Unzulässige Nutzung von Wohnungseigentum zum Betrieb einer Arztpraxis

Unzulässige Nutzung von Wohnungseigentum zum Betrieb einer Arztpraxis; Unterlassung; Verwirkung

1. Nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise stört und beeinträchtigt die Nutzung einer Wohnung als Arztpraxis mit erheblichem Patientenverkehr mehr als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung als Wohnung.

2. Wird eine von mehreren Wohnungen einer Wohnanlage über viele Jahre hinweg zweckbestimmungswidrig genutzt, verstößt das Verlangen auf Unterlassung der zweckbestimmungswidrigen Nutzung anderer Wohnungen grundsätzlich nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben.

Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus einem mehrstöckigen Gebäude besteht. Dem Antragsgegner gehören die Räume im EG, im 1. OG und im DG, den Antragstellern gehören die Räume im 2. und 3. OG. Nach dem Nachtrag vom 28.9.1981 zur Teilungserklärung vom 4.5.1981 handelt es sich bei den Räumen im EG um "gewerbliche Räume" und bei den übrigen Räumen um "Wohnzwecken dienende Räume". Im EG wird eine Arztpraxis betrieben, die auf die Räume im 1. OG erstreckt werden soll. Die Antragsteller haben beantragt, dem Antragsgegner zu untersagen, die Räume im 1. OG Dritten zum Zwecke der Ausübung einer Arztpraxis zu überlassen. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat ihn abgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, die Erfolg hatte.

a) Bei der Bezeichnung der Räume im Erdgeschoß in dem Nachtrag zur Teilungserklärung als gewerbliche Räume und der Räume in den übrigen Stockwerken des Hauses als zu Wohnzwecken dienende Räume handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG. Zulässig ist grundsätzlich auch eine andere Nutzung, als sie sich aufgrund dieser Zweckbestimmung ergibt, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. Ob dies der Fall ist, muß anhand einer typisierenden Betrachtungsweise festgestellt werden. Wird ein Wohnungs- oder Teileigentum nach diesen Grundsätzen zweckbestimmungswidrig genutzt, kann ein anderer Wohnungs- oder Teileigentümer Unterlassung dieser Nutzung gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 15 Abs. 3 WEG verlangen (allgemeine Meinung und ständige Rechtsprechung des Senats, z. B. BayObLG WuM 1993, 490; ZMR 2000, 234). Der Unterlassungsanspruch kann auch dann gegen den Eigentümer geltend gemacht werden, wenn das zweckbestimmungswidrig genutzte Wohnungs- oder Teileigentum vermietet ist (BayObLG WE 1998, 76).

b) Nach diesen Grundsätzen ist der Unterlassungsanspruch der Antragsteller begründet. Die Nutzung der im ersten Obergeschoß gelegenen Räume, die im Nachtrag zur Teilungserklärung als zu Wohnzwecken dienende Räume ausgewiesen sind, als Arztpraxis stellt eine zweckbestimmungswidrige Nutzung dar. Dies steht außer Zweifel. Diese Nutzung ist auch nicht deshalb hinzunehmen, weil sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung der Räume zu Wohnzwecken. Bei der insoweit gebotenen typisierenden Betrachtungsweise stört und beeinträchtigt die Nutzung einer Wohnung als Arztpraxis schon wegen des nicht unerheblichen Patientenverkehrs, wie er hier aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme festgestellt ist, erheblich mehr als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Eine "massive Störung" oder eine Beeinträchtigung "im Übermaß" ist nicht erforderlich.

c) Das Landgericht hat den Unterlassungsanspruch verneint, weil seine Geltendmachung gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) verstoße. Dies beruht auf einem Rechtsfehler. Grundsätzlich kann zwar auch dem auf § 15 Abs. 3 WEG und § 1004 BGB gestützten Unterlassungsanspruch der Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegengehalten werden (BayObLG NZM 1999, 85). Allein der Umstand aber, daß die Wohnung im zweiten Obergeschoß über einen längeren Zeitraum zweckbestimmungswidrig genutzt wurde, ohne daß ein Wohnungseigentümer dagegen etwas unternommen hätte, kann nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht dazu führen, daß im Hinblick darauf für die Zukunft jede zweckbestimmungswidrige Nutzung irgendeines anderen Wohnungs- oder Teileigentums der Wohnanlage hingenommen werden müßte. Es kann offenbleiben, ob ein Anspruch, eine gewerbliche Nutzung der Wohnräume im zweiten Obergeschoß zu unterlassen, verwirkt wäre. Selbst wenn dies bejaht wird, kann daraus nicht abgeleitet werden, daß ein entsprechender Unterlassungsanspruch auch bezüglich der übrigen Wohnungen im ersten und dritten Obergeschoß sowie im Dachgeschoß verwirkt ist. Es gibt auch keinen allgemeinen Grundsatz, daß nur derjenige Rechte geltend machen kann, der sich selbst rechtstreu verhalten hat (BayObLG NZM 1999, 85). Selbst wenn sich die Antragsteller zu 1 als jetzige Eigentümer der Wohnung im zweiten Obergeschoß deren jahrelange zweckbestimmungswidrige Nutzung durch ihre Rechtsvorgänger sollten zurechnen lassen müssen, rechtfertigt es dies nicht, ihrem Unterlassungsanspruch wegen der zweckbestimmungswidrigen Nutzung des ersten Obergeschosses den Einwand des Rechtsmißbrauchs entgegenzuhalten.

Wohnungseigentümer können verlangen, daß ein Wohnungseigentümer die Nutzung einer Wohnung als Arztpraxis unterläßt.

Ein Wohnungseigentümer, dem in der Anlage mehrere Einheiten gehören, wollte eine Wohnung einem Dritten zum Betrieb einer Arztpraxis überlassen. Dagegen wandten sich die anderen Eigentümer. Einer dieser Eigentümer hatte seine Wohnung über Jahre unbeanstandet ebenfalls zweckfremd genutzt.

Die Nutzung als Arztpraxis mit erheblichem Patientenverkehr konnte nach Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts untersagt werden. Unerheblich sei, daß eine andere Wohnung im Hause jahrelang unbeanstandet zu Gewerbezwecken genutzt worden war. Das bedeute nicht, daß künftig jede zweckfremde Nutzung hingenommen werden müsse.