Die beabsichtigte Klage hat keine hinreichende Erfolgsaussicht (§ 114 ZPO).

1. Die Klage ist bereits wegen mangelnder Bestimmtheit (§ 253 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO) unzulässig. Der Kl. beansprucht rückständige Gewerbemieten und Betriebskostenvorschüsse. Mietzinsen entstehen periodisch. Werden sie, wie hier, für mehrere Mietperioden eingeklagt, handelt es sich sachlich um eine Klagehäufung. Zur Zulässigkeit einer solchen Klage sind als Mindestvoraussetzung die Angaben der streitgegenständlichen Mietperioden und der darauf entfallenden eingeklagten Mietzinsen unverzichtbar, aber auch ausreichend. Bei Monatsmieten sind dementsprechend die Monate anzugeben und der eingeklagte monatszugehörige Mietzins, wobei dieser erforderlichenfalls lediglich noch in Grundmiete und Betriebskostenvorschuß aufzugliedern ist. Eine Mietzinsklage über mehrere Monate erfüllt demgemäß die Zulässigkeitsvoraussetzungen schon dann, wenn sie klar und eindeutig folgende Mindestangaben enthält:

Monat Grundmiete Betriebskostenvorschuß

März € €

April € €

... € €

Dies ist zur Festlegung des Streitgegenstands und im Hinblick auf die Rechtskraftwirkung des Urteils unabdingbar. Klagen, die diesen Forderungen nicht genügen, sind daher unzulässig (vgl. Fischer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII, Rn. 25). Hierauf hat das Landgericht bereits im Ausgangsbeschluß vom 16.9.2005 wie auch im Nichtabhilfebeschluß vom 5.4.2006 zutreffend hingewiesen.

Diese unverzichtbaren Elementarangaben zu Monat und monatsbezogener Klageforderung hat der Kl. trotz wiederholten Hinweises nicht vorzutragen vermocht. Sich irgendwelche Beträge aus umfangreichen Anlagen zusammenzusuchen und auf rechnerische Stimmigkeit mit einem Klagesaldo zu untersuchen, ist dem Prozeßgegner wie auch dem Gericht nicht zuzumuten und hier zudem auch nicht möglich, da etwaige monatsbezogene Angaben des Antragstellers überfrachtet sind mit zusätzlichen Berechnungen, Ergänzungen, Summenbildungen etc., die insgesamt einer klaren und eindeutigen Zuordnung von Monat und beanspruchter Monatsmiete unüberwindbar entgegenstehen. Auch hierauf hat das Landgericht zutreffend hingewiesen, im Nichtabhilfebeschluß zudem mit der gleichfalls treffenden Klarstellung zur inhaltlichen Unverständlichkeit irgendeines Zahlenwerks des Antragstellers.

2. Im übrigen braucht ein klagender Vermieter auch im Rahmen der Schlüssigkeit keine Rechenleistungen darzulegen. Klagt er rückständige Mieten ein, hat er zunächst nichts weiter vorzutragen als das Bestehen eines Mietvertrags, den streitgegenständlichen Monat, die Gebrauchsmöglichkeit des Mieters in diesem Monat und die Höhe der beanspruchten Forderung. Beansprucht er für diesen Monat weniger als die volle Miete und sind Betriebskostenvorschüsse vereinbart, hat er unter Zulässigkeitsgesichtspunkten klarzustellen, ob und in welchem Umfang er Zahlung auf die Grundmiete oder auf den Betriebskostenvorschuß beansprucht, da beide Forderungen hinsichtlich ihrer Entstehung, ihres Untergangs und ihrer Fälligkeit nach unterschiedlichen Regeln zu beurteilen sein können. Etwaige Erfüllungen durch den Mieter braucht der klagende Vermieter zur Schlüssigkeit seines Anspruchs nicht darzutun. Der Kl. ist unter keinem denkbaren Gesichtspunkt gehalten, das Erlöschen nicht eingeklagter Forderungen darzustellen. Nachträgliche Mietzinssenkungen oder Tilgungen der entstandenen Mietforderung über das für den streitgegenständlichen Monat beanspruchte Entgelt hinaus hat nach allgemeinen Regeln der Bekl. darzutun.

Der Antragsteller will, wenn auch nicht ersichtlich für welchen Monat und in welcher Höhe, wohl auch Betriebskostenvorschüsse geltend machen. Insoweit bestünden zudem, worauf der Senat ergänzend hinweist, auch Schlüssigkeitsbedenken. Der Anspruch auf Betriebskostenvorschuß erlöscht mit Abrechnungsreife. Ein Vermieter kann für die Vergangenheit keine Vorauszahlung auf die Nebenkosten mehr verlangen, wenn bereits Abrechnungsreife vorliegt (vgl. BGH-Urteil vom 4.10.2000 - XII ZR 44/98 = NZM 2001, 234, 236 am Ende; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrecht, 9. Aufl., Rn. 511 m. w. N.).

Weitere Bedenken gegen eine hinreichende Erfolgsaussicht zeichnen sich überdies gleichfalls bereits jetzt auch im Hinblick auf die Verjährungseinrede der Antragsgegnerin ab, die diese mit Schreiben vom 6.3.2006 erhoben hat. Hierauf hat das Landgericht in seinem Nichtabhilfebeschluß vom 5.4.2006 mit Recht hingewiesen.

Soweit der Antragsteller im Prozeßkostenhilfeverfahren verschiedentlich auf erkrankungsbedingte Leistungseinschränkungen hinweist, vermag dies die Anforderung an die Erfolgsaussichten (§ 114 ZPO) einer beabsichtigten Klage nicht zu senken, namentlich keine Beiordnung eines Rechtsanwalts schon im Prozeßkostenhilfeverfahren zu rechtfertigen. Für das Prozeßkostenhilfeverfahren selbst darf keine Prozeßkostenhilfe bewilligt werden (vgl. BGHZ 91, 311 m. w. N.). Dies erscheint auch nicht geboten, da bei erheblichen Leistungsbeeinträchtigungen das Betreuungsrecht und im übrigen das Beratungshilfegesetz hier hinreichende Reaktionsmöglichkeiten und Hilfestellungen bereithalten.

Der Beschluß klärt eine immer wieder - nahezu unausrottbar - auftretende Fehlbehandlung von Mietzinsklagen - sogenannte unzulässige Saldoklagen. Anwälte und Eingangsgerichte können sich aktenfüllende Schriftsätze und Berechnungen ersparen, indem sie die wenigen hier zu beachtenden Elementarregeln berücksichtigen. Außerdem behandelt er das Erlöschen von Vorschußansprüchen für Betriebskosten und den Grundsatz, wonach es keine Prozeßkostenhilfe (PKH) für das PKH-Verfahren gibt.

Der Antragsteller begehrt Prozeßkostenhilfe für eine Klage, mit der er rückständige Gewerbemieten und Betriebskostenvorschüsse beansprucht. Das Landgericht hat das Gesuch mangels Erfolgsaussicht der Klage zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde blieb erfolglos.

Mit Beschluß vom 8. Mai 2006 wies das OLG Brandenburg das Prozeßkostenhilfegesuch des Vermieters zurück und meinte, es liege eine unzulässige Saldoklage vor. Der Vermieter müsse angeben, für welchen Monat welche Mietrückstände bestehen. Wenn für einen Monat nicht die gesamte Miete eingeklagt werde, müsse der Vermieter zusätzlich darlegen, in welcher Höhe der eingeklagte Teil auf die Nettomiete oder auf die Betriebskostenvorschüsse entfalle.