Unwirksamwerden einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung

Unwirksamwerden einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung; Mietverhältnis; Beendigung; Kündigung; Zahlungsverzug; Mietzinszahlung; Verzug; Verzugsfolgen; Heilungsmöglichkeit; Schonfrist; Befriedigung des Vermieters; nachträgliche; Verbrauch der

Eine wegen Zahlungsverzuges ausgesprochene Kündigung von Wohnraum wird auch dann nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam, wenn die nachträgliche Befriedigung des Vermieters (oder die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung) hinsichtlich des fälligen Mietzinses und der Nutzungsentschädigung zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem der Räumungsanspruch (noch) nicht rechtshängig gemacht worden ist. Eine derart unwirksam gewordene Kündigung muß sich der Mieter auch im Rahmen der Ausnahmeregelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB entgegenhalten lassen, so daß eine auf erneuten Zahlungsverzug des Mieters gestützte Kündigung, die innerhalb von zwei Jahren nach der früheren, unwirksam gewordenen Kündigung ausgesprochen wird, nicht wieder unter den Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam werden kann.

I. Der Bekl. ist Mieter einer Wohnung in einem dem Kl. gehörenden Hause. Mit dem Schreiben vom 5. Juni 1982 erklärte der Kl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines Mietrückstandes für die Monate Januar, Mai und Juni 1982. Er reichte am 10. Juni 1982 eine Zahlungs- und Räumungsklage bei dem Amtsgericht Charlottenburg ein, nahm diese jedoch, bevor sie dem Bekl. zugestellt worden war, mit dem Schriftsatz vom 30. Juni 1982 zurück, nachdem der Bekl. die rückständigen Mieten am 15. Juni 1982 bezahlt hatte. Nachdem der Bekl. wiederum mit einem Mietzinsrest für August 1982 und mit den vollen Mieten für die Monate September und Oktober 1982 in Zahlungsverzug geraten war, kündigte der Kl. abermals unter dem 8. Oktober 1982 fristlos das Mietverhältnis.

Nachdem die Räumungs- und Zahlungsklage dem Bekl. am 4. November 1982 zugestellt worden war, glich dieser am 15. November 1982 sämtliche, inzwischen auch für den Monat November 1982 aufgelaufenen Zahlungsrückstände aus.

Der Kl. hält die Räumungsklage gleichwohl für begründet, weil er dem Bekl. bereits im Juni 1982 wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt habe.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, daß dem Kl. gegen den Bekl. ein Räumungsanspruch nach § 556 Abs. 1 BGB nicht zustehe, weil die fristlose Kündigung vom 8. Oktober 1982 nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam sei. Das Amtsgericht hat ausgeführt: Der Kl. berufe sich zu Unrecht auf § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB, weil der Mieter das Recht auf Heilung einer fristlosen Kündigung nicht verliere, wenn bereits einmal eine fristlose Kündigung ausgesprochen worden sei, jedoch die Mietrückstände vor der Erhebung einer Räumungsklage beglichen worden seien. Der Mieter solle nur dann das Privileg der Heilung der Verzugsfolgen nach der Kündigung verlieren, wenn der Vermieter bereits eine Räumungsklage erhoben gehabt habe.

Im Berufungsverfahren hat das Landgericht Berlin beschlossen, einen Rechtsentscheid des Kammergerichts zu folgender Rechtsfrage herbeizuführen:

Tritt die Wirkung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB bereits dann nicht ein, wenn eine innerhalb von zwei Jahren vorausgegangene Kündigung wegen Zahlungsverzuges durch nachträgliche Befriedigung des Vermieters hinsichtlich des fälligen Mietzinses und der Nutzungsentschädigung unwirksam geworden ist, oder muß der Vermieter aufgrund dieser Kündigung bereits Räumungsklage erhoben oder eingereicht haben?

Das Landgericht teilt nicht die in dem amtsgerichtlichen Urteil niedergelegte Ansicht, die auch von der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin (GE 1982, 43) vertreten wird, und begründet seine Meinung wie folgt:

Die Vorschrift des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB setze für die Möglichkeit, eine wirksame Kündigung unwirksam zu machen, lediglich einen Endtermin, der sich nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs richte. Denn auch eine Befriedigung des Mieters bereits vor Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches führe zur Unwirksamkeit der Kündigung nach dieser Bestimmung. Daraus folge aber, daß von § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB jede vor nicht mehr als zwei Jahren ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges erfaßt werde, die infolge Befriedigung des Vermieters unwirksam geworden sei, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob der Vermieter bereits den aus der Kündigung erwachsenen Räumungsanspruch rechtshängig gemacht habe.

Das Landgericht hält die vorgelegte Rechtsfrage für grundsätzlich bedeutsam, weil sie in einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten bereits aufgetreten sei und wiederkehren werde.

Den Parteien ist Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden.

II. Die Vorlage ist zulässig nach Artikel III § 1 Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 - BGBl. I S. 1248/GVBl. Berlin 1968 S. 263 - i. d. F. des Gesetzes vom 5. Juni 1980 - BGBl. I S. 657/GVBl. Berlin S. 1131 -.

Die Rechtsfrage ist wie aus der Beschlußformel ersichtlich zu beantworten.

In Literatur und Rechtsprechung wird überwiegend die (schon im Jahre 1978 - vgl. ZMR 1978, 223 = WuM 80, 9) von der vorlegenden ZK 61 des LG Berlin für zutreffend erachtete Meinung vertreten, daß eine fristlose Kündigung auch dann nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam wird, wenn die Befriedigung des Vermieters in der Zeit zwischen Kündigung und Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs erfolgt (LG Köln WuM 1976, 261; LG Berlin, ZK 65 in GE 1982, 85 und in GE 1983, 173; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Rechts, 1966, § 554 Rnr. 31; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 1981, § 76 Rnr. 10; Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl., § 554 Rnr. 22; Voelskow im Münchner Komm. zum BGB, Rdn. 28 zu § 554 BGB; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., IV 277; auch Emmerich-Sonnenschein, Miete, 1983, § 554 BGB Rnr. 16).

Teilweise wird auch angenommen, daß der Fall, in dem der Wohnraummieter den Vermieter zwischen Kündigung und Erhebung der Räumungsklage befriedigt, ungeregelt ist (Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., Rnr. 41 zu § 554). Aus der Tatsache (so Staudinger-Emmerich a. a. O.), daß die "Schonfrist" erst mit Erhebung der Räumungsklage zu laufen beginne, könne jedoch sinnvollerweise nur der Schluß gezogen werden, daß der Mieter den Vermieter dann erst recht auch schon vor Rechtshängigkeit mit der Wirkung befriedigen könne, daß die Kündigung unwirksam werde und das Mietverhältnis wieder auflebe.

Die ZK 62 des Landgerichts Berlin (GE 1982, 43, 45) vertritt - im Zusammenhang mit der Auslegung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB - demgegenüber die Ansicht, daß die rückständigen Zahlungen nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches bis zum Ablauf eines Monats beglichen werden müssen, und begründet diese damit, daß in § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB eindeutig von der Befriedigung nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die Rede sei. Ähnlich soll nach Hans (Das neue Mietrecht, Band I, Anm. B 4 b) cc) zu § 554 BGB) § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB verhindern, daß sich die Beseitigung der Kündigung durch Befriedigung des Vermieters nach Rechtshängigkeit innerhalb eines Zeitraumes von zwei Jahren wiederholt. Der Mieter soll es danach innerhalb von zwei Jahren nur einmal auf eine Räumungsklage ankommen lassen können.

Der Senat schließt sich der herrschenden Meinung an.

Bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB folgt, daß eine fristlose Kündigung dann unwirksam wird, wenn der Vermieter bis zum Ablauf eines Monats nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs wegen der Zahlungsrückstände befriedigt wird. Die Formulierung des Gesetzes ergibt, daß die Befriedigung des Vermieters nicht nach Rechtshängigkeit oder nach Anhängigwerden des Räumungsanspruchs, sondern bis spätestens einen Monat nach Rechtshängigkeit erfolgen muß, mithin also auch in dem zwischen der Kündigung und der Klageerhebung liegenden Zeitraum möglich ist, um die Kündigung unwirksam zu machen.

Für diese Auslegung spricht auch der Aufbau des § 554 BGB. Die schuldhafte Verletzung der Vertragspflicht des Mieters zur Mietzahlung berechtigt den Vermieter grundsätzlich bei Vorliegen eines bestimmten Mietrückstandes, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (Absatz 1 Satz 1 - bei Wohnraum ergänzt durch Absatz 2 Nr. 1). Dem Mieter wird vom Gesetz jedoch die Möglichkeit eingeräumt, unter bestimmten Voraussetzungen (die bei Wohnraum-Mietverhältnissen weiter gezogen sind als bei sonstigen Mietverhältnissen) die genannte Rechtsfolge seiner schuldhaften Vertragsverletzung durch Befriedigung der Forderungen des Vermieters (auch durch Erfüllungssurrogate) gänzlich oder wenigstens für die Zukunft von sich abzuwenden:

Wenn der Mieter den Vermieter vor dem Zugang der Kündigung für den gesamten Rückstand befriedigt, entfällt bei allen Mietverhältnissen das außerordentliche Kündigungsrecht mit rückwirkender Kraft; die Kündigung ist dann ausgeschlossen (Absatz 1 Satz 2).

Nach dem Zugang der Kündigung wird diese für die Zukunft unwirksam (d. h. das durch die außerordentliche Kündigung rechtswirksam beendete Mietverhältnis lebt wieder auf),

a) bei allen Mietverhältnissen durch Bestehen einer Aufrechnungslage zur Zeit der Kündigung und unverzügliche Aufrechnungserklärung des Mieters (Absatz 1 Satz 3);

b) nur bei Wohnraum-Mietverhältnissen (von der Ausnahme des Absatzes 2 Nr. 2 Satz 2 abgesehen) grundsätzlich auch durch vollständige Befriedigung des Vermieters hinsichtlich des fälligen Mietzinses und der fälligen Entschädigung durch den Mieter oder durch die bindende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung des Vermieters (Absatz 2 Nr. 2 Satz 1). Insoweit wird vom Gesetz weder für die Befriedigung noch für die Abgabe der Verpflichtungserklärung ein bestimmter, vom Zeitpunkt der Kündigung ab zu berechnender Zeitraum festgelegt. Eine zeitliche Begrenzung dieser Möglichkeiten setzt vielmehr erst und nur dann ein, wenn der Vermieter Räumungsklage erhebt. In diesem Falle beginnt mit dem Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs eine Frist von einem Monat zu laufen, innerhalb derer die Möglichkeiten vom Mieter noch ausgeschöpft werden können. Der Ablauf der Monatsfrist nach Eintritt der Rechtshängigkeit ist dann der äußerste Zeitpunkt, zu welchem die Unwirksamkeit der Kündigung noch herbeigeführt werden kann.

Es gibt keinen Anhaltspunkt für die Annahme, der Gesetzgeber habe dem Wohnraum-Mieter die Möglichkeit der Heilung seiner Vertragsverletzung durch Befriedigung des Vermieters nur bis zum Zugang der Kündigung einräumen wollen, danach aber erst wieder im Räumungsprozeß, während eine Befriedigung des Vermieters, die nach dem Zugang der Kündigung erfolgt, auf die Wirksamkeit der Kündigung ohne Einfluß bleiben soll, wenn der Vermieter seinen aus der wirksamen Kündigung fließenden Räumungsanspruch (noch) nicht rechtshängig gemacht hat. Dies hätte im übrigen nicht nur zur Folge, daß der Mieter mit der Befriedigung des Vermieters nach Zugang der Kündigung stets warten müßte, bis dieser Räumungsklage erhoben hat, sondern für den Fall, daß sich die Überweisung der rückständigen Miete und die Kündigungserklärung zufällig gekreuzt haben, auch die, daß der Mieter die Heilungsmöglichkeit trotz späterer Räumungsklage gänzlich verlöre. Eine derart unsinnige Regelung kann dem Gesetzgeber nicht unterstellt werden.

Die zum Schutze des Mieters gebotene weite Auslegung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB kann andererseits nicht eingeschränkt werden, soweit diese Bestimmung in der Ausnahmeregelung des Satzes 2 in Bezug genommen ist. Ist eine wegen Zahlungsverzugs wirksame fristlose Kündigung nach Satz 1 unwirksam geworden, dann kann der Mieter später eine erneute fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges, die innerhalb der im Satz 2 genannten Zweijahresfrist erfolgt, nicht wiederum nach Satz 1 unwirksam machen. Die Heilungsmöglichkeit ist dann verbraucht. Der Zweck der Vorschrift des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB ist es gerade, dem Mieter eine fortgesetzte Wiederholung dieses Verfahrens unmöglich zu machen (vgl. Roquette, a. a. O., § 554 Rdn. 32). Erst dann, wenn die erste Kündigung länger als zwei Jahre zurückliegt, kann der Mieter es wiederum auf eine fristlose Kündigung ankommen lassen, weil ihm dann wieder das Nachholungsrecht nach Satz 1 zur Verfügung steht.