Unzulässige Klage auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen und Mietkautionen gegen ehemaligen Zwangsverwalter

Der auf Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse und der Mietkaution in Anspruch genommene Zwangsverwalter ist nicht mehr prozeßführungsbefugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind seit dem 13. Januar 1984 Mieter einer Wohnung auf einem Grundstück, für das der Bekl. durch Beschluß des Amtsgerichts vom 16. Januar 2002 als Zwangsverwalter bestellt wurde. Das Grundstück ist im Wege der Zwangsversteigerung mittlerweile an einen neuen Eigentümer übergegangen. Die Zwangsverwaltung ist durch Beschluß vom 15. November 2005 aufgehoben worden. Die Kl. haben eine Mietkaution am 28. März 2002 in Höhe von 1.638,92 € an die damalige Hausverwaltung überwiesen.

Mit der am 6. Juli 2007 zugestellten Klage begehren die Kl. Rückzahlung ihrer monatlichen Betriebskostenvorschüsse für Heizkosten und Betriebskosten von 180,93 €, insgesamt 8.684,64 €, und der Mietkaution sowie vorgerichtlicher Anwaltsgebühren. Der Bekl. habe zu keinem Zeitpunkt eine Abrechnung über die Heiz- und Betriebskosten erteilt. Da der neue Eigentümer hierüber nicht abrechnen müsse, sei der Bekl. hierzu verpflichtet. Der neue Eigentümer habe auch keinen Nachweis für die Einzahlung der Kaution bzw. Weiterleitung durch den Bekl. erhalten.

Der Bekl. beantragt die Klage sei als unzulässig abzuweisen, weil infolge der Aufhebung der Zwangsverwaltung infolge Zuschlages eine passive Prozeßbefugnis des Bekl. nicht mehr bestehe. Mit Beendigung der Zwangsverwaltung sei die Verpflichtung des Bekl. erloschen, Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Ansprüche auf Mietkaution könnten nur gegen den Erwerber geltend gemacht werden, allerdings nur dann, wenn das Mietverhältnis beendet sei, was die Kl. nicht vorgetragen hätten. [...]

Die Klage ist als unzulässig abzuweisen, weil die nach § 51 Abs. 1 ZPO erforderliche Prozeßführungsbefugnis des Bekl. nicht gegeben ist. Die Prozeßführungsbefugnis des Bekl. als Zwangsverwalter ist mit dem Zeitpunkt der Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Beschluß vom 15. November 2005 entfallen, weil sie aufgrund einer Zwangsversteigerung des beschlagnahmten Grundstückes aufgehoben worden ist. Wenn die Kl., wie im vorliegenden Sachverhalt, nach Aufhebung der Zwangsverwaltung erst zeitlich später die Klage einreichen, ist diese unzulässig (AG Charlottenburg GE 2000, 1333; BGH GE 2005, 1419). Die Pflicht des Bekl. als Zwangsverwalter zur Erteilung von Betriebskostenabrechnungen endet mit Aufhebung der Zwangsverwaltung, selbst wenn er Vorschüsse erhalten hat. Für die Betriebskostenvorschüsse ist dann der jeweilige Eigentümer zuständig, der zum Zeitpunkt des Ablaufes der Nebenkostenabrechnung Eigentümer war (BGH GE 2004, 292; LG Berlin GE 2004, 691).

Was die Mietkaution betrifft, so geht auf den Erwerber des Grundstückes mit Erteilung des Zuschlages das Eigentum kraft Gesetzes gemäß §§ 146 Abs. 1, 90 Abs. 1 ZVG über. Dieser kann bei bestehendem Mietverhältnis vom Zeitpunkt der rechtskräftigen Aufhebung der Beschlagnahme an alle Rechte als Vermieter wahrnehmen und seine Pflichten aus dem Mietverhältnis erfüllen. Dies gilt auch für Ansprüche des Mieters, die vom Zwangsverwalter nicht erfüllt worden sind und die gegen Erwerber nach Maßgabe der §§ 57 ZVG, 566 a BGB gerichtet werden können. Demgegenüber erfordert es die Pflicht des Zwangsverwalters, nach dem Ende der Zwangsverwaltung seine Geschäfte ordnungsgemäß abzuwickeln, nicht, ihn in diesen Fällen noch nachwirkend als Partei kraft Amtes anzusehen. Ebensowenig besteht ein praktisches Bedürfnis, neben dem Erwerber oder dem Zwangsvollstreckungsschuldner auch den ehemaligen Zwangsverwalter gerichtlich in Anspruch nehmen zu können (BGH GE 2005, 1419).

Ein Zwangsverwalter kann einen Rechtsstreit auch noch nach Aufhebung seiner Bestellung fortführen. Ist jedoch die Zwangsverwaltung schon vor Zustellung einer Klage (im Aktiv- oder Passivprozeß) aufgehoben worden, ist er nicht prozeßführungsbefugt.

Die Mieter verlangten Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse für nicht abgerechnete Abrechnungsperioden und Rückzahlung der Kaution. Bereits vor Zustellung der Klage war das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben worden.

Die Klage wurde als unzulässig abgewiesen, weil dem Zwangsverwalter die Prozeßführungsbefugnis gefehlt habe. Jedenfalls dann, wenn vor Rechtshängigkeit, also Zustellung der Klage, die Zwangsverwaltung aufgehoben worden sei, sei der Zwangsverwalter nicht mehr prozeßführungsbefugt. Für die Abrechnung der Betriebskostenvorschüsse sei der jeweilige Eigentümer zuständig, der zum Zeitpunkt des Ablaufes der Abrechnungsperiode Eigentümer gewesen sei. Aus der Pflicht des Zwangsverwalters, nach dem Ende des Zwangsverwaltungsverfahrens seine Geschäfte ordnungsgemäß abzuwickeln, könne seine Prozeßführungsbefugnis ebenfalls nicht hergeleitet werden, wenn die Klage erst nach Beendigung des Verfahrens erhoben werde.