Unzulässige Erweiterung der Schönheitsreparaturverpflichtung (Außenfensteranstrich)

Unzulässige Erweiterung der Schönheitsreparaturverpflichtung (Außenfensteranstrich); Rückbaupflicht für eigenwillige Dusche (Toilette im Duschbecken)

1. Ist im Mietvertrag vereinbart, daß der Mieter auch den Außenfensteranstrich schuldet und mindestens alle fünf Jahre Renovierungsarbeiten vorzunehmen habe, ist die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam. 2. Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen bleiben davon unberührt (dunkelblau gestrichener Fußboden; abblätternder Anstrich; Wandanstrich teils weiß, teils gelb).

3. Die Genehmigung einer Umbaumaßnahme des Mieters bedeutet grundsätzlich nicht den Verzicht auf Rückbauansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses.

4. Der Rückbauanspruch des Vermieters ist jeweils dann nicht nach Treu und Glauben ausgeschlossen, wenn es sich um eine ungewöhnliche Baumaßnahme handelt (hier: Dusche und Toilette nicht getrennt).

I. 1. Die Kl. kann von dem Bekl. nicht gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem am 8. April 1993 geschlossenen Mietvertrag die Leistung von Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen verlangen. Denn, wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, die maßgeblichen Klauseln des Mietvertrages führen zu einer unangemessenen Benachteiligung des Bekl. und sind daher nicht Bestandteil des Vertrages geworden, §§ 6, 9 AGBG. Gemäß § 3 Ziffer 3 Abs. 3 des Vertrages hat der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. Er hat sie innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. In der Anlage zum Mietvertrag wird ergänzend zu § 3 unter Ziffer 6 bestimmt, daß der Mieter auch den Außenfensteranstrich vorzunehmen und in Abständen von höchstens fünf Jahren alle Räume zu renovieren hat. Die Regelung hinsichtlich der Außenfenster und der Renovierungszeiträume ist unangemessen, weil sie zu einer mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Benachteiligung des Mieters führt. Orientierungsmaßstab für die Angemessenheit von Vereinbarungen über den Umfang von Schönheitsreparaturen und die Häufigkeit ihrer Durchführung sind die entsprechenden Regelungen in dem vom Bundesjustizministerium im Jahre 1976 herausgegebenen Mustermietvertrag, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Hinsichtlich der Fristen kann der in Fußn. 1 zu § 7 des Mustermietvertrages angegebene Plan als maßgeblich angesehen werden: für Küchen, Bäder und Duschen drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf Jahre und für andere Nebenräume sieben Jahre (Nachweis bei BGH, Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 - NJW 1985, 480, 481 unter 2. c cc). Eine Verkürzung dieser Regelfristen liegt insoweit vor, als auch die Nebenräume spätestens nach fünf Jahren malermäßig behandelt werden sollen, obwohl bei ihnen auf Grund der geringeren Abnutzung eine Renovierungsbedürftigkeit schon nach fünf Jahren nicht zu erkennen ist. Weiterhin ist der Anstrich der Außenseiten der Fenster regelmäßig Sache des Vermieters, weil dies die Fassade des Gebäudes betrifft.

2. Die Kl. kann sich nicht darauf berufen, daß die in der Anlage enthaltenen Klauseln gestrichen werden könnten. Das Gericht hat bei der ergänzenden Vertragsauslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht die Aufgabe, eine Fassung zu finden, die einerseits dem Vermieter möglichst günstig, andererseits gerade noch rechtlich zulässig ist (BGHZ 72, 206, 208 m. w. N.; BGH NJW 1979, 2095 unter I. 2. b bb; BGH NJW 1982, 2309, 231 f. unter II. 3. b). Das Gericht muß vielmehr insbesondere auch die Interessen des Mieters angemessen berücksichtigen (BGHZ 62, 83, 89). Wortlaut und Zweck der Vorschriften des AGBG sprechen gegen eine Aufrechterhaltung von Klauseln mit eingeschränktem Inhalt. Dem Zweck des AGBG kann eine Aufrechterhaltung beanstandeter Klauseln mit eingeschränktem Inhalt ebenfalls nicht entnommen werden. Es ist Ziel des Gesetzes, auf einen angemessenen Inhalt der in der Praxis verwendeten oder empfohlenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen hinzuwirken. Dem Mieter soll die Möglichkeit sachgerechter Information über die ihnen aus dem vorformulierten Vertrag erwachsenden Rechte und Pflichten verschafft werden. Dieses Ziel ließe sich nicht erreichen, wenn jeder Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zunächst einmal ungefährdet bis zur Grenze dessen gehen könnte, was zu seinen Gunsten gerade noch vertretbarerweise angeführt werden kann. Dann würde nicht schon verhindert, daß der Vertragspartner des Verwenders in der Vertragsabwicklungspraxis mit überzogenen Klauseln konfrontiert wird. Erst in einem Prozeß würde er vielmehr den Umfang seiner Rechte und Pflichten zuverlässig erfahren. Der mit dem AGBG verfolgte Schutz des Verbrauchers sowie der Zweck des Gesetzes, den Rechtsverkehr von unwirksamen Allgemeinen Geschäftsbedingungen freizuhalten, gebieten es daher, Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die gegen § 9 AGBG verstoßen, in vollem Umfang als unwirksam zu betrachten (BGH NJW 1982, 2309, 2310). Das sogenannte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer beanstandeten Klausel gilt jedoch dann nicht, wenn die Regelung mehrere voneinander trennbare Teile enthält (vgl. BGH NJW 1984, 2816 unter II 3; WM 1985, 24 ff. unter XV 2 b; WM 1989, 740 unter II 3; NJW 1997, 3437, 3439 unter III. 1.). Dies ist hier nicht der Fall. Die Regelungen über die Verlagerung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter und über den Umfang und den Turnus der Schönheitsreparaturen gehören untrennbar zusammen. Sie bilden keine selbständig trennbaren Teile. Die Streichung der in der Anlage enthaltenen Klausel würde dazu führen, daß die Regelung gelten würde, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen hätte. Diese liefe genau auf eine geltungserhaltende Reduktion hinaus, die mit dem Sinn des AGBG nicht zu vereinbaren wäre. (...)

II. Unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen sind hingegen die folgenden Positionen begründet: 1. Unstreitig ist der Fußboden in der Kammer von dem Bekl. dunkelblau gestrichen worden. Es mag zwar seiner Gestaltungsfreiheit ent-sprochen haben, während des Mietverhältnisses den Fußboden in dieser Form zu streichen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses war er jedoch verpflichtet, den Fußboden mit einem üblichen Anstrich, nämlich mit rotbrauner Farbe, zu versehen. Dies gilt selbst angesichts der Tatsache, daß er zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet war.

2. Weiterhin steht der Kl. ein Schadenersatzanspruch wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen in der Kammer in Höhe von 99,32 DM netto zu. Die Kl. hat unwidersprochen vorgetragen, daß der Anstrich an der Decke und den Wänden abblätterte. Der Bekl. hat selbst eingeräumt, daß er die Kammer drei Jahre vor seinem Auszug gestrichen habe. Trotz der fehlenden Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen war er gehalten, etwaige Renovierungsmaßnahmen handwerklich ordnungsgemäß auszuführen. Dies hat er offensichtlich nicht getan. Der Schaden besteht darin, daß die Kl. besonderen Aufwand treiben muß, um den alten Farbanstrich abzuwaschen und nachzuwaschen und anschließend die Decke und die Wände mit Dispersionsfarbe zu streichen.

3. Soweit der Bekl. im Zimmer 2 die Wände mit einem teils weißen, teils gelben Farbanstrich direkt auf den Putz versehen hat, steht der Kl. ebenfalls ein Schadenersatzanspruch in Höhe von 563,03 DM netto zu. Auch hier bestand die Verpflichtung des Bekl., bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wände mit einer neutralen, also weißen Farbgebung zu versehen. Es entstand für die Kl. wiederum ein besonderer Aufwand, der darin bestand, die Wände abzuwaschen und nachzuwaschen und anschließend mit Dispersionsfarbe zu streichen. Eine Tapezierung dieser Wände kann hingegen nicht verlangt werden, weil die Wohnung schon bei Vertragsbeginn nicht mit Tapeten ausgestattet war. Dieser Zustand ist demgemäß als vertragsgerecht zu bezeichnen.

III. 1. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts steht der Kl. aber auch ein Anspruch auf Schadenersatz wegen des unterlassenen Rückbaus des Duschraumes zu. Es trifft sicherlich zu, daß die Kl. dem Bekl. den Einbau der Dusche in das Innen-WC genehmigt hat und diese Maßnahme sogar von der IBB mit einem Zuschuß gefördert worden ist. Dessenungeachtet bedeutet die Genehmigung einer baulichen Veränderung durch den Vermieter noch nicht, daß dieser damit den Anspruch auf Rückgängigmachung sämtlicher baulichen Maßnahmen des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses verliert. Die Verpflichtung des Mieters, bei Vertragsende das Mietobjekt im Zustand wie bei Vertragsbeginn zurückzugeben, umfaßt die Beseitigung von Einrichtungen oder Aufbauten, mit denen er die Mietsache während der Vertragszeit versehen hat, grundsätzlich auch dann, wenn dies mit Zustimmung des Vermieters geschehen ist (OLG Köln ZMR 1998, 699; OLG Düsseldorf ZMR 1990, 218; LG Berlin - ZK 64 - GE 1987, 39; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 7. Aufl., § 556 Rdnr. 34, 35 m. w. N.). Hier ist nicht ersichtlich, daß die Kl. auf einen Rückbau der Duscheinrichtung für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses verzichtet hätte. Auf ausdrückliches Befragen im Termin hat der Bekl. nicht erklärt, daß er etwa mit der Kl. eine - durchaus übliche - Vereinbarung über eine Mietermodernisierung geschlossen hätte, in der auch die Frage des Verbleibs der Einrichtungen in der Wohnung geregelt wäre. Eine Verpflichtung zum Rückbau wird dann verneint, wenn die Maßnahmen des Mieters dazu dienten, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache herzustellen (OLG Düsseldorf a. a. O.). Davon kann hier keine Rede sein. Die Wohnung war laut Mietvertrag nur mit einer Toilette ausgestattet. Weder das Vorhandensein eines Bades noch einer Dusche war vertraglich geschuldet. Der Entfernungsanspruch läßt sich auch nicht mit dem Argument aus der Welt schaffen, daß der Bekl. mit der Umwandlung des Toilettenraumes in einen Duschraum einen verbesserten Standard geschaffen habe, dessen Beseitigung die Kl. nur unter Verstoß gegen Treu und Glauben verlangen könne. Die Konstruktion der Dusche ist durch eine gewisse Eigenwilligkeit gekennzeichnet, die nicht jedermanns Geschmack sein dürfte. Der gesamte Raum ist von dem Bekl. verfliest und mit einer Duscheinrichtung versehen worden, die sich im Bereich des Toilettenbeckens befindet, so daß dem Benutzer die Möglichkeit eröffnet ist, sich auf der Toilette sitzend zu duschen. Der Fußboden ist mit einer über zwei Stufen zu erreichenden Podestkonstruktion erhöht worden, in das sogenannte finnische Rinnen aus Formsteinen zur Aufnahme des beim Duschen anfallenden Wassers eingelassen worden sind. Die Entwässerungsleitung ist unzugänglich unterhalb des angehobenen Fußbodens verlegt worden. Als Waschbecken ist ein zur Hälfte in die Wand eingelassenes Metallbecken zur Anwendung gelangt, das im Schiffsbau oder in Industrieanlagen üblich ist. (...)

Viele Mieter glauben, eine vom Vermieter genehmigte Umbaumaßnahme müßten sie nach Vertragsende nicht beseitigen. Das Gegenteil ist allerdings richtig, wie eine neuere Entscheidung des Landgerichts Berlin ebenso verdeutlicht wie die Tatsache, daß überzogene Schönheitsreparaturenklauseln zur gänzlichen Unwirksamkeit führen (hier sollte der Mieter die Fenster auch von außen streichen).

Der Mieter hatte mit Genehmigung des Vermieters und mit Unterstützung der IBB eine Dusche in das Innen-WC eingebaut. Dabei wählte der Mieter eine gar eigenwillige Bauausführung (man faßt sich an den Kopf, daß die IBB so etwas auch noch mit - den knappen - öffentlichen Mitteln fördert: Die Toilette stand sozusagen erhaben auf einem Podest mitten im Duschbecken ...). Nach Beendigung des Vertrages verlangte der Vermieter die Entfernung. Der Mieter meinte, das verstoße gegen Treu und Glauben.

Mit Urteil vom 23. Juli 2001 folgte das LG Berlin der Auffassung des AG nicht, das eine Rückbauverpflichtung des Mieters verneint hatte. Grundsätzlich bedeutet die Genehmigung für eine Umbaumaßnahme nicht den Verzicht des Vermieters auf den Rückbauanspruch nach Vertragsende. Eine Vereinbarung dazu war nicht geschlossen worden. Auch ein Verstoß gegen Treu und Glauben entfiel, weil es sich um eine, wie das Landgericht formulierte, eigenwillige Umbaumaßnahme handelte, die der Vermieter nicht hinnehmen mußte. Durch den Einbau konnte man auf der Toilette sitzend duschen. Hinzuweisen ist auch auf die Ausführungen des Landgerichts zu Schönheitsreparaturen. Im Vertrag war dem Mieter auferlegt worden, auch die Außenfenster zu streichen und mindestens alle fünf Jahre zu renovieren. Durch diese Erweiterung der Renovierungspflichten des Mieters wurde die gesamte Klausel unwirksam, so daß der Mieter überhaupt nicht zu renovieren brauchte. Unberührt davon blieben allerdings Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung wegen schlecht ausgeführter Renovierungsarbeiten. Hier konnte der Vermieter Kosten für die Beseitigung verlangen.