Unzulässige Klausel im Mietvertrag über Ferienwohnung zur Überprüfungspflicht hinsichtlich gestellter Einrichtungsgegenstände

Folgende Klausel in einem Mietvertrag über eine Ferienwohnung ist unwirksam: „Fehlen Einrichtungsgegenstände oder stellt der Mieter sonstige Mängel fest, ist er aufgefordert, den Vermieter davon unverzüglich in Kenntnis zu setzen; andernfalls entfallen alle darauf beruhenden Gewährleistungs- und Ersatzansprüche bzw. der Mieter kann vom Vermieter haftbar gemacht werden."

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist ein eingetragener Verein und als Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs gerichtsbekannt.

Die Bekl. vermietet Ferienwohnungen und Hotelzimmer und betreibt in S./V. einen großen Hotelbetrieb.

Mit der Klage macht die Kl. Ansprüche aus dem UklaG geltend. Die Bekl. verwendete am 21.7.2010 auf der Internetseite des ... die folgende Klausel:

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Fehlen Einrichtungsgegenstände oder stellt der Mieter sonstige Mängel fest, ist er aufgefordert, den Vermieter davon unverzüglich in Kenntnis zu setzen; andernfalls entfallen alle darauf beruhenden Gewährleistungs- und Ersatzansprüche bzw. der Mieter kann vom Vermieter haftbar gemacht werden."

Die Kl. ist der Auffassung, die streitgegenständliche Klausel sei gemäß § 305 c BGB überraschend und deshalb unwirksam. Der Vertragspartner der Kl. müsse nämlich nicht damit rechnen, für bereits bei Übergabe der Mietsache fehlende Gegenstände verschuldensunabhängig zu haften. Darüber hinaus unterliege die beanstandete Klausel auch der Inhaltskontrolle nach § 307 und sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie die Vertragspartner der Kl. unangemessen benachteilige.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die beanstandete Klausel unterliegt der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB und ist nach dieser Vorschrift unwirksam, weil sie die Vertragspartner der Bekl. unangemessen benachteiligt, § 307 Abs. 1 und 2 BGB.

Gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen kontrollfähig, die von Rechtsvorschriften abweichen oder diese ergänzende Regelungen vereinbaren. Die Klausel weicht von der gesetzlichen Regelung des § 636 c BGB ab. Bei der im Verbandsprozess regelmäßig zugrunde zu legenden kundenfeindlichsten Auslegung (BGH in ständiger Rechtsprechung) ist die beanstandete Klausel so zu verstehen, dass der Vertragspartner der Bekl. für das Fehlen von Einrichtungsgegenständen auch dann haftet, wenn diese bereits bei Mietbeginn fehlten, das Fehlen der Einrichtungsgegenstände vom Mieter/Vertragspartner aber nicht unverzüglich angezeigt wurde. Eine solche verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vertragspartners geben die gesetzlichen Regelungen des Mietvertragsrechts, insbesondere die Regelung des § 536 c BGB nicht her. Nach § 536 c BGB trifft den Mieter eine Anzeigepflicht, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt. Die Anzeigepflicht ist eine Folge der vom Gesetz als selbständig vorausgesetzten Obhutspflicht des Mieters. Sie besteht nicht, wenn dem Vermieter die Mängel bereits bekannt sind oder hätten bekannt sein müssen (Weidenkaff in Palandt, 70. Aufl. 2011, § 536 c BGB, Rn. 7 m. w. N.). Ob zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses in einem Hotelzimmer oder einer Ferienwohnung alle dort vorgesehenen Einrichtungsgegenstände vorhanden sind, muss einem Vermieter bekannt sein. Jedenfalls kann er dies leicht überprüfen. Mit der beanstandeten Klausel wird diese Obliegenheit - zu Lasten des Mieters und entgegen der gesetzlichen Regelung - auf diesen übertragen und eine verschuldensunabhängige Haftung des Mieters für den Fall bereits zu Beginn des Mietverhältnisses fehlender Einrichtungsgegenstände begründet. Diese Regelung widerspricht der gesetzlichen Regelung des § 536 c BGB, der eine verschuldensunabhängige Haftung gerade nicht vorsieht (Weidenkaff, a. a. O. Rn. 10).

Darüber hinaus ist die Klausel auch bereits gem. § 305 c BGB unwirksam, weil sie überraschend ist. Die beschriebene, der gesetzlichen Regelung widersprechende, verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Mieters ist für diesen so ungewöhnlich, dass er mit einer solchen Regelung nicht rechnen muss.

In vielen Ferienwohnungen gibt es eine Inventarliste; dazu ist oft in Mietverträgen über Ferienwohnungen vereinbart, dass der Mieter fehlendes Inventar anzuzeigen habe, was kaum ein Mieter macht, schließlich will man den Urlaub nicht damit vertrödeln, Teller und Tassen oder Messer und Gabeln nachzuzählen. Allerdings muss der Mieter das auch nicht, denn solche Klauseln sind unwirksam, wie das LG Leipzig in einem rechtskräftigen Urteil festgestellt hat.

Im über das Internet einsehbaren Mietvertrag der Vermieterin von Ferienwohnungen hieß es, dass der Mieter fehlende Einrichtungsgegenstände oder sonstige Mängel unverzüglich anzuzeigen habe; anderenfalls bestünden keine Gewährleistungsansprüche, und er könne haftbar gemacht werden. Gegen diese Formularbestimmung klagte der Verband zur Förderung gewerblicher Interessen, weil er die Klausel für unwirksam hielt – mit Erfolg.

Mit Urteil vom 16. September 2011 verurteilte das Landgericht Leipzig die Vermieterin, es zu unterlassen, im geschäftlichen Verkehr im Internet gegenüber Verbrauchern diese Mietvertragsklausel zu verwenden. Es handele sich um eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB, denn nach § 536 c BGB treffe den Mieter nur eine Anzeigepflicht, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt. Eine verschuldensunabhängige Haftung für Mängel oder fehlende Einrichtungsgegenstände schon bei Beginn des Mietverhältnisses widerspreche dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung. Darüber hinaus handele es sich auch um eine nach § 305 c BGB überraschende und damit unwirksame Klausel.

Die letzte Aussage („überraschend") dürfte nicht zutreffen. Die Klausel findet sich europaweit in Verträgen.