Unwirtschaftliche Wärmecontractingkosten nicht umlegungsfähig

Unwirtschaftliche Wärmecontractingkosten nicht umlegungsfähig; Gebot der Wirtschaftlichkeit; Nahwärme und Fernwärme

Auch wenn schon bei Beginn des Mietverhältnisses die Beheizung durch Nah(?)wärme (Wärmecontracting) erfolgt, darf der Vermieter überhöhte und damit unwirtschaftliche Kosten nicht umlegen.

Die Kl. machen Ansprüche auf Nachzahlung aus Nebenkostenabrechnungen geltend. Die Bekl. sind seit dem 1.11.2004 Mieter einer Wohnung in Berlin-Lichtenberg, deren Vermieter die Kl. sind. Gem. § 4 des Mietvertrages haben die Bekl. die Betriebskosten und gem. § 7 des Mietvertrages die Heizkosten zu tragen. § 7 des Mietvertrages definiert die umlagefähigen Kosten für die Fälle der Versorgung der Wohnung durch eine zentrale Heizungsanlage, durch Fernwärme und durch Einzelheizungen. In der Anlage 1 zum Mietvertrag ist die Nahwärme der Fernwärme gleichgestellt.

Das Mietshaus ist mit einer Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung ausgestattet, die von der X. bzw. deren Rechtsvorgängerin errichtet wurde und seit 1999 betrieben wird. Der Vertrag mit der X. ist auf 15 Jahre abgeschlossen. Für die Wirtschaftseinheit stellten diese Kosten der Wärmelieferung für 135,95 MWh von 16.967,21 € für 2004 und für 140,76 MWh von 19.392,11 € für 2005 in Rechnung.

Die Kl. tragen vor, die Bekl. seien im Rahmen der Vertragsverhandlungen telefonisch darauf hingewiesen worden, daß bei Nahwärme die Heiz- und Warmwasserkosten höher lägen. 1999 sei ein Kostenvergleich zwischen den Kosten der X. und der Y. vorgenommen worden, nach welchem die X. günstiger gewesen sei.

Die Kl. beantragen, die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 1.691,17 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10. 11.2006 zu zahlen.

Die Bekl. tragen vor, die Nebenkostenabrechnungen verstießen bzgl. der Heiz- und Warmwasserkosten gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Die Kosten dar Wärmelieferung durch die X. betrügen ca. 275 % der durch den Betrieb der Heizungsanlage im Eigenbetrieb anfallenden Kosten. Für eine vergleichbare Energiemenge zzgl. der Kosten für eine Wartung einer vergleichbaren Anlage, Schornsteinfegergebühren und Betriebsstrom wären 2005 lediglich 7.101,55 € und 2004 lediglich 6.327,09 € angefallen.

Die Bekl. meinen, eine Umlage der Kosten der Investition der X., Kosten der Verwaltung und Gewinn etc. seien nach der mietvertraglichen Vereinbarung nicht umlagefähig. § 7 Punkt 3 des Mietvertrages und Anlage 1 Punkte 4a und 4b seien so auszulegen, daß lediglich die Brennstoffkosten sowie die Kosten der Betriebsführung und regelmäßiger Überprüfung umlagefähig seien.

Bei der Anmietung der Wohnung seien die zunächst verlangten, wesentlich höheren Heizkostenvorauszahlungen auf Nachfrage mit einem hohen Verbrauchsverhalten der Vormieter erklärt worden. Das Verschweigen der wahren Ursache stelle eine vorvertragliche Pflichtverletzung dar. Bei Mietvertragsabschluß sei ihnen nicht bekannt gewesen, daß die Wohnung mit Nahwärme versorgt werde.

Die Kl. sind nicht berechtigt, die vollen Kosten der Wärmelieferung, wie sie die X. ihnen in Rechnung stellt, innerhalb der Heizkostenabrechnung, die Teil der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen ist, auf die Bekl. umzulegen.

Die Bekl. können hiergegen allerdings nicht mit Erfolg einwenden, § 7 Punkt 3 des Mietvertrages und Anlage 1 Punkte 4a und 4b seien so auszulegen, daß lediglich die Brennstoffkosten sowie die Kosten der Betriebsführung und regelmäßiger Überprüfung umlagefähig seien. Vielmehr ist dort eine Umlage sämtlicher Kosten, die dem Vermieter entstehen, statuiert. Die Bezugnahme auf die einzelnen Kostenpositionen aus Ziffer 4a in Ziffer 4b der Anlage 1 bezieht sich lediglich zusätzlich auf die Kosten des Betriebes der Anlage, also etwa den Betriebsstrom etc. Eine Einschränkung der Umlagefähigkeit von Teilen der Kosten der Wärmelieferung ist dem nicht zu entnehmen.

Dahinstehen kann weiter, ob die vollständige Umlage dieser Kosten, die unstreitig auch Investitions-, Instandhaltungs- und Gewinnanteile enthalten, auf die Bekl. im vorliegenden Fall bereits deshalb ausgeschlossen ist, weil diese vor Abschluß des Mietvertrages über die Wohnung nicht darauf hingewiesen worden sein sollten, daß das Haus im Wege der Nahwärmeversorgung bzw. des Wärmecontractings mit Heizung und Warmwasser versorgt wird. Die wirksame Vereinbarung der Umlage der Kosten einer Nahwärmeversorgung, die bereits vom Prinzip her, aufgrund der Gewinnerzielungsabsicht des zwischengeschalteten Unternehmers, höhere Kosten verursacht, als sie bei der Versorgung einer Wohnung mit einer vermietereigenen Heizung und von ihm betriebenen Heizung anfallen würden, dürfte einen ausdrücklichen Hinweis auf diese Art der Versorgung erfordern. Für den Fall eines bereits bestehenden Mietverhältnisses ist nach gefestigter Rechtsprechung die Umstellung auf Nahwärmeversorgung nur mit der Zustimmung des Mieters möglich. Nebenkosten können jedoch auch im übrigen auf den Mieter nur dann umgelegt werden, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag als umlagefähig bezeichnet werden. Mithin können auch die Kosten der Wärmeversorgung nur insoweit auf den Mieter umgelegt werden, wie sie ausdrücklich bezeichnet sind. Da mit der Nahwärmeversorgung Kosten auf den Mieter umgelegt werden sollen, die im Fall einer vom Vermieter selbst betriebenen Heizung nicht entstehen oder vom Vermieter zu tragen waren, erfordert eine solche Vereinbarung eine ausdrückliche Regelung. Im vorliegenden Fall sind im Mietvertrag drei verschiedene Optionen für die Beheizung erwähnt, eine vermietereigene Zentralheizung, Fernwärme und eine Einzelheizung. In der Anlage 1 zum Mietvertrag wird die Nahwärme der Fernwärme an die Seite gestellt. Es findet sich jedoch im Mietvertrag, insbesondere in § 1, der die Beschreibung der Mieträume enthält, keine Konkretisierung, mit welcher der genannten Beheizungsmöglichkeiten die Wohnung tatsächlich gegenwärtig ausgestattet ist. Erst im Übergabeprotokoll, das nach Vertragsschluß gefertigt wurde, findet sich ein Hinweis auf die vorhandene Nahwärmeversorgung. Dem schriftlichen Mietvertrag kann mithin nicht mit hinreichender Klarheit entnommen werden, daß das Objekt mit Nahwärme versorgt wird und welche Kosten daher tatsächlich umgelegt werden sollen. Ob ein solcher Hinweis mündlich erfolgte, ist zwischen den Parteien streitig.

Ob der Hinweis mündlich erteilt wurde und daher die Option der Nahwärmeversorgung zum Tragen kommen würde, die eine Umlage der vollen, dem Vermieter berechneten Kosten der Wärmelieferung vorsehen würde, kann jedoch dahinstehen, denn auch wenn davon auszugehen sein sollte, daß eine Nahwärmeversorgung und die Umlage der hierdurch anfallenden Kosten wirksam vereinbart worden sein sollte, wäre eine vollständige Umlage der von der X. in Rechnung gestellten Kosten im vorliegenden Fall nicht möglich, da dies gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verstoßen würde.

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit gebietet, daß der Vermieter bei der Versorgung einer Mietwohnung ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält und sparsam wirtschaftet. Im konkreten Fall bedeutet dies, daß der Vermieter zum einen innerhalb der Kategorie der Nahwärmeversorgung preisbewußt auszuwählen hat, aber auch, daß der Vermieter bei der Wahl der Beheizung der Wohnung eine angemessene Versorgungsart zu wählen hat. Wenn also die Beheizung auf der Basis von Nahwärme ein Mehrfaches gegenüber einer vom Vermieter selbst betriebenen Zentralheizung kostet, stellt auch dies einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit dar, denn das Wirtschaftlichkeitsgebot läßt die Beschränkung der Auswahl auf ein bestimmtes Marktsegment bei der Wahl des Leistungsanbieters nicht zu. Ob und inwieweit der Mieter höhere Kosten hinnehmen muß, wenn er sich mit einer Nahwärmeversorgung und damit einer anderen Kostenstruktur einverstanden erklärt, braucht hier nicht entschieden zu werden, denn Energielieferungskosten, die 273 % (2005) bzw. 268 % (2004) über den Kosten des Eigenbetriebes einer Heizung liegen, sind jedenfalls unwirtschaftlich. Die Bekl. haben hier substantiiert vorgetragen, daß die Kosten der Nahwärmeversorgung um diesen Faktor über denjenigen eines Eigenbetriebes einer Zentralheizung liegen. Sie haben dabei nicht nur die reinen Gaspreise herangezogen, sondern auch Nebenkosten wie Wartung, Schornsteinfeger und Betriebsstrom kalkuliert. Die zugrunde gelegten Gaspreise sind Rechnungen entnommen, die ein Objekt mit vergleichbarem Energiebedarf betreffen. Die Kl. haben diese Preise nicht durchgreifend angegriffen. Da die Gaspreise veröffentlicht sind, ist ein Bestreiten (quasi) mit Nichtwissen nicht zulässig. Die Bekl. haben auch nicht geltend gemacht, daß bzw. welche weiteren Kosten zu berücksichtigen sein sollten. Insbesondere haben die Kl. die Kostenkalkulation der X. nicht offengelegt. Es kann daher nicht festgestellt werden, warum die von dieser in Rechnung gestellten Arbeits- und Grundpreise so erheblich über den von den Bekl. dargelegten Beträgen liegen, insbesondere kann nicht festgestellt werden, daß dies seinen Grund in einer Besonderheit der streitgegenständlichen Anlage haben sollte und nicht im wesentlichen auf der Gewinnmarge der X. beruht. Die Kl. können demgegenüber auch nicht mit Erfolg einwenden, aufgrund der von ihnen bzw. ihren Rechtsvorgängern eingegangenen vertraglichen Bindung von 15 Jahren sei für die Frage der Wirtschaftlichkeit nicht auf den Abrechnungszeitraum, sondern auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses des Nahwärmeversorgungsvertrages abzustellen. Zum einen ist nicht vorgetragen, daß die Relation zwischen den Kosten der Nahwärmeversorgung und den Kosten des Eigenbetriebes einer Heizung 1999 anders gewesen wären als 2004 und 2005. Dies dürfte auch unwahrscheinlich sein, wenn nicht die X. die Kosten seither erheblich gesteigert hat, denn die Gaspreise sind seit 1999 gestiegen. Zum anderen läge in diesem Fall gerade in der Eingehung einer extrem langen Vertragsbindung bei offenbar zusätzlich gegebener Möglichkeit zur Preisanhebung durch den Versorger ebenfalls ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, da diese Vertragsbindung ohne Not ein Anpassen an die Marktentwicklung unmöglich macht.

Die Kl. können somit nicht die vollen, ihnen in Rechnung gestellten Kosten der Wärmelieferung umlegen. In die Abrechnungen einzustellen sind vielmehr diejenigen Kosten, die bei Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots entstanden wären. Da die Kl. hierzu keine Angaben machen, sind die Beträge, die die Bekl. vortragen, zugrunde zu legen.

Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Umstellung der Beheizung von Zentralheizung auf Wärmelieferung nur mit Zustimmung des Mieters durchführen, wenn das im Mietvertrag nicht schon geregelt ist. Der Grund liegt darin, daß beim Wärmecontracting höhere Heizkosten anfallen als beim Betrieb einer Zentralheizung (Instandhaltungsanteil, Abschreibung, Gewinn). Bestand der Wärmecontractingvertrag schon vor Beginn des Mietverhältnisses, soll nach Auffassung des Amtsgerichts Lichtenberg nichts anderes gelten.

Die Beheizung erfolgte durch eine Gaszentralheizung, die von einem Dritten betrieben wurde. Die Mieter behaupteten, die Ursachen für die hohen Heizkosten seien ihnen bei Abschluß des Mietvertrages verschwiegen worden; die Kosten seien unwirtschaftlich und lägen über 250 % höher als die Kosten des Betriebs einer Zentralheizung.

Mit Urteil vom 29. Mai 2007 gab das Amtsgericht Lichtenberg den Mietern recht und kürzte die Heizkostenabrechnung entsprechend. Der Vermieter habe hier gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen, weil er nicht eine angemessene Versorgungsart gewählt habe.

Das Urteil ist unzutreffend. Bei einem schon vor Mietvertragsbeginn abgeschlossenen Wärmecontractingvertrag sind die Kosten auf den Mieter umlegungsfähig, wenn das im Mietvertrag so vereinbart ist (BGH GE 2007, 1118). Das war hier der Fall, denn die Wärmelieferung durch einen Dritten wurde in der Anlage zum Mietvertrag ausdrücklich erwähnt. Der Einwand der Unwirtschaftlichkeit ist dem Mieter dann grundsätzlich verschlossen (BGH GE 2007, 1051), da nicht die Kosten einer Zentralheizung mit den Kosten der gewerblichen Wärmelieferung verglichen werden dürfen. Der Mieter muß vielmehr konkret vortragen, daß ein anderer Wärmelieferant preiswerter gewesen wäre.

Im übrigen wäre es hilfreich, wenn Praxis wie Gerichte - auch der BGH - sich endlich einer Begriffsschärfung in diesem Bereich befleißigten. Das Mietrecht unterscheidet nicht nach Fernwärme und Nahwärme, sondern lediglich nach Wärme/Warmwasser aus einer vom Vermieter selbst betriebenen zentralen Heizungsanlage einerseits und nach "eigenständig gewerblicher Lieferung" von Wärme und/oder Warmwasser. Bei der zweiten Variante dürfen grundsätzlich neben den üblichen Heiz- und Warmwasserkosten (Primärenergiekosten, Wartung, Abrechnungskosten etc.) auch noch kalkulatorische Anteile für Instandhaltung, Gewinn und Abschreibung angesetzt werden. Unerheblich dabei ist auch, wem das Eigentum der Anlage bürgerlich-rechlich zusteht. Entscheidend ist nur, wer die Anlage betreibt - es muß ein Dritter sein, der die Anlage beispielsweise auch vom Gebäudeeigentümer gepachtet haben kann.

Daß das Mietrecht nur diese beiden Wärmelieferungsformen (nichtgewerbliche durch den Vermieter und eigenständige gewerbliche Lieferung durch Dritte) kennt, erschließt sich ohne weiteres durch einen Blick ins Gesetz (vgl. § 1 HeizkostenV; § 2 BetriebskostenV).