Unzulässige Räumungsklage gegen Ehegatten mit nur abgeleitetem Besitzrecht

Unzulässige Räumungsklage gegen Ehegatten mit nur abgeleitetem Besitzrecht, Parteien des Mietvertrages

Sind im Kopf des Mietvertrages beide Ehepartner namentlich benannt, unterzeichnet jedoch allein die Ehefrau den Vertrag, ist nur sie Mieterin; eine Räumungsklage gegen den Ehemann ist mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig.

Die Bekl. zu 1. und der Bekl. zu 2. sind Eheleute. Unter dem 5. März 1990 unterzeichneten die Bekl. zu 1. und ein bevollmächtigter Vertreter der Kl. einen Mietvertrag über die Wohnung. Das Rubrum des Mietvertrages wies als Mieter die Bekl. zu 1. und den Bekl. zu 2. aus. Unterschrieben wurde der Mietvertrag aber lediglich von der Bekl. zu 1.

Die Klage ist teilweise unzulässig und ansonsten unbegründet.

I. Bezüglich des gegen den Bekl. zu 2. geltend gemachten Räumungsanspruchs ist die Klage unzulässig. Diesbezüglich fehlt ein Rechtsschutzbedürfnis. Mit dem Räumungsanspruch kann die Kl. keinen schützenswerten Vorteil erreichen. Die Kl. kann gegen den Bekl. zu 2. aufgrund eines Räumungstitels gegen die Bekl. zu 1. die zwangsweise Räumung der streitgegenständlichen Wohnung betreiben.

Eines gesonderten Räumungstitels gegen den Bekl. zu 2. bedarf es dagegen nicht. Der Bekl. zu 2. ist nicht Partei des Mietvertrages geworden, weil er weder den Mietvertrag unterschrieben hat noch sich von seiner Ehefrau bei der Unterschriftsleistung vertreten ließ (vgl. LG Berlin ZMR 1992, 395; LG Frankfurt am Main DGVZ 1991, 11).

Die Auffassung, die auch in diesen Fällen einen gesonderten Räumungstitel gegen den Ehegatten verlangt, ist abzulehnen. Sie schützt den nicht zum Vertragspartner gewordenen Ehegatten unverhältnismäßig und bürdet dem Vermieter ein erhebliches Risiko bei der Durchsetzung seines Räumungsverlangens auf. Zudem hat der nicht Mieter gewordene Ehegatte nur ein aus dem Besitzrecht seines Partners abgeleitetes Besitzrecht.

Der Bekl. zu 2. ist nicht Vertragspartei des Mietvertrages geworden, da er den Mietvertrag nicht unterschrieben hat und auch nicht beim Vertragsabschluß von der Bekl. zu 1. vertreten worden ist. Allein die Nennung beider Bekl. im Mietvertragsrubrum läßt noch nicht auf einen Vertretungswillen der Bekl. zu 1. schließen. Vielmehr müssen neben die Nennung beider Ehepartner im Mietvertragsrubrum noch weitere Umstände treten, aus denen sich ein solcher Wille ergibt (vgl. LG Berlin GE 2002, 189). Das Fehlen der Unterschrift unter dem Mietvertrag läßt auch den Schluß zu, daß der nichtunterzeichnende Ehegatte gerade nicht Vertragspartei werden sollte. Weitere Umstände, aus denen sich der Wille der Bekl. zu 1. zur Vertretung des Bekl. zu 2. ergeben könnten, wurden nicht vorgetragen.

(...)

Bei Abschluß eines Mietvertrages ist Sorgfalt geboten. Wenn nicht alle im Kopf angeführten Personen unterschreiben, ist zweifelhaft, wer Mieter geworden ist. Der Vermieter läuft sogar Gefahr, daß später eine Räumungsklage als unzulässig abgewiesen wird.

Im Kopf des Mietvertrages waren beide Eheleute namentlich aufgeführt, unterschrieben hatte aber nur die Ehefrau. Ein Vertretungszusatz fehlte. Später verlangte der Vermieter Räumung und verklagte auch den Ehemann.

Mit Urteil vom 21. Oktober 2003 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Räumungsklage gegen den Ehemann mangels Rechtsschutzbedürfnisses als unzulässig ab. Dieser sei nicht Mieter geworden, weil seine Ehefrau ihn nicht bei der Unterschriftsleistung vertreten habe. Aufgrund eines Räumungstitels gegen die Ehefrau könne der Vermieter auch ohne weiteres gegen den Ehemann vollstrecken.

Das Urteil ist falsch. Es vermengt auf unzulässige Weise Fragen des materiellen Rechts mit denen des Prozeßrechts. Materiell-rechtlich ist es durchaus umstritten, wer Mieter wird, wenn beide Ehegatten im Kopf des Mietvertrages aufgeführt sind, aber nur einer von beiden unterschrieben hat. Bei Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., Rdn. 126 zu § 554 BGB heißt es, "nach überwiegender Ansicht" würden dann beide Ehegatten Vertragspartner. Die dort erwähnte Rechtsprechung erwähnt das Amtsgericht Charlottenburg nicht. Nun gibt es durchaus gute Gründe, die Auffassung für überholt zu halten, daß der eine Ehegatte den anderen quasi automatisch immer mitvertritt. Daß die Rechtsprechung zu dieser Frage uneinheitlich ist, hat jedoch erhebliche Auswirkungen für die prozessuale Seite.

Das Rechtsschutzbedürfnis oder das Rechtsschutzinteresse (die Zivilprozeßordnung kennt den Begriff nicht) definiert sich von selbst. Dem Gläubiger kann "die Erhebung einer Klage nicht verwehrt werden, wenn hierfür nach Lage der Dinge ein verständiger Grund angeführt werden kann. Ein verständiger Grund für die Erhebung einer erneuten Klage kann darin bestehen, daß die Vollstreckung aus dem vorhandenen Titel zweifelhaft ist und der Gläubiger mit einer Vollstreckungsgegenklage rechnen muß" (OLG Schleswig GE 1993, 375). Das OLG Schleswig hat deshalb durch Rechtsentscheid (aaO. Seite 371) festgestellt: "Einer Räumungsklage gegen den nichtmietenden Ehegatten fehlt nicht das Rechtsschutzinteressse." Dieser Rechtsentscheid wird vom Amtsgericht Charlottenburg ebensowenig erwähnt wie die beeindruckende Aufzählung der obergerichtlichen Entscheidungen, die einen Räumungstitel gegen den nichtmietenden Ehegatten für erforderlich halten (abgedruckt bei Kinne/Schach aaO., Rdn. II 82). Bei Zöller/Stöber (24. Aufl., 2004, Rdn. 6 zu § 885 ZPO) lesen wir, daß Räumungsvollstreckung einen Vollstreckungstitel gegen beide Ehegatten erfordert, unabhängig davon, wer Mieter ist. Der Vermieter, der der Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg folgen würde und auf eine Räumungsklage gegen den nichtmietenden Ehegatten verzichtet, würde daher mit hoher Wahrscheinlichkeit die Räumungsvollstreckung nicht betreiben können. Ob diese Auffassung juristisch korrekt ist, ist unerheblich. Das Rechtsschutzbedürfnis für ein klarstellendes Urteil kann jedenfalls dem Vermieter in solchen Fällen nicht abgesprochen werden.