Unzulässige Feststellungsklage auf Minderung bis zur ordnungsgemäßen Instandsetzung

Die Klage auf Feststellung der Minderung bis zur ordnungsgemäßen Instandsetzung der Heizungsanlage ist mangels derartiger Verpflichtung des Vermieters unbegründet, der nur bestimmte Temperaturen als vertragsgemäßen Gebrauch schuldet.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

1) Der Kl. hat gegen die Bekl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Zahlung weiterer 772,02 € über den bereits für den Zeitraum September 2009 bis Dezember 2010 hinaus vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag von 51,18 € hinaus. Der Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB, denn die Bekl. hat den vom Kl. in den entsprechenden Monaten geleisteten Mietzins nicht ohne Rechtsgrund erlangt. Zur Zahlung des vollständigen vereinbarten Mietzinses war der Bekl. in den streitgegenständlichen Monaten gemäß § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet. Die Miete war entgegen der Ansicht des KI. im Zeitraum September 2009 bis Dezember 2010 auch nicht gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB über das bereits in der angefochtenen Entscheidung hinaus zugesprochene Maß wegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich eingeschränkt hätte, gemindert.

Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausführt, fehlt es hinsichtlich derjenigen Termine, an denen nach dem Vortrag des Kl. ein Ausfall der Heizungsanlage stattgefunden hätte und die nicht von der Bekl. ausdrücklich zugestanden wurden, bereits an einem hinreichenden Vortrag des insoweit darlegungs‑ und beweisbelasteten Kl. zu einer ordnungsgemäßen Mängelanzeige. Die diesbezüglichen Ausführungen des Amtsgerichts sind in der Berufung vom Kl. auch nicht angegriffen worden.

Sofern der Kl. die Ansicht vertritt, dass ein kurzzeitiger Heizungsausfall die Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung nicht nur kurzzeitig, sondern längerfristig beeinträchtigt habe, weil es übermäßig lang gedauert habe, bis in der Wohnung wieder eine angemessene Temperatur habe erreicht werden können, vermag sich das Gericht auch dieser Ansicht nicht anzuschließen. Das warme Wasser ist nach Reparatur der Heizung sofort wieder verfügbar, die Wohnung kann bei einem nur kurzfristigen Heizungsausfall nicht vollständig ausgekühlt sein, da die „Wärmespeicher" wie Wände, Decken und Möbel die Temperatur länger beibehalten. Wie das Amtsgericht vermag auch das Berufungsgericht eine höhere Minderungsquote als bereits zugesprochen nicht für angemessen anzusehen.

2) Der Kl. hat gegen die Bekl. auch keinen Anspruch auf Instandsetzung der Heizungsanlage. Der vom Kl. behauptete Mangel, dass die im Haus der Bekl. vorhandene Heizungsanlage nicht in der Lage wäre, aufgrund der Dimensionierung ihrer Komponenten, der Vorlauftemperatur und der konkreten baulichen Gegebenheiten in der Wohnung des Kl. bei niedrigen winterlichen Außentemperaturen dort eine Raumtemperatur von 20 °C in den Wohn‑ und Schlafräumen, 21 °C im Badezimmer und 18 °C in den Nachtstunden zu gewährleisten, ist von der Bekl. bestritten worden. Auf dieses Bestreiten indes ist der insofern beweisbelastete Kl. beweisfällig geblieben.

Das Gericht hat gemäß Beschluss vom 10. Januar 2013 Beweis über die Behauptung des Kl. zur mangelhaften Beheizbarkeit der von ihm innegehaltenen Mieträume ein Sachverständigengutachten einholen wollen und nach Einzahlung des Auslagenvorschusses durch den Kl. den Sachverständigen Dipl.‑Ing. ... mit der Erstellung des Gutachtens beauftragt. Mit Schreiben vom 9. Januar 2014 hat der Sachverständige jedoch mitgeteilt, dass der Kl. seine für die Erstellung des Gutachtens notwendige Mitwirkungshandlung, nämlich das Dulden des Aufdrehens und Verplombens der Heizkörperthermostatventile auf voller Stufe, anlässlich des Ortstermins am selben Tage unter Hinweis auf die dann drohende Überheizung seiner Wohnung verweigert habe.

Dass mit diesem Verhalten eine Beweisfälligkeit drohen würde, wurde dem Kl. nochmals durch das Gericht mit Schreiben vom 13. Januar 2014 mitgeteilt, ohne dass eine Duldung von Seiten des Kl. erklärt wurde. Damit ist der Kl. mit dem benannten Beweismittel ausgeschlossen.

3) Da der Kl., wie oben ausgeführt, bezüglich des von ihm behaupteten Mangels wegen der fehlenden Beheizbarkeit seiner Wohnung beweisfällig geblieben ist, besteht auch kein Anspruch auf die in der Berufung klageerweiternd gegen die Bekl. geltend gemachte Zahlung in Höhe von 755,92 € für den Zeitraum Januar 2011 bis Mai 2012.

4) Der Feststellungsantrag zu 4. des Kl. ist entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung zwar gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig, aber unbegründet. Der Kl. begehrt die Feststellung, bis zur ordnungsgemäßen Instandsetzung der Heizungsanlage zu einer Minderung in den Monaten der Heizperiode von Oktober bis April um 10 % berechtigt zu sein. Auf diese Feststellung hat der Kl. keinen Anspruch, denn die Bekl. schuldet aus dem Mietverhältnis keine Gestellung einer ordnungsgemäß funktionierenden Heizungsanlage, sondern die Möglichkeit der Beheizung der Wohnung des Kl. auf bestimmte Temperaturen. Denkbar ist - gerade in den „Übergangsmonaten" - aber, dass die Außentemperaturen bereits so hoch sind, dass die Räume gar nicht mittels der Heizungsanlage erwärmt werden müssen. Insofern würde sich auch ein Defekt an der Heizungsanlage gar nicht auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung auswirken können, so dass ein Anspruch des Kl. auf die Feststellung einer pauschalen Minderungsquote nicht gegeben ist.

Die Klage auf Feststellung der Minderung bis zur ordnungsgemäßen Instandsetzung der Heizungsanlage ist mangels derartiger Verpflichtung des Vermieters unbegründet, weil der nur bestimmte Temperaturen als vertragsgemäßen Gebrauch schuldet.

Die Mietvertragsparteien stritten nach – erneutem – Heizungsausfall an einzelnen Tagen der Monate September bis Dezember 2009 und im Jahre 2010 über vom Mieter beanspruchte Mietminderungen, wegen derer er Rückzahlung der Miete in Höhe von 823,20 € verlangte. Ferner verlangte er Instandsetzung der Heizungsanlage dergestalt, dass eine ausreichende Erwärmung der Wohnung in der Heizperiode mit Temperaturen von 20 °C in den Wohnräumen und 21 °C in Bad/Toilette bis 23.00 Uhr und danach bis 6.00 Uhr von 18 °C in allen Räumen gewährleistet sei, sowie Feststellung der Minderung in Höhe von 20 % in der Heizperiode bis zur sach- und fachgerechten Instandsetzung der Heizungsanlage. Das AG billigte ihm für die Tage des kompletten Ausfalls der Heizungsanlage eine Minderung von 30 % zu und sprach ihm 51,18 € überzahlter Miete zu. Im Übrigen wies es die Klage u. a. mit der Begründung ab, dass seit dem 14. Dezember 2010 die Heizungsanlage unstreitig funktioniere. Dagegen Berufung des Mieters.

Die Einzelrichterin der ZK 67 wies die Berufung zurück. Hinsichtlich des nicht zugestandenen Heizungsausfalls habe das Amtsgericht die Rückzahlungsklage zu Recht abgewiesen, da der Mieter keine ordnungsgemäße Mängelanzeige dargelegt habe. Der geltend gemachte Instandsetzungsanspruch scheitere daran, dass der Mieter die für die Erstellung des kraft Beweisbeschlusses einzuholenden Sachverständigengutachtens notwendige Duldung des Aufdrehens und Verplombens der Heizkörperventile anlässlich des Ortstermins verweigert habe. Die Klage auf Feststellung der Minderung sei unbegründet, weil der Vermieter keine Gestellung einer ordnungsgemäß funktionierenden Heizungsanlage schulde, sondern nur die Möglichkeit der Beheizung der Wohnung auf bestimmte Temperaturen.

Dem Urteil kann nur teilweise zugestimmt werden. Richtig ist die Auffassung, der geltend gemachte Instandsetzungsanspruch scheitere daran, dass der Mieter die für die Erstellung des kraft Beweisbeschlusses einzuholenden Sachverständigengutachtens notwendige Mitwirkungshandlung verweigert habe. Der für die Begründetheit seiner Instandsetzungsklage darlegungs- und beweispflichtige Mieter muss im Rahmen seiner prozessualen Mitwirkungspflicht dem Sachverständigen die von ihm für notwendig gehaltenen Feststellungen ermöglichen; insoweit muss er die von diesem für notwendig gehaltenen Eingriffe dulden.

Hinsichtlich der Abweisung der – zulässigen (OLG Brandenburg, Urteil v. 10. Juni 2009, 3 U 169/08, ZMR 2009, 909 = MietRB 2009, 255) – Klage auf Feststellung der Minderung dürften die Anforderungen der Einzelrichterin überspitzt sein. Richtig ist zwar, dass der Mieter dem Vermieter nicht vorschreiben darf, wie er einzelne Mängel beseitigt, sondern nur einen Anspruch auf Erhaltung der Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand hat. Abgesehen davon, dass bereits in dem erstinstanzlichen Instandsetzungsantrag nur eine ausreichende Erwärmung auf bestimmte Temperaturen gefordert worden war, und der Antrag auf Feststellung der Minderung bis zu einer ordnungsgemäßen Instandsetzung unschwer ebenfalls als Antrag bis zur derartigen – hinsichtlich der Temperaturen konkretisierten – Instandsetzung ausgelegt werden konnte, schränkte der Antrag auf Feststellung der Minderung bis zur sach- und fachgerechten Instandsetzung die Möglichkeiten des Vermieters zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht ein.

Harald Kinne