Unzulässige bauliche Veränderung durch Klingeltableau

Die Errichtung eines Klingeltableaus mit Gegensprechanlage im Bereich der Ein- oder Ausfahrt einer Tiefgarage, durch das über Fernbedienung das Garagentor geöffnet werden kann, ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die von den Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht hinzunehmen ist, wenn sie dazu dienen soll, den Mietern und Besuchern eines außerhalb der Wohnanlage gelegenen Bürogebäudes den Zugang zur Tiefgarage zu erleichtern.

Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer aus 123 Wohnungen, acht gewerblichen Einheiten und einer Tiefgarage mit 212 Stellplätzen bestehenden Anlage. Die Antragstellerin ist Eigentümerin von 13 Stellplätzen, an weiteren 35 Stellplätzen steht ihr ein Sondernutzungsrecht zu. Sie hat ihre Stellplätze an die Mieter eines Bürogebäudes vermietet, das sie als Erbbauberechtigte auf einem an die Wohnanlage angrenzenden Grundstück errichtet hat. Um die Tiefgaragenplätze nicht nur für die Mitarbeiter, sondern auch für Kunden und Besucher ihrer Mieter nutzen zu können, will die Antragstellerin auf eigene Kosten im Bereich der Tiefgarageneinfahrt ein Klingeltableau mit Gegensprechanlage und eine dem Bürogebäude zugeordnete Fernbedienung für das Garagentor erstellen. Dieses Vorhaben wurde von den Wohnungseigentümern mit Mehrheit abgelehnt. Den Antrag, die Antragsgegner zu verpflichten, der Errichtung eines Klingeltableaus im Bereich der Tiefgarageneinfahrt zuzustimmen, hat das Amtsgericht abgewiesen. Beschwerde und weitere Beschwerde blieben erfolglos.

a) Das Landgericht geht zutreffend davon aus, daß die Errichtung eines Klingeltableaus mit Gegensprechanlage im Bereich der Tiefgarageneinfahrt und eines weiteren innerhalb der Tiefgarage im Ausfahrtsbereich eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG darstellt, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Diese Maßnahmen können ohne Zustimmung anderer Wohnungseigentümer nur vorgenommen werden, wenn deren Rechte nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG).

b) Die Feststellung, ob eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer darstellt, liegt im wesentlichen auf tatrichterlichem Gebiet. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die tatsächliche Würdigung des Landgerichts gemäß § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO nicht auf ihre sachliche Richtigkeit, sondern nur daraufhin überprüfen, ob ihr Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht (vgl. BGHZ 116, 392/396; BayObLG, WuM 1992, 563/564 und ständige Rechtsprechung). Dies ist nicht der Fall.

(1) Die Antragstellerin will durch die von ihr geplante Einrichtung einer Gegensprechanlage mit Fernbedienung den Zugang für Besucher und Kunden ihrer Mieter gegenüber der jetzigen Handhabung erleichtern, bei der im Büro des Mieters ein Schlüssel abgeholt und wieder dorthin zurückgebracht werden muß. Die Annahme des Landgerichts, als Folge des vereinfachten Zugangs sei eine höhere Nutzungsfrequenz zu erwarten, wird von seinem Hinweis auf die Parkplatznot in dichten städtischen Bebauungsgebieten getragen; weitere Feststellungen waren hierzu nicht erforderlich.

(2) Das Landgericht ist auch ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, daß die Überprüfung der Garagenbenutzer im Fall einer Öffnung des Tors über Fernbedienung und auf bloßen Sprechkontakt hin in weit geringerem Maß gewährleistet ist als bei der Aushändigung eines Schlüssels. Dies ist bei Gebäuden, in denen sich Arztpraxen oder andere Einrichtungen mit hoher Besucherfrequenz befinden, allgemein bekannt und bedurfte daher ebenfalls keiner weiteren Feststellungen.

(3) c) Die mit dem Bau einer Einrichtung, durch die den Mietern der Antragstellerin und deren Besuchern der Zugang zur Tiefgarage erleichtert wird, verbundenen Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer übersteigen das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß. Das Landgericht weist zu Recht darauf hin, daß die gewerblichen Mieter der Antragstellerin, denen die geplanten Baumaßnahmen zugute kommen sollen, nicht in der Wohnanlage selbst, sondern auf dem Nachbargrundstück angesiedelt sind. Die Wohnanlage besteht aus 123 Wohnungen und nur acht gewerblichen Einheiten. Dementsprechend ist in der Hausordnung (Anlage E zur Teilungserklärung), auf die § 1 Nr. 1 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung zur weiteren Regelung der Nutzungsrechte und der Pflichten der Wohnungs- und Teileigentümer verweist, von einem "überwiegenden Wohncharakter" der Anlage die Rede. Die Teilungserklärung enthält keinen Hinweis darauf, daß die 48 Stellplätze, an denen der Antragstellerin das Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht zusteht, gewerblichen Zwecken dienen sollen, insbesondere dem außerhalb der Wohnanlage gelegenen Bürogebäude der Antragstellerin. Die Antragstellerin und deren Mieter mögen zwar berechtigt sein, ihre Tiefgaragenstellplätze auch Kunden und Besuchern zur Verfügung zu stellen. Dies begründet jedoch jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen nicht die Verpflichtung der Antragsgegner, einer baulichen Veränderung zuzustimmen, die einem außerhalb der Wohnanlage stehenden Personenkreis den nahezu ungehinderten Zugang zur Tiefgarage verschafft, oder eine solche bauliche Veränderung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung zu dulden.

In einer großen Anlage mit 123 Wohnungen, acht gewerblichen Einheiten und 212 Stellplätzen wollte der Antragsteller, dem das Sondereigentum an 13 Stellplätzen und Sondernutzungsrechte an weiteren 35 Stellplätzen zustand, diese für seine Mieter auf dem Nachbargrundstück, die sich bisher einen Schlüssel für die Tiefgarage holen mußten, leichter zugänglich machen, indem er auf seine Kosten ein Klingeltableau mit Gegensprechanlage und Fernbedienung von dem Nachbargrundstück aus zu installieren beabsichtigte. Die Wohnungseigentümer lehnten diesen Komfort für die Mieter des Nachbarhauses ab.

Ihre Haltung wurde vom BayObLG durch Beschluß vom 10. Februar 1998 gebilligt.