Unzulässige Aufrechnung

Unzulässige Aufrechnung; Kautionsrückzahlungsanspruch und Leistungsverweigerungsrecht für Mietermehrheit (BGB-Gesellschaft)

Mehrere Mieter können nur gemeinsam mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen. In Höhe des aufrechnungsfähigen Betrages der zur Rückzahlung fälligen Kaution kann sich jedoch auch ein einzelner Mieter auf ein Leistungsverweigerungsrecht gegenüber fälligen Forderungen des Vermieters berufen.

Für die Monate April bis September 1997 scheitert eine Aufrechnung an der Gegenseitigkeit. Denn der Bekl. war nur einer von drei Mietern. Mehrere Mieter bilden jedoch eine Gesellschaft bür-gerlichen Rechts (GbR), so daß die Forderung nur allen gemeinsam zusteht (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 55. Aufl., § 387 BGB, Rdn. 5).

Im Falle einer solchen gesamthänderischen Gebundenheit steht dem Bekl. hinsichtlich des aufrechnungsfähigen Betrages jedoch ein Leistungsverweigerungsrecht zu (vgl. BGHZ 38, 122, 127 f. für die Er-bengemeinschaft analog § 129 Abs. 3 HGB). Da für die GbR eine ent-sprechende Vorschrift fehlt, ist § 129 Abs. 3 HGB analog anzuwenden. Aufgrund dieses Leistungsverweigerungsrechtes - welches mit der Aufrechnungserklärung des Bekl. konkludent erklärt worden ist - ist die Forderung des Kl. bzgl. der Restmiete Oktober 1997 und eines Teils der Miete November 1997 in der Gesamthöhe von (6 x 125,00 DM =) 750,00 DM derzeit nicht durchsetzbar (vgl. Staub/Habersack, HGB, 4. Aufl., § 129, Rdnr. 25).

Mehrere Mieter bilden nach überwiegender Auffassung eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Ansprüche können daher grundsätzlich nur von allen Gesellschaftern gemeinsam geltend gemacht werden. In dem Fall hatte von drei Mietern nur einer mit einem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der geleisteten Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses aufgerechnet (die anderen waren wohl schon vorher ausgezogen).

Die Aufrechnung war damit an sich unwirksam; das Landgericht Berlin meinte jedoch am 2. Juli 1999, hier sei eine Vorschrift aus dem Handelsgesetzbuch analog anwendbar, wonach der Gesellschafter einer OHG auch ohne eigene Aufrechnungsmöglichkeit ein Leistungsverweigerungsrecht habe. Die Zahlungsklage des Vermieters wurde deshalb als derzeit unbegründet abgewiesen.