Unzulässige Befristung bei DDR-Mietverträgen

Auch im Frühjahr 1990 war in der damaligen DDR die Befristung eines Gewerbemietvertrages auf 30 Jahre unzulässig, so daß nach dem Beitritt das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden konnte.

Das zunächst zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch ordentliche Kündigung des Kl. nach §§ 564, 565 Abs. 1 a BGB beendet worden. Unstreitig hat der Kl. die Kündigung sowohl mit Schreiben vom 26. September 1995 als auch nochmals mit Schreiben vom 31. August 1999 erklärt.

Dabei war er auch zur ordentlichen Kündigung berechtigt, weil weder eine längere Vertragslaufzeit fest und für das Verhältnis der Parteien bindend vereinbart worden war, noch zugunsten des Bekl. die Kündigungsschutzregelungen des DDR-Rechts noch Wirkung entfalten.

Die nach dem Text des schriftlichen Mietvertrages vom 4. Mai 1990 vorgesehene Befristung des Mietverhältnisses auf 30 Jahre war unwirksam. Es war im Frühjahr 1990 im Geltungsbereich der Rechtsordnung der damaligen DDR unmöglich, in solcher Weise über lange Zeiträume befristete Mietverträge über Räume - und zwar auch über Gewerberäume - abzuschließen. Die auch unter der Geltung des ZGB grundsätzlich gegebene Vertragsfreiheit (§ 45 Abs. 3 Satz 1 ZGB) fand ihre Grenze darin, daß die durch Vertrag getroffenen Regelungen nicht gegen Inhalt und Zweck des ZGB verstoßen durften (§ 45 Abs. 3 Satz 2 ZGB). Lag ein solcher Verstoß vor, führte das zur Nichtigkeit nach § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik, Staatsverlag der DDR, 2. Aufl., Berlin 1985, § 45 Anm. 3 und § 68 Anm. 1.2.1.). Dabei wurde ein Verstoß gegen Inhalt und Zweck des ZGB insbesondere dann angenommen, "wenn durch die Vertragsgestaltung gesetzlich gewährte Rechte beeinträchtigt oder einem Partner im Gesetz nicht vorgesehene Pflichten auferlegt werden" (Kommentar zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik, Staatsverlag der DDR, 2. Aufl., Berlin 1985, § 45 Anm. 3). Ein solcher Fall liegt bei den in dem Mietvertrag vom 4. Mai 1990 getroffenen Regelungen über die Laufzeit des Vertrages und die Kündigungsmöglichkeiten vor.

Vorrangiges Interesse der Regelungen des DDR-Mietrechts (§§ 94 bis 132 ZGB) war die Wahrung der Mieterbelange. Dem - auch privaten - Vermieter war in § 95 ZGB die Aufgabe zugewiesen, die Wohnungen mit dem Ziel einer Verbesserung der Wohnverhältnisse der Bürger zu verwalten. Demgegenüber war die Stellung der Mieter "bestimmt durch ihr Recht auf Wohnraum, ihr demokratisches Recht auf Mitgestaltung der Wohnverhältnisse, ihre gesellschaftliche Verantwortung für den Schutz und die pflegliche Behandlung der Wohngebäude und ihr Recht auf Schutz vor Kündigung" (§ 97 Abs. 1 ZGB).

Dementsprechend war die Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter im ZGB nicht vorgesehen. Gegen den Willen des Mieters konnte das Mietverhältnis nur bei Vorliegen bestimmter Gründe (§§ 121 Abs. 1, 122 ZGB) und nur durch gerichtliche Entscheidung (§§ 120 Abs. 1, 121 ZGB) beendet werden. Demgegenüber war der Mieter jederzeit und ohne besonderen Grund zur Kündigung mit einer Frist von zwei Wochen berechtigt (§ 120 Abs. 2 ZGB).

Mit diesem gesetzlichen Leitbild der Ausgestaltung von Mietverhältnissen ist die in dem streitigen Mietvertrag getroffene Regelung zu Vertragslaufzeit und Kündigungsmöglichkeiten schlechthin unvereinbar. Denn dem Mieter wurden mit diesen Regelungen sämtliche Schutzinstrumente entzogen, die das ZGB zu seinen Gunsten vorsah.

Insbesondere der umfassende Kündigungsschutz des ZGB wurde vollständig beseitigt. Zum einen wurde der Mieter durch die Befristung schon dreißig Jahre im voraus verpflichtet, das Mietobjekt genau bei Fristablauf zurückzugeben, und zwar ganz unabhängig von der zwischenzeitlichen Entwicklung der Verhältnisse und seiner bei Fristablauf gegebenen Interessenlage. Zum anderen war ein Kündigungsrecht auch für den Vermieter vorgesehen, was dem ZGB völlig fremd war.

Andererseits waren die eigenen Kündigungsmöglichkeiten des Mieters entgegen dem Leitbild des ZGB weitgehend eingeschränkt. Denn er sollte an eine Kündigungsfrist von sechs Monaten - statt zwei Wochen, § 120 Abs. 2 ZGB - gebunden sein. Außerdem sollte er, was das ZGB ebenfalls nicht vorsah, "triftige Gründe" für seine Kündigung schriftlich angeben müssen. Damit war er im Ergebnis der Gefahr ausgesetzt, sich von dem Vertrag unter Umständen mangels eines "triftigen" Grundes für dreißig Jahre nicht lösen zu können und zur Mietzahlung verpflichtet zu bleiben, auch wenn sein Nutzungsinteresse längst weggefallen wäre.

Die Unvereinbarkeit der getroffenen vertraglichen Regelungen mit den nach dem ZGB vorgesehenen Rechten und Pflichten der Vertragschließenden führte zur - zumindest teilweisen - Nichtigkeit des Vertrages, § 68 Abs. 1 und 2 ZGB.

Etwas anderes ergibt sich, entgegen der Auffassung des Bekl., auch nicht daraus, daß in der Rechtslehre der DDR der Abschluß unbefristeter Mietverträge "nur" als Regelfall und nicht als zwingend vorgeschrieben angenommen wurde (so etwa, wie vom Bekl. zitiert, im Lehrbuch "Zivilrecht" aus dem Jahr 1981, S. 277). Denn die Ausnahmen, die hiernach denkbar blieben und auch in der Praxis vorkamen, konnten und durften nur solche Mietverhältnisse betreffen, die von vornherein ihrer Anlage nach auf eine nur vorübergehende Nutzung durch den Mieter angelegt waren und also gerade nicht auf eine langjährige Nutzung, wie sie als Regelfall galt und wie sie auch vorliegend beabsichtigt war. Beispielhaft für mögliche Ausnahmen sind insoweit insbesondere Studenten- und Lehrlingswohnheime zu nennen.

Andererseits war auch die Möglichkeit der Befristung eines Mietverhältnisses für einen vorher bestimmten längeren Zeitraum dem ZGB der DDR durchaus bekannt. Sie war aber ausschließlich in den Fällen des § 129 ZGB, nämlich bei Mietverhältnissen über Wochenendhäuser, Zimmer für Erholungszwecke und Garagen vorgesehen, und dort auch nur deshalb, weil diesen Mietverhältnissen keine Grundrechtsrelevanz beigemessen wurde (vgl. M. Mühlmann, Grundriß Zivilrecht Heft 4 - Miete, Staatsverlag der DDR, Berlin 1977, S. 77, 78). Für Gewerberäume wiederum galten nach § 131 ZGB die Bestimmungen für Wohnungsmiete ohne besondere Einschränkungen entsprechend. Insbesondere genoß der Nutzer von Gewerberaum vollen Kündigungsschutz, wobei lediglich die Kriterien für eine gerichtliche Aufhebung des Nutzungsverhältnisses als modifikationsbedürftig angesehen wurden (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik, Staatsverlag der DDR, 2. Aufl., Berlin 1985, § 131).

Entgegen der Auffassung des Bekl. legt auch die veröffentlichte Rechtsprechung zu in der "Wendezeit" auf dem Gebiet der damaligen DDR geschlossenen Mietverträgen keine andere Bewertung der Rechtslage nahe.

Die Frage der Wirksamkeit über längere Zeiträume befristeter Mietverträge unter der Geltung des ZGB ist, soweit ersichtlich, bislang nicht im Hinblick auf einen Verstoß gegen die dortigen Kündigungsschutzregelungen problematisiert worden. Soweit in dem vom Bekl. zitierten Urteil des BGH (NJW 1999, 2517-2519) ausgeführt wird, nach dem ZGB hätten auch langfristige Mietverträge formfrei abgeschlossen werden können (BGH a. a. O., 2519), ist damit ersichtlich nicht die Frage angesprochen, ob es solche Verträge nach DDR-Recht überhaupt geben konnte. Entscheidungsrelevant war in dem seinerzeit vom BGH entschiedenen Fall vielmehr nur das Fehlen einer Formvorschrift entsprechend § 566 BGB im ZGB.

Im übrigen stellte sich dort auch die Frage nach der Fortgeltung des ZGB vor einem gegenüber dem vorliegenden Fall grundlegend veränderten Hintergrund. Denn die dort in Rede stehenden insgesamt drei Verträge waren sämtlich nach Inkrafttreten der Wirtschafts-, Währungs- und Sozialunion am 1.7.1990, der letzte sogar nach der Unterzeichnung des Einigungsvertrages am 31.8.1990, geschlossen worden. Für jene allerletzten Wochen der Existenz der DDR, insbesondere für die Zeit nach Abschluß des Einigungsvertrages, kann durchaus über das Maß der Verbindlichkeit des formal noch fortgeltenden DDR-Rechts für solche Verträge diskutiert werden, die in der DDR bereits für die Zeit nach der Vereinigung geschlossen wurden (vgl. dazu BGH a. a. O, 2519). Diese Diskussion läßt sich aber auf den vorliegenden Streitfall nicht ausweiten. Denn bei Unterzeichnung des hier streitigen Mietvertrages vom 4.5.1990 war zwar, insbesondere im Hinblick auf das Ergebnis der Volkskammerwahlen vom 18.3.1990, das Ende der DDR in ihrer überkommenen Form absehbar, von der sicheren Erwartung einer Vereinigung Deutschlands und einer damit verbundenen Übertragung des bundesdeutschen Rechts auf das Gebiet der DDR konnte aber noch keine Rede sein.

Entsprechend hat beispielsweise auch der BGH, wie bereits erwähnt, im Fall des Abschlusses eines Gewerbemietvertrages am 1.3.1990 die Nichtigkeit dieses Vertrages wegen Verstoßes gegen das Zuweisungserfordernis nach § 7 der GewerberaumVO festgestellt (BGH ZMR 1993, 63) - auch dort übrigens, ohne sich zur Wirksamkeit der auch in jenem Fall beabsichtigten Befristung des Vertrages (auf zehn Jahre mit zwei Optionen für je fünf Jahre) zu äußern.

Die Nichtigkeit der vereinbarten Befristungs- und Kündigungsregelungen führte, wie bereits oben ausgeführt, gemäß § 68 Abs. 2 ZGB lediglich zur Teilnichtigkeit des Vertrages im Hinblick auf diese speziellen Regelungen, weil davon auszugehen ist, daß der Vertrag insgesamt auch ohne diese Klauseln abgeschlossen worden wäre. Damit bestand ab Juni 1990 ein Mietverhältnis nach § 131 ZGB, für das insbesondere die "normalen" Kündigungs- und Kündigungsschutzregelungen des ZGB galten.

Dieses Mietverhältnis konnte gemäß §§ 564, 565 Abs. 1 a BGB ohne besonderen Kündigungsgrund gekündigt werden, nachdem es sich auf Grundlage von Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB in ein solches nach den Vorschriften des BGB umgewandelt hatte. Denn der bis dahin bestehende Kündigungsschutz nach dem ZGB ist für Gewerberaum-Mietverträge weitgehend ersatzlos weggefallen. Auch die diesbezüglich geschaffene Härtefall-Übergangsregelung in Art. 232 § 2 Abs. 5 EGBGB ist mit Ende des Jahres 1994 ausgelaufen.

Ein im Frühjahr 1990 in der damaligen DDR auf 30 Jahre abgeschlossener Mietvertrag kann jederzeit gekündigt werden.

Die Voreigentümerin hatte im Mai 1990 in der DDR einen Geschäftsraummietvertrag abgeschlossen, der auf 30 Jahre befristet war. Der Erwerber hielt das für unzulässig und kündigte das Mietverhältnis. Die Räumungsklage war erfolgreich.

Mit ausführlich begründetem Urteil vom 8. November 2001 legte das Landgericht Neuruppin dar, daß jedenfalls eine Vertragslaufzeit von 30 Jahren nach dem Zivilgesetzbuch der DDR unzulässig gewesen sei. Das gelte auch für Geschäftsraummietverträge, die in der Wendezeit abgeschlossen wurden. Nichtig sei allerdings nur die Befristung, so daß die ordentliche Kündigung möglich war.

Das Urteil verdient deshalb Interesse, weil es auch im Jahr 2002 noch zahlreiche Mietverhältnisse aufgrund von Altverträgen gibt. Im Ergebnis ist das Urteil allerdings zweifelhaft, denn schließlich hatte der Vermieter die unwirksame Befristung in den Mietvertrag hineingeschrieben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muß sich der Vermieter an unwirksame Klauseln halten, die die Kündigung erschweren (NZM 1998, 718).