Unzulässige Kautionsvereinbarung bei preisgebundenem Wohnraum

1. Bei preisgebundenem Wohnraum darf die Mietkaution nicht (auch) dafür bestimmt sein, nach Beendigung des Mietverhältnisses offene Forderungen aus noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen zu sichern.

2. Bei einem Verstoß ist die Kautionsabrede insgesamt unwirksam; eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. verlangt im laufenden Mietverhältnis die Rückzahlung seiner Mietkaution. Der Kl. ist seit 1.5.2008 Mieter einer preisgebundenen Wohnung des Bekl. Im Mietvertrag vom 18.3.2008 ist Folgendes geregelt: Gemäß § 4 Nr. 7 hat der Kl. eine Mietsicherheit in Höhe von 3 Monatsmieten zu leisten. § 22 nimmt hinsichtlich des Verwendungszwecks der mit 1.348,95 € bezifferten Kaution auf die gesetzlichen Bestimmungen Bezug. Zudem soll der Vermieter bei ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung berechtigt sein, die Kautionssumme zur Klärung naheliegender Abrechnungen (Heizkosten-, Betriebskostennachzahlungen) sechs Monate zurückzuhalten und für noch nicht fällige Abrechnungszwecke eine Abrechnungsreserve aus der Kaution einzubehalten.

Der Kl. hat gegen den Bekl. Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aus § 812 Abs. 1 BGB, weil er diese ohne Rechtsgrund an den Bekl. geleistet hat. Die Vereinbarung zur Mietsicherheit in den §§ 4 und 22 des Mietvertrages ist wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 5 WoBindG unwirksam.

Nach § 9 Abs. 5 WoBindG ist eine Mietsicherheit im preisgebundenen Wohnraum nur zulässig, um Ansprüche des Vermieters aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Über diesen gesetzlich beschränkten Sicherungszweck geht die von den Parteien getroffene Regelung im Mietvertrag hinaus, weil der Bekl. die Mietsicherheit gemäß § 22 nach Rückgabe der Wohnung auch zur Klärung von Forderungen aus Heiz- und Betriebskostenabrechnungen verwenden darf und er die Kaution für noch nicht fällige Abrechnungszwecke einbehalten darf. Der Bekl. kann nicht mit seinem Argument durchdringen, die Regelung greife erst bei Rückgabe der Wohnung, wenn das Mietverhältnis über öffentlich geförderten Wohnraum schon beendet sei und die für preisgebundenen Wohnraum einschlägigen Vorschriften nicht mehr gelten würden. Darauf kommt es nicht an, denn die Pflicht des Kl. zur Leistung der Kaution ist zu Mietbeginn vorgesehen, und die Pflicht zur Leistung einer Sicherheit ist von der Vereinbarung über den Sicherungszweck nicht zu trennen. Entgegen der Ansicht des Bekl. ist in § 9 Abs. 5 WoBindG ein Aufrechnungsverbot zu sehen, das dem Vermieter auch bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht gestattet, gegen andere Forderungen als solche wegen Schönheitsreparaturen und Verschlechterung der Mietsache aufzurechnen (LG Berlin, Urt. v. 19.4.2002 - 64 S 296/01 = ZMR 2002, 666); daher sei nur ergänzend erwähnt, dass auch diese zuletzt genannten Forderungen typischerweise erst nach Beendigung des Mietverhältnisses entstehen.

Die Unwirksamkeit der Regelung zu § 22 führt zur Unwirksamkeit der gesamten Abrede über die Kaution zu § 4 Nr. 7 und 22 des Mietvertrages. Dem Bekl. ist nicht darin zu folgen, dass es sich um eine teilbare Regelung handelt, bei der § 4 Nr. 7 bei Unwirksamkeit des § 22 eigenständig wirksam bleibe. Dies ergibt sich auch nicht aus der Rechtsprechung des BGH, die der Bekl. unter dem Stichwort „blue pencil" in Bezug nimmt. Danach kann im Rahmen einer Klauselkontrolle eine Formularklausel, die mehrere sachliche, nur formal verbundene Regelungen enthält und sich aus ihrem Wortlaut heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich und gegenständlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt, mit ihrem zulässigen Teil aufrechterhalten werden (BGH, Urt. vom 1.2.2010 - VIII ZR 222/09 = GE 2010, 692 = WuM 2010, 231 m. w. N.). An einer solchen Teilbarkeit fehlt es im vorliegenden Fall. Es genügt nicht, dass § 4 Nr. 7 ohne § 22 sprachlich verständlich bliebe, denn die zu prüfenden Klauseln müssen sprachlich und inhaltlich trennbar sein. Der vereinbarte Sicherungszweck ist inhaltlich so eng mit der Kautionsabrede verbunden, dass ein Wegstreichen des unwirksam vereinbarten Teils des Sicherungszwecks zu einer inhaltlichen Veränderung des wesentlichen Kerns der Kautionsabrede führen würde. Die in § 4 Nr. 7 genannte Mietsicherheit wird in § 22 inhaltlich konkret ausgestaltet und würde daher bei Streichen des § 22 mit einem anderen Inhalt fortgelten. Eine solche geltungserhaltende Reduktion ist unzulässig (vgl. BGH a. a. O., wo auch eine sprachlich getrennte Regelung zum geschuldeten Umfang der Schönheitsreparaturen die gesamte Klausel mangels Teilbarkeit zu Fall bringt).

Anders als nach § 551 BGB ist bei preisgebundenem Wohnraum eine Mietkaution nur zulässig, um Ansprüche des Vermieters aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Das ist die Kehrseite davon, dass in der Preisbindungsmiete ein Mietausfall- und Umlageausfallwagnis enthalten ist (§§ 29 II. BV, 25 a NMV). Soll die Kaution auch andere Ansprüche des Vermieters sichern, ist die Abrede insgesamt unwirksam.

Im Mietvertrag für die preisgebundene Wohnung hieß es, dass die Mietsicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses für ausstehende Betriebskostenabrechnungen zum Teil zurückbehalten werden dürfe (was der Rechtsprechung des BGH für preisfreien Wohnraum entspricht). Der Mieter hielt das für unzulässig und verlangte im laufenden Mietverhältnis Rückzahlung.

Mit Urteil vom 11. Mai 2011 gab das Amtsgericht Neukölln der Klage statt und folgte der Argumentation des Vermieters nicht, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses die Vorschriften über preisgebundenen Wohnraum nicht mehr anwendbar wären. Schließlich sei in § 9 Abs. 5 WoBindG ein Aufrechnungsverbot zu sehen, das auch und gerade nach Beendigung des Mietverhältnisses eingreife. Die Sicherungsabrede sei auch nicht zum Teil aufrechtzuerhalten, sondern sei insgesamt unwirksam (Verbot der geltungserhaltenden Reduktion).

Zum Aufrechnungsverbot in solchen Fällen ebenso AG Köln WuM 2008, 222; zum Verbot der geltungserhaltenden Reduktion LG Aachen WuM 2006, 101.