Unzulässige Farbwahlklausel bei nicht eindeutiger Beschränkung auf Rückgabezeitpunkt

Unzulässige Farbwahlklausel bei nicht eindeutiger Beschränkung auf Rückgabezeitpunkt; kundenfeindlichste Auslegung; Quotenabgeltungsklausel; Farbdiktat „weiß”

Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Bestätigung der Senatsurteile vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, GE 2008, 1045 = NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, GE 2008, 1621 = NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).

1 Die Kl. war vom 1. Juli 2005 bis zum 30. September 2008 Mieterin einer Wohnung des Bekl. in T. Im Mietvertrag sind die Schönheitsreparaturen formularmäßig auf die Kl. abgewälzt; außerdem ist eine Quotenabgeltungsklausel vereinbart. Zur Ausführung der Schönheitsreparaturen heißt es in § 13 Ziffer 3 des Mietvertrags:

„Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit - handwerksgerecht - ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten."

2 Die Kl. führte am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen an den Decken und Wänden der Wohnräume durch. Im Hinblick auf die vereinbarte Quotenabgeltungsklausel behielt der Bekl. für anteilige Kosten der Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Heizkörper, Innentüren, Keller sowie des Loggiabodens aus der Kaution einen Betrag in Höhe von 650 € ein. Die Kl. ist der Ansicht, dass die Schönheitsreparaturklauseln wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam seien und ihr die Kaution deshalb ungekürzt auszuzahlen sei; für die von ihr durchgeführten Schönheitsreparaturen schulde der Bekl. Wertersatz in Höhe von 1.036,95 €.

3 Die Kl. hat Zahlung von 1.686,95 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 163,29 € nebst Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung dahin abgeändert, dass der Bekl. zur Zahlung von insgesamt 261,24 € nebst Zinsen verurteilt ist. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihren Klageanspruch weiter.

8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Die Schönheitsreparaturen sind im Hinblick auf die vom Bekl. verwendete (unzulässige) Farbwahlklausel nicht wirksam auf die Kl. übertragen, so dass dem Bekl. anteilige Schönheitsreparaturkosten nicht zustehen und ein Anspruch der Kl. auf Wertersatz für die am Vertragsende teilweise ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden kann.

9 1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Senatsurteile vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, GE 2008, 1045 = NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, GE 2008, 1621 = NJW 2009, 62 Rn. 17 f.; Senatsbeschlüsse vom 14. Dezember 2010 - VIII ZR 198/10, GE 2011, 263 = WuM 2011, 96 Rn. 1 sowie VIII ZR 218/10, GE 2011, 477 = WuM 2011, 212 Rn. 1).

10 2. Die hier vereinbarte Farbwahlklausel wird diesen Voraussetzungen nicht gerecht. Sie gibt dem Mieter - auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit - einen weißen Anstrich von Decken und Wänden vor und schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters dadurch in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt.

11 a) Es kann dahinstehen, ob die Regelung in § 13 Ziffer 3 Satz 2, der für die bei Vertragsende auszuführenden Arbeiten die ursprüngliche Ausführungsart vorgibt, so ausgelegt werden kann, dass auch die in § 13 Ziffer 3 Satz 5 des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung, den Anstrich von Decken und Wänden weiß auszuführen, nur für bei Vertragsende durchzuführende Dekorationsarbeiten gilt. Denn eine Auslegung der Klausel dahin, dass die Farbvorgabe „weiß" - ebenso wie die in § 13 Ziffer 3 Satz 1 geregelte Vorgabe einer handwerksgerechten Qualität der auszuführenden Arbeit - auch für die während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen gilt, ist zumindest möglich und deshalb nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung (§ 305 c Abs. 2 BGB) zugrunde zu legen.

12 b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts spielt es für die Beurteilung der Farbwahlklausel keine Rolle, dass die Kl. die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hatte. Denn der Vermieter hat grundsätzlich kein berechtigtes Interesse daran, dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben oder den Gestaltungsspielraum des Mieters auch nur einzuengen. Das berechtigte Interesse des Vermieters beschränkt sich vielmehr darauf, die Wohnung am Ende der Mietzeit in einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert wird und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht (Senatsbeschlüsse vom 14. Dezember 2010 - VIII ZR 218/10, aaO. Rn. 3 sowie VIII ZR 198/10, aaO. Rn. 3). Diesem Interesse kann der Vermieter jedoch - wie ausgeführt - mit einer Klausel Rechnung tragen, die nur für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.

13 Schließlich rechtfertigt auch die in der Klausel vorgesehene Möglichkeit, im Einzelfall die Erlaubnis des Vermieters zu einer Dekoration in abweichender Farbe einzuholen, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine andere Bewertung; mangels eines sachlich gerechtfertigten Interesses des Vermieters, auf die Dekorationsweise während der laufenden Mietzeit Einfluss zu nehmen, braucht sich der Mieter hierauf von vornherein nicht verweisen zu lassen (vgl. Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, GE 2007, 717 = NJW 2007, 1743 Rn. 10).

14 c) Rechtsfolge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, aaO. Rn. 20).

III. 15 Das Urteil des Berufungsgerichts kann deshalb keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben, soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Kl. entschieden hat (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zum Wert der von der Kl. ohne Rechtsgrund erbrachten Schönheitsreparaturen getroffen hat. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).

Auch bei Übernahme der Wohnung bei Mietbeginn mit komplett neuem weißen Anstrich darf dem Mieter nicht vorgeschrieben werden, dass er den weißen Anstrich während der Mietzeit beibehalten muss. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn die Klausel ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dann dem Mieter auch noch einen gewissen Spielraum lässt. Hinzu kommt: Eine solche Klausel ist nach der kunden(=mieter)feindlichsten Auslegung zu interpretieren.

Der Mieter erhielt zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung mit weißem Anstrich. Mietvertraglich war durch Formularklausel vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen dürfe und das Holzwerk, Heizkörper und Heizrohre, Decken und Wände nur weiß gestrichen werden dürften, Naturholz nur transparent oder lasiert (der für das Verständnis der Entscheidung wichtige genaue Wortlaut der Klausel ist der Entscheidung in GE 2012, Seite 687 zu entnehmen).

Der Mieter führte bei Mietende Schönheitsreparaturen an den Decken und Wänden in den Wohnräumen durch. Mit Verweis auf die vereinbarte Quotenklausel behielt der Vermieter für anteilige Kosten der Schönheitsreparaturen für Heizkörper, Innentüren, Keller sowie Loggiaboden aus der Kaution 650 € ein. Der Mieter wollte die Kaution ungekürzt haben, weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei. Für die durchgeführten Schönheitsreparaturen verlangte er Wertersatz. In der Instanz siegte der Vermieter im Wesentlichen, was zur zugelassenen Revision des Mieters zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache in die Instanz zurück. Die Schönheitsreparaturen seien im Hinblick auf die vom Vermieter verwendete (unzulässige) Farbwahlklausel nicht wirksam auf den Mieter übertragen, so dass dem Vermieter anteilige Schönheitsreparaturkosten nicht zustünden und der Anspruch des Mieters auf Wertersatz für die am Vertragsende teilweise ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht verneint werden könne. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats benachteilige eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich auf den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beanspruche und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lasse.

Diesen Voraussetzungen werde die vereinbarte Farbwahlklausel nicht gerecht. Sie gebe dem Mieter – auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit – einen weißen Anstrich von Decken und Wänden vor und schränke die Gestaltungsfreiheit des Mieters dadurch in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt sei und den Mieter deshalb unangemessen benachteilige.

Es könne dahinstehen, ob die mietvertragliche Regelung für den weißen Anstrich des Holzwerks, der Heizkörper und Heizrohre, die für die bei Vertragsende auszuführenden Arbeiten die ursprüngliche Ausführungsart vorgebe, so ausgelegt werden könne, dass auch die vorgesehene Verpflichtung, den Anstrich von Decken und Wänden weiß auszuführen, nur für bei Vertragsende durchzuführende Dekorationsarbeiten gelte. Denn eine Auslegung der Klausel dahin, das die Farbvorgabe „weiß" auch für die während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen gelte, sei nach dem Wortlaut zumindest möglich und deshalb nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zugrunde zu legen.

Für die Beurteilung der Farbwahlklausel spiele es keine Rolle, dass der Mieter die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses mit einem neuen weißen Anstrich übernommen habe. Denn der Vermieter habe grundsätzlich kein berechtigtes Interesse daran, dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben oder den Gestaltungsspielraum des Mieters auch nur einzuengen. Das berechtigte Interesse des Vermieters beschränke sich vielmehr darauf, die Wohnung am Ende der Mietzeit in einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert werde und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegenstehe. Diesem Interesse könne der Vermieter jedoch mit einer Klausel Rechnung tragen, die nur für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beanspruche und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lasse.

Schließlich rechtfertige auch die in der Klausel vorgesehene Möglichkeit, im Einzelfall die Erlaubnis des Vermieters zu einer Dekoration in abweichender Farbe einzuholen, keine andere Bewertung; mangels eines sachlich gerechtfertigten Interesses des Vermieters, auf die Dekorationsweise während der laufenden Mietzeit Einfluss zu nehmen, brauche sich der Mieter hierauf von vornherein nicht verweisen zu lassen. Der Rechtsstreit sei allerdings nicht entscheidungsreif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zum Wert der von dem Mieter ohne Rechtsgrund erbrachten Schönheitsreparaturen getroffen habe.

Der BGH setzt seine Rechtsprechung zu Farbwahl bzw. Farbdiktat fort. Das gilt auch für die penible Würdigung von AGB mit dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung. Da gibt es kein „Wenn und Aber": Wenn auch nur ein Nachteil zu Lasten des Kunden (Mieters) denkbar ist, ist die Klausel unwirksam.

Der BGH hat in der vorliegenden Entscheidung nicht noch einmal ausdrücklich angesprochen, dass die Vorgabe nur einer Farbe – auch für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung – unwirksam ist. Allerdings spricht auch der Leitsatz dafür, dass dem Mieter noch ein gewisser Spielraum gelassen werden muss. In diesem Zusammenhang wird auf das – auch in der vorliegenden Entscheidung zitierte – Urteil des BGH vom 14. Dezember 2010 - VIII ZR 198/10, GE 2011, 263 verwiesen. Danach schränkt eine Schönheitsreparaturklausel, die die Farbwahl nur auf eine einzige Farbe (dort „weiß") für den Zeitpunkt der Rückgabe einenge, die Gestaltungsfreiheit des Mieters, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt sei, unangemessen ein. In dem Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, GE 2008, 1621 spricht der BGH von neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten, die für weite Mieterkreise annehmbar seien. In der Entscheidung VIII ZR 198/10 wird von dezenten Farbtönen gesprochen, die eine Weitervermietung nicht erschweren würden. Welche Farben darunter fallen, kann allerdings problematisch werden.

Sicher gehören dazu die Farben Weiß, Hellgrau und Hellbeige, die bei der Dekoration ganz allgemein üblich sind. Nicht üblich sind – auch bei einem hellen und zarten Anstrich – die Farben Rot, Grün, Lila, Rosa und dergleichen. Ein derartiger Anstrich erscheint nicht mehr dezent oder neutral.