Unwirksamwerden einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung

Unwirksamwerden einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung; Mietverhältnis, Beendigung; Kündigung; Zahlungsverzug; Mietzinszahlung, Verzug; Verzugsfolgen, Heilungsmöglichkeit; Schonfrist; Befriedigung des Vermieters, nachträgliche; Verbrauch der Heilungsmöglichkeit; Nachholungsrecht; Räumungsanspruch

Eine wegen Zahlungsverzuges ausgesprochene Kündigung von Wohnraum wird auch dann nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam, wenn die nachträgliche Befriedigung des Vermieters (oder die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung) hinsichtlich des fälligen Mietzinses und der Nutzungsentschädigung zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem der Räumungsanspruch (noch) nicht rechtshängig gemacht worden ist. Eine derart unwirksam gewordene Kündigung muß sich der Mieter auch im Rahmen der Ausnahmeregelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB entgegenhalten lassen, so daß eine auf erneuten Zahlungsverzug des Mieters gestützte Kündigung, die innerhalb von zwei Jahren nach der früheren, unwirksam gewordenen Kündigung ausgesprochen wird, nicht wieder unter den Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam werden kann.

Bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB folgt, daß eine fristlose Kündigung dann unwirksam wird, wenn der Vermieter bis zum Ablauf eines Monats nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs wegen der Zahlungsrückstände befriedigt wird. Die Formulierung des Gesetzes ergibt, daß die Befriedigung des Vermieters nicht nach Rechtshängigkeit oder nach Abhängigwerden des Räumungsanspruchs, sondern bis spätestens einen Monat nach Rechtshängigkeit erfolgen muß, mithin also auch in dem zwischen der Kündigung und der Klageerhebung liegenden Zeitraum möglich ist, um die Kündigung unwirksam zu machen.

Für diese Auslegung spricht auch der Aufbau des § 554 BGB. Die schuldhafte Verletzung der Vertragspflicht des Mieters zur Mietzahlung berechtigt den Vermieter grundsätzlich bei Vorliegen eines bestimmten Mietrückstandes, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (Abs. 1 Satz 1 - bei Wohnraum ergänzt durch Abs. 2 Nr. 1). Dem Mieter wird vom Gesetz jedoch die Möglichkeit eingeräumt, unter bestimmten Voraussetzungen (die bei Wohnraum-Mietverhältnissen weiter gezogen sind als bei sonstigen Mietverhältnissen) die genannte Rechtsfolge seiner schuldhaften Vertragsverletzung durch Befriedigung der Forderungen des Vermieters (auch durch Erfüllungssurrogate) gänzlich oder wenigstens für die Zukunft von sich abzuwenden:

Wenn der Mieter den Vermieter vor dem Zugang der Kündigung für den gesamten Rückstand befriedigt, entfällt bei allen Mietverhältnissen das außerordentliche Kündigungsrecht mit rückwirkender Kraft; die Kündigung ist dann ausgeschlossen (Abs. 1 Satz 2).

Nach dem Zugang der Kündigung wird diese für die Zukunft unwirksam (d. h. das durch die außerordentliche Kündigung rechtswirksam beendete Mietverhältnis lebt wieder auf),

a) bei allen Mietverhältnissen durch Bestehen einer Aufrechnungslage zur Zeit der Kündigung und unverzügliche Aufrechnungserklärung des Mieters (Abs. 1 Satz 3);

b) nur bei Wohnraum-Mietverhältnissen (von der Ausnahme des Absatzes 2 Nr. 2 Satz 2 abgesehen) grundsätzlich auch durch vollständige Befriedigung des Vermieters hinsichtlich des fälligen Mietzinses und der fälligen Entschädigung durch den Mieter oder durch die bindende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung des Vermieters (Abs. 2 Nr. 2 Satz 1). Insoweit wird vom Gesetz weder für die Befriedigung noch für die Abgabe der Verpflichtungserklärung ein bestimmter, vom Zeitpunkt der Kündigung ab zu berechnender Zeitraum festgelegt. Eine zeitliche Begrenzung dieser Möglichkeiten setzt vielmehr erst und nur dann ein, wenn der Vermieter Räumungsklage erhebt. In diesem Falle beginnt mit dem Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs eine Frist von einem Monat zu laufen, innerhalb derer die Möglichkeiten vom Mieter noch ausgeschöpft werden können. Der Ablauf der Monatsfrist nach Eintritt der Rechtshängigkeit ist dann der äußerste Zeitpunkt, zu welchem die Unwirksamkeit der Kündigung noch herbeigeführt werden kann.

Die zum Schutze des Mieters gebotene weite Auslegung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB kann andererseits nicht eingeschränkt werden, soweit diese Bestimmung in der Ausnahmeregelung des Satzes 2 in Bezug genommen ist. Ist eine wegen Zahlungsverzugs wirksame fristlose Kündigung nach Satz 1 unwirksam geworden, dann kann der Mieter später eine erneute fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges, die innerhalb der im Satz 2 genannten Zweijahresfrist erfolgt, nicht wiederum nach Satz 1 unwirksam machen. Die Heilungsmöglichkeit ist dann verbraucht. Der Zweck der Vorschrift des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB ist es gerade, dem Mieter eine fortgesetzte Wiederholung dieses Verfahrens unmöglich zu machen (vgl. Roquette, a.a.O., § 554 Rdn. 32). Erst dann, wenn die erste Kündigung länger als zwei Jahre zurückliegt, kann der Mieter es wiederum auf eine fristlose Kündigung ankommen lassen, weil ihm dann wieder das Nachholungsrecht nach Satz 1 zur Verfügung steht.