Unzulässige gewerbliche Vermietung von Wohnungseigentum bei unternehmerischer Tätigkeit

Von einer unzulässigen gewerblichen Nutzung der Wohnung durch Vermietung ist u. a. dann auszugehen, wenn der Vermieter sich aus der Vermietung eine berufsmäßige Erwerbsquelle zu verschaffen beabsichtigt und die Vermietung einen Umfang an unternehmerischer Tätigkeit erfordert, der über die übliche Verwaltungsarbeit eines Hauseigentümers hinausgeht.

Die Antragstellerin (Verwalterin als Verfahrensstandschafter der Wohnungseigentümergemeinschaft) verlangt vom Antragsgegner Unterlassung der tage- und wochenweise gewerblichen Vermietung seines Sondereigentums.

Der in Verfahrensstandschaft für die Gemeinschaft gestellte Antrag der Antragstellerin auf Unterlassung der tage-/wochenweise gewerblichen Vermietung der Wohnung des Antragsgegners an Dritte ist gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 und 2 WEG in Verbindung mit Ziffer 7 Nr. 1 der Teilungserklärung begründet.

Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sonder- und Teileigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Die Nutzung der verfahrensgegenständlichen Wohnung durch den Antragsgegner hält sich nicht im Rahmen der durch die Teilungserklärung festgeschriebenen Wohnnutzung und beeinträchtigt die Wohnungseigentümergemeinschaft stärker, als dies bei einer Nutzung entsprechend dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck der Fall wäre.

1. Rechtsfehlerhaft sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß der Antragsgegner die Wohnung nicht gewerblich nutzt. Dies hält unter Zugrundelegung der von der Antragstellerin in den Vorinstanzen vorgelegten Unterlagen einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Nach allgemeiner Verkehrsanschauung wird die Vermietung eigenen Wohnungseigentums, auch wenn dem Eigentümer daraus eine Einnahmequelle erwächst, zwar nicht als gewerbliche Tätigkeit angesehen, da es sich üblicherweise nicht um eine selbständige Tätigkeit des Vermieters handelt, sondern um eine im Rahmen der Ausübung seiner Eigentümerrechte fallende allgemein übliche Art der Nutzung seines Wohnungseigentums handelt. Jedoch können im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten, nach denen die Betätigung des Vermieters als Ganzes gesehen das Gepräge einer selbständigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erhält, hinter der die bloße Nutzung des Vermögens zurücktritt.

Von einer gewerblichen Nutzung der Wohnung durch Vermietung ist u. a. dann auszugehen, wenn der Vermieter sich aus der Vermietung eine berufsmäßige Erwerbsquelle zu verschaffen beabsichtigt und die Vermietung einen Umfang an unternehmerischer Tätigkeit erfordert, der über die übliche Verwaltungsarbeit eines Hauseigentümers hinausgeht.

Dies ist vorliegend der Fall. Nach den von der Antragstellerin in den Vorinstanzen eingereichten Unterlagen, insbesondere der lnternetanzeige über die Vermietung der verfahrensgegenständlichen Wohnung, der Vermittlungsbedingungen der Zimmervermittlung D. als auch der Auskunft aus dem Gewerberegister betreibt der Antragsgegner eine gewerbsmäßige Zimmervermittlung. Zu diesem Zwecke hat er seit dem 1. Januar 1996 ein Gewerbe angemeldet. Neben der verfahrensgegenständlichen Wohnung vermittelt der Antragsgegner auch weitere Wohnungen an Berlin-Touristen bzw. Dritte.

Die Tätigkeit, die der Antragsgegner im Zusammenhang mit der verfahrensgegenständlichen Wohnung betreibt, erfordert eine über eine allgemeine Verwaltungstätigkeit eines vermietenden Wohnungseigentümers hinausgehende unternehmerische Tätigkeit. Unstreitig beschäftigt der Antragsgegner eine Angestellte, die die ankommenden Gäste begrüßt, sie einweist, ihnen die Schlüssel zur Wohnung und Hauseingangstür übergibt, sich die Namen, Adressen, Ausweisdaten der Gäste notiert und nach dem Auszug derselben die Wohnung reinigt und für neue Gäste herrichtet. Der Antragsgegner unterhält eine eigene Internetseite, über die direkt die Belegung der Wohnung erfragt werden kann und über die auch eine Buchung der Wohnung möglich ist. All dies sind Tätigkeiten, die normalerweise im Rahmen der Vermietung einer Wohnung nicht anfallen, vielmehr einem pensionsartigen Betrieb angenähert sind und der Tätigkeit des Antragsgegners das Gepräge einer selbständigen, von Gewinnerzielungsabsicht getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr geben, hinter dem die bloße Nutzung des Vermögens zurücktritt.

2. Die gewerbliche Nutzung der Wohnung durch Vermietung an ständig wechselnde Personen, die sich als Touristen nur vorübergehend in Berlin aufhalten, beeinträchtigt die Wohnungseigentümergemeinschaft stärker, als dies bei einer Nutzung entsprechend dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck der Fall wäre. Eine andere Beurteilung ist auch nicht deshalb geboten, weil die "Berlin-Touristen" die Wohnung selbst nur zu Wohnzwecken nutzen.

Die Vermietung der Wohnung an einen ständig wechselnden Personenkreis geht über eine Wohnnutzung hinaus. Eine Wohnnutzung ist durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer geprägt, der an seiner baulichen und sozialen Umgebung ein Mindestmaß an Interesse aufbringt und seine Haushaltsführung mehr oder weniger selbst gestaltet. Dies ist bei ständig wechselnden Bewohnern in kürzeren Zeitabständen jedoch nicht der Fall. Die pensionsartige Nutzung der Wohnung durch den Antragsgegner rechtfertigt bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise die Annahme, daß die Nutzung über eine solche zu Wohnzwecken hinausgeht (OLG Saarbrücken ZMR 2006, 554 ff. m.w.N.; KG NJW 1992, 3045) und für die anderen Miteigentümer Nachteile begründet, die über die mit einer zulässigen Wohnnutzung einhergehenden Nachteile hinausgehen, und die von ihnen auch nicht gemäß § 14 Nr. 1 WEG im Interesse eines gedeihlichen Zusammenlebens in der Wohnanlage hinzunehmen sind.

Bei der vorzunehmenden abstrakten, typisierenden Betrachtungsweise (BayObLG GE 2001, 1613) ist davon auszugehen, daß durch die ständig wechselnden Bewohner die Anonymität zwischen den Nachbarn erhöht wird und das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer sich verringert. Durch die Vermietung der Wohnung an ständig wechselnde Personen wird das Gebäude für einen unüberschaubaren Personenkreis geöffnet. Dies ist für ein Wohngebäude atypisch und nicht mit der Fluktuation der Mieter in einem Mietwohnhaus oder mit dem Empfang von Besuch durch Mieter in eben diesem vergleichbar. Außerdem ist, bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise, die Gefahr größer, daß die Bewohner, die eine Nutzung von kurzer Dauer ohne Kontakte zur Nachbarschaft beabsichtigen, weniger auf die Interessen der Hausgemeinschaft und die Sorge für das gemeinsame Eigentum Rücksicht nehmen als diejenigen Bewohner, die ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnungseigentumsanlage haben und im Interesse ihrer Nachbarn und im Eigeninteresse auf ihre Umgebung achten. Auch ist nicht von der Hand zu weisen, daß sich die Verkehrsflüsse in einem Wohngebäude durch die Vermietung einer Wohnung an ständig wechselnde Bewohner erhöhen und damit u. a. auch eine höhere Beanspruchung des Gemeinschaftseigentums einhergeht. Darauf, ob es im Einzelfall zu Störungen oder Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums durch die Mieter des Antragsgegners gekommen ist, kommt es bei der vorzunehmenden abstrakten, typisierenden Betrachtungsweise nicht an.

3. Aus den vorgenannten Gründen liegen die Voraussetzungen für eine Zustimmung des Verwalters entsprechend § 7 Nr. 1 der Teilungserklärung nicht vor.

4. Gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB ist auch von der Wiederholungsgefahr auszugehen, da die Erwartung gerechtfertigt ist, daß der Antragsgegner auch in Zukunft die gewerbliche Nutzung der Wohnung durch kurzfristige tage- und wochenweise Vermietung an "Berlin-Touristen" fortsetzt.

Eine Wohnnutzung ist durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer geprägt, der an seiner baulichen und sozialen Umgebung ein Mindestmaß an Interesse aufbringt und seine Haushaltsführung mehr oder weniger selbst gestaltet. Die Vermietung von Wohnungseigentum an einen ständig wechselnden Personenkreis geht über eine Wohnnutzung hinaus.

Ein Wohnungseigentümer vermietete sein Wohnungseigentum tage- und/oder wochenweise an sogenannte Berlin-Touristen. Zu diesem Zweck wurde die Wohnung neben anderen Objekten im Internet mit Vermittlungsbedingungen der Zimmervermittlung angepriesen und eine Angestellte beschäftigt, die ankommende Gäste begrüßte, Kontaktdaten notierte, Schlüssel übergab und entgegennahm bzw. nach Auszug der Gäste die Wohnung reinigte. Der betreffende Wohnungseigentümer war im Gewerberegister mit dem Gewerbe Zimmervermittlung eingetragen.

Das Kammergericht verpflichtete den betreffenden Wohnungseigentümer auf Antrag der übrigen Wohnungseigentümer, es in Zukunft zu unterlassen, sein Sondereigentum gewerblich tage- und/oder wochenweise an Dritte zu vermieten. Diese Art der Nutzung halte sich nicht mehr im Rahmen der in der Teilungserklärung festgeschriebenen Wohnnutzung und beeinträchtige die anderen Wohnungseigentümer mehr als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. Aufgrund der Umstände des Einzelfalls sei davon auszugehen, daß der vermietende Wohnungseigentümer gewerbsmäßig handele, weil im Vordergrund das Gewinnstreben unter Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr stehe und die bloße Nutzung des Vermögens zurücktrete. Die gewerbliche Nutzung der Wohnung durch Vermietung an ständig wechselnde Personen beeinträchtigte die Wohnungseigentümer mehr als eine normale Nutzung zu Wohnzwecken. Eine Wohnnutzung sei durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer geprägt. Ein pensionsartiger Betrieb gehe bei abstrakt typisierender Betrachtungsweise darüber hinaus und sei üblicherweise mit weitergehenden Beeinträchtigungen der anderen Wohnungseigentümer verbunden. Ein ständiger Besucherwechsel eines unüberschaubaren Personenkreises erhöhe insbesondere die Anonymität zwischen den Nachbarn und verringere das Sicherheitsgefühl. Es sei davon auszugehen, daß Gäste auf die Interessen der Wohnungseigentümer und den Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums weniger Rücksicht nehmen als Wohnungseigentümer. Zudem führe die Fluktuation zu einer höheren Beanspruchung des Gemeinschaftseigentums und sei mit den entsprechenden Beeinträchtigungen verbunden. Mit einer normalen Nutzung zu Wohnzwecken und einer üblichen Vermietung oder dem Empfang von Besuchern sei eine solche Zimmervermittlung nicht zu vergleichen, sondern gehe darüber hinaus.

Die Einstellung des Kammergerichts ist gerade für Berlin von immenser Bedeutung. Wegen des zunehmenden Touristenandranges sind in den letzten Jahren gewerbliche Zimmervermietungen, Boardinghäuser etc. wie Pilze aus dem Boden geschossen. Besonders die Hotellerie wird die Entscheidung des Kammergerichts freuen. Die Entscheidung des Kammergerichts ist im Ergebnis zutreffend, wenngleich es nicht darauf ankommt, ob die Zimmervermittlung gewerblich oder nicht gewerblich betrieben wurde. Maßgeblich ist vielmehr, ob eine solche Nutzung mit der Zweckbestimmung "Wohnungseigentum" im weiteren Sinn gemäß § 1 Abs. 1 und 2 WEG zu vereinbaren ist (dazu unter Ziff. 1). Das Kammergericht stellt dagegen auf den nachrangigen Aspekt ab, ob die konkrete Nutzung des Sondereigentums zu einem Nachteil für andere Wohnungseigentümer i. S. d. § 14 Nr. 1 WEG führt, der das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß überschreitet (dazu unter Ziff. 2).

1. Vorrangig stellt sich indessen die Frage, ob eine Zimmervermietung überhaupt von der Zweckbestimmung im weiteren Sinn "Wohnungseigentum" erfaßt wird. Nach der Legaldefinition des § 1 Abs. 2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Teileigentum ist demgegenüber das Sondereigentum an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Entscheidend ist mithin, ob eine Zimmervermietung noch eine Nutzung zu Wohnzwecken (dann Wohnungseigentum) oder nicht zu Wohnzwecken (dann Teileigentum) darstellt. Insoweit kommt es auf das Nutzungsverhalten des vermietenden Sondereigentümers an, nicht aber auf das der Gäste. Anders als eine übliche Vermietung von Wohnungseigentum durch Kapitalanleger ist eine tage- und/oder wochenweise Zimmervermietung keine Nutzung zu Wohnzwecken. Vielmehr handelt es sich um eine Nutzung zu sonstigen Zwecken (Beherbergungsbetrieb) und damit um eine Nutzung, die nur die Zweckbestimmung im weiteren Sinne "Teileigentum" gewährt, nicht aber die Zweckbestimmung "Wohnungseigentum". Eine Nutzung von Wohnungseigentum als Teileigentum oder umgekehrt ist entgegen der h. M. stets unzulässig, ohne daß es darauf ankommt, daß die zweckbestimmungswidrige Nutzung mehr stört als eine zweckbestimmungsgemäße (siehe dazu Ott, ZfIR 2005, 129 ff. m. w. N.), denn dies ist eine Überschreitung des sachenrechtlichen Eigentumsinhaltes (§ 1 WEG). Für eine typisierende Betrachtung nach § 14 Nr. 1 WEG ist kein Raum, weil die §§ 10 ff. WEG auf das sachenrechtliche Grundverhältnis keine Anwendung finden.

2. Nach h. M. ist demgegenüber nicht jede zweckbestimmungswidrige Nutzung per se unzulässig und rechtfertigt einen Unterlassungsanspruch. Vielmehr müsse die zweckbestimmungswidrige Nutzung die anderen Wohnungseigentümer mehr stören als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. Anführungspunkt der h. M. ist insoweit § 14 Nr. 1 WEG, wonach durch die Nutzung des Sondereigentums anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil entstehen darf, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Dabei komme es nicht darauf an, ob tatsächlich Beeinträchtigungen in diesem Sinne vorliegen. Vielmehr sei eine objektiv generalisierende Betrachtungsweise anzustellen (BayObLG, NZM 1999, 80, 81; BayObLG, ZfIR 2004, 332, 333; OLG Schleswig, NZM 2003, 483). Unter Zugrundelegung dieser Auffassung hat das Kammergericht zu Recht entschieden, daß eine tage- und/oder wochenweise Zimmervermietung bei objektiver Betrachtung zu größeren Beeinträchtigungen führt als eine normale Wohnnutzung oder übliche Vermietung. 3. Für die Praxis bedeutet dies im Grundsatz, daß eine tage- und/oder wochenweise Zimmervermietung lediglich im Teileigentum zulässig ist, wenn nicht zugleich eine Zweckbestimmung im engeren Sinn getroffen ist, die eine solche Nutzung ausschließt (z. B. "Laden", "Arztpraxis" etc.).