Unzulässige Feststellungsklage über Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen

Hält der Mieter eine Schönheitsreparaturklausel mit Quotenabgeltung für unwirksam, ist eine entsprechende Feststellungsklage unzulässig, wenn der Vermieter erklärt hat, Schönheitsreparaturen vor dem Auszug seien nicht geschuldet.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. mietete von den Eltern des Kl. die Wohnung O.straße 29, Berlin. Nach dem vorformulierten Mietvertrag sollte die Bekl. die Schönheitsreparaturen tragen. Sollte das Mietverhältnis zu einem Zeitpunkt enden, in dem die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, sollte die Bekl. zur Zahlung einen Prozentsatz der Kosten eines Voranschlags eines Malers zahlen (sog. Quotenabgeltungsklausel).

Mit Schreiben vom 13.11.2008 forderte der Kl. die Bekl. zur Zustimmung zur Anhebung der Miete von 422,28 € monatlich auf 457,28 € ab dem 1.2.2009 auf. Mit Schreiben vom 16.1.2009 erklärte der Kl. gegenüber der Bekl., dass keine Schönheitsreparaturen vor dem Auszug geschuldet seien. Mit seiner Klage hat der Kl. die Bekl. auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommen. Widerklagend verlangt die Bekl. die Feststellung der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln. In der mündlichen Verhandlung vom 28.5.2009 haben sich die Parteien in einem Teilvergleich über die Mieterhöhung geeinigt. Die Bekl. ist der Meinung, dass sie ein Feststellungsinteresse an der Widerklage habe. Eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit ergebe sich aus dem Umstand, dass die Parteien aktuell darüber streiten, wer die Instandsetzungspflicht hinsichtlich der laufenden Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis zu tragen habe (Vermieter/Mieter). Die Schönheitsreparaturen- und die Quotenabgeltungsklausel seien unwirksam.

I. Die Widerklage ist unzulässig. Die Bekl. hat nämlich bereits kein Feststellungsinteresse. Gemäß § 256 Abs. 1 ZPO kann Klage (bzw. Widerklage) auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses nur dann erhoben werden, wenn der Kl. (bzw. Widerkl.) ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt werde. Der Kl. muss ein schutzwürdiges Interesse an der alsbaldigen Feststellung haben. Dem Recht oder der Rechtslage des Kl. muss eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch drohen, dass der Bekl. sich eines Rechts gegen den Kl. berühmt. Hier hat der Kl. (Widerbekl.) zwar nicht auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Bekl. (Widerkl.) verzichtet, so dass die Bekl. ein Interesse an der Feststellung der möglichen Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln hat. Sie hat jedoch kein Interesse an der alsbaldigen Feststellung der Unwirksamkeit. Denn eine gegenwärtige Gefahr besteht für die Bekl. nicht (so auch LG Berlin, GE 2008, 1429). Mit Schreiben vom 16.1.2009 hat der Kl. gegenüber der Bekl. nämlich ausdrücklich erklärt, dass keine Schönheitsreparaturen vor ihrem Auszug geschuldet seien. Es ist auch nicht erkennbar, dass die Bekl. in nächster Zeit ausziehen wird. Zwar hat die Bekl. mit Schriftsatz vom 11.6.2009 vorgetragen, dass sie sich mit dem ernsthaften Gedanken trage, die Wohnung unter Umständen aufzugeben. Diese allgemeinen Umzugsüberlegungen begründen jedoch keine derzeitige, gegenwärtige Gefahr (anders im Fall des BGH GE 2007, 1625: Dort hatte bereits das Berufungsgericht das Feststellungsinteresse bejaht, weil die Kl. die Absicht dargetan hätten, die Wohnung aufzugeben).

Da die Widerklage bereits unzulässig ist, kann die Begründetheit der Widerklage dahingestellt bleiben. Insbesondere braucht nicht geprüft zu werden, ob der Kl. tatsächlich in das Mietverhältnis als Rechtsnachfolger seiner Eltern eingetreten ist. Es braucht nicht geprüft zu werden, ob die Überwälzung der Schönheitsreparaturen und die Quotenabgeltungsklausel tatsächlich unwirksam sind.

Die ausufernde Rechtsprechung zur (Un-) Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln führt oft zur Unsicherheit, wer denn nun renovieren muss. Eine Feststellungsklage setzt aber voraus, dass eine alsbaldige Feststellung der Unwirksamkeit erforderlich ist. Wenn der Vermieter auf Durchführung der laufenden Renovierungen verzichtet hatte, ist ein solches Interesse des Mieters zweifelhaft.

Im Mietvertrag hieß es, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen habe. Ferner war eine Quotenabgeltungsklausel vereinbart. Der Mieter verlangt Feststellung der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Der Vermieter berief sich darauf, er habe schon vorher mitgeteilt, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen vor dem Auszug schulde.

Mit Urteil vom 18. Juni 2009 wies das Amtsgericht Wedding die Klage als unzulässig ab. Es bestehe kein Interesse an der alsbaldigen Feststellung der Unwirksamkeit, da nicht erkennbar sei, dass der Mieter in nächster Zeit ausziehen werde. Das sei im vom BGH (GE 2007, 1625) entschiedenen Fall anders gewesen.

Das Amtsgericht Wedding verneint ein Feststellungsinteresse des Mieters, weil der Vermieter auf die Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen verzichtet hatte. Übersehen wird dabei allerdings, dass bei Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel der Vermieter zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Unabhängig davon, ob der Mieter demnächst ausziehen will oder nicht, kann ein Feststellungsinteresse nicht verneint werden, wer denn die laufenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat. Das Amtsgericht hätte daher die Klage als zulässig ansehen müssen. Allerdings war sie unbegründet, da eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht berührt (BGH, GE 2009, 192).

Hinsichtlich der unwirksamen Quotenabgeltungsklausel sind allerdings die Ausführungen des Amtsgerichts zutreffend. Diese würde nur bei Beendigung des Mietverhältnisses eingreifen, so dass vorher kein Interesse des Mieters an einer alsbaldigen Feststellung der Unwirksamkeit besteht. Dazu kommt, dass die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nunmehr zweifelsfrei feststeht. Ein Feststellungsinteresse ist daher nur dann zu bejahen, wenn der Vermieter ausdrücklich auf entsprechende Anfrage des Mieters erklärt hätte, er halte an der Quotenabgeltungsklausel fest. Ein Feststellungsinteresse setzt voraus, dass der Beklagte ein Recht des Klägers ernstlich bestreitet (LG Braunschweig, ZMR 2009, 124).