Unwirksamkeit von Staffelmietvereinbarungen

Die in einem vor dem 28. November 1971 geschlossenen Mietvertrag über Wohnraum getroffene Vereinbarung, daß der Vermieter jeweils alle drei Jahre ab Beginn der Mietzeit den Mietzins einseitig um bis fünf Prozent des zuletzt geltenden Mietzinses erhöhen könne, kann von dem Mieter einem den Erfordernissen des § 2 MHG genügenden Erhöhungsverlangen des Vermieters auf den ortsüblichen Mietzins nicht entgegengehalten werden.

Durch Mietvertrag vom 28/29 Dezember 1969 vermietete die Kl. eine Wohnung zum monatlichen Mietzins von 265,- DM zuzüglich Nebenkosten die Bekl. § 3 Nr 3 Satz 4 des Mietvertrages lautet "Jeweils alle drei Jahre ab Beginn der Mietzeit kann der Vermieter die Miete einseitig bis 5 % der zuletzt geltenden Miete erhöhen." Ab 1. Mai 1973 zahlte die Bekl einen um 5 % auf 278,25 DM erhöhten monatlichen Mietzins. Mit Schreiben vom 13. November 1978 verlangte die Kl. unter Bezugnahme auf ein beigefügtes Sachverständigengutachten Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf 393,90 DM ab 1 April 1979. Nachdem die Bekl. nach Klageerhebung unter Berufung auf § 3 Nr 3 Satz 4 des Mietvertrages nur einer Mieterhöhung um 5 % auf 292,16 DM zugestimmt hatte, hat das Amtsgericht die weitergehende Mieterhöhungsklage abgewiesen Mit ihrer Berufung verfolgt die Kl. ihr Begehren weiter. Das Landgericht ist der Auffassung, daß die Vereinbarung über Staffelmieten grundsätzlich unwirksam sei und nicht eine Partei zu ihren Gunsten nachträglich auf die möglicherweise günstige Vereinbarung einer Staffelmiete berufen könne. Es hat die Sache unter Bezugnahme auf § 1 des Gesetzes zur Änderung des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 5. Juni 1980 dem Oberlandesgericht vorgelegt.

II. Die Vorlage ist zulässig

1. Allerdings entspricht der Vorlagebeschluß in förmlicher Hinsicht den Erfordernissen. Das Landgericht hat weder eine präzise formulierte Rechtsfrage vorgelegt noch begründet, weshalb es die Voraussetzungen für die Vorlage als gegeben ansieht. Gleichwohl kann der Rechtsentscheid ergehen, da die Rechtsfrage dem Vorlagebeschluß in Verbindung mit dem Inhalt der übersandten Akten in ihrem Kern entnommen werden kann und die Voraussetzungen für deren Vorlage unzweifelhaft gegeben sind. 2. Die Frage nach der Wirksamkeit der vereinbarten Mieterhöhungsklausel fällt in den durch das Gesetz vom 5. Juni 1980 (BGBI. I S. 657) erweiterten Rahmen des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBI. I S. 1248). Denn die Klausel ist Bestandteil des zwischen den Prozeßparteien geschlossenen Mietvertrags über eine Wohnung. Zur Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung ist - soweit ersichtlich - bisher ein Rechtsentscheid nicht ergangen. Die Frage hat grundsätzliche Bedeutung. Sie wird in der Kommentarliteratur unterschiedlich beantwortet und ist von praktischer Bedeutung, da Mietverträge aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes häufig Staffelmietvereinbarungen enthalten. Die Frage nach der Wirksamkeit der Staffelmietklausel kann entscheidungserheblich sein. Da der ortsübliche Mietzins nach dem der Klage beigefügten Sachverständigengutachten denjenigen Mietzins, den die Kl. nach der Staffelmietklausel verlangen könnte, übersteigt, hängt - die Richtigkeit des Gutachtens unterstellt - der Prozeßausgang davon ab, ob die Bekl. sich gegenüber dem Erhöhungsverlangen mit Erfolg auf die Staffelmietvereinbarung berufen kann.

III. Nach § 10 Abs. 1 MHG sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG abweichen, unwirksam, es sei denn, daß der Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zugestimmt hat. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG kann der Vermieter eine Erhöhung des Mietzinses nur bis zum Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die zwischen den Parteien getroffene Staffelmietvereinbarung eröffnet dem Vermieter die Möglichkeit, den Mietzins alle drei Jahre um fünf Prozent der zuletzt geltenden Miete zu erhöhen. Da eine Begrenzung der Erhöhung durch den ortsüblichen Vergleichsmietzins fehlt, weicht die Klausel zum Nachteil des Mieters von § 2 MHG ab und kann daher gemäß § 10 Abs. 1 MHG keine wirksame Rechtsgrundlage für ein Erhöhungsverlangen des Vermieters über den Betrag des ortsüblichen Vergleichsmietzinses hinaus abgeben. Ob andererseits der Mieter die Staffelmietklausel einem Erhöhungsverlangen des Vermieters auf den Betrag des ortsüblichen Vergleichsmietzinses entgegenhalten kann, wenn dieser im konkreten Einzelfall die bisher geltende Miete um mehr als fünf Prozent übersteigt ist umstritten. Das Landgericht Hamburg (ZMR 1977, 30) sowie Sternel (2. Auflage, Mietrecht, lll Rdnrn. 81 und 85), Voelskow (MünchKomm, MHG §10 Nr. 7) und Derleder (Alternativkommentar, MHG § 10 Nr. 1) fordern eine generalisierende Beurteilung danach, ob eine Vertragsklausel eine Folge ermöglicht, die den Mieter schlechter als die gesetzliche Regelung stellt. Sie halten, wenn dies der Fall ist, die Klausel auch dann wegen Verstoßes gegen § 10 Abs. 1 MHG für unwirksam, wenn der Mieter sich im konkreten Einzelfall bei ihrer Geltung günstiger stehen würde. Einen entgegengesetzten Standpunkt nehmen Schmidt/Futterer/Blank (Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 3. Auflage, Anm. C 409), Barthelmess (2. Auflage, MHG § 10 Rdnr. 7) und Korff (DWW 1975, 63) ein. Sie stellen auf die Auswirkung der Staffelmietklausel im konkreten Einzelfall ab und erachten den Vermieter an die Mietstaffel für gebunden, wenn der ortsübliche Vergleichsmietzins bei Eintritt der Voraussetzungen für die vertraglich vorgesehene Mietanhebung höher liegt als die nach dem Vertrage zulässige Miete. Der Senat hält Staffelmietvereinbarungen, die vor dem 28. November 1971, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, getroffen worden sind, für generell unwirksam, so daß sie einem den gesetzlichen Erfordernissen entsprechenden Mieterhöhungsverlangen auch dann von dem Mieter nicht entgegengehalten werden können, wenn im konkreten Einzelfall der Staffelmietzins unter dem ortsüblichen Vergleichsmietzins liegt. Allerdings fordert der Schutzzweck des § 10 Abs. 1 MHG nur die Unwirksamkeit der Staffelmietklausel insoweit, als diese ein Mieterhöhungsverlangen über den ortsüblichen Vergleichsmietzins hinaus zuläßt. Es könnte deshalb daran gedacht werden, von einer Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung auszugehen und diese als wirksam zu erachten, soweit sie eine Begrenzung der Mieterhöhung auf einen geringeren als den ortsüblichen Mietzins ermöglicht. Es erscheint indessen zweifelhaft, ob eine in dieser Weise eingeschränkte Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung dem Sinn des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes entsprechen würde. Zwar liegt der Regelung des § 2 Abs. 1 MHG die gesetzgeberische Erwägung zugrunde, die Mieten auf die ortsüblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen zu begrenzen (vgl.

erscheint indessen zweifelhaft, ob eine in dieser Weise eingeschränkte Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung dem Sinn des Wohnraumkündigungsschutzgesetzes entsprechen würde. Zwar liegt der Regelung des § 2 Abs. 1 MHG die gesetzgeberische Erwägung zugrunde, die Mieten auf die ortsüblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen zu begrenzen (vgl. BVerfGE 49, 244, 248). Andererseits anerkennt sie aber auch das Recht des Vermieters auf den ortsüblichen Mietzins (vgl. BVerfGE 37, 132, 145). Davon ausgehend, daß der Mieter nach der Lebenserfahrung im allgemeinen der schwächere Vertragsteil sein wird, versagt § 10 Abs. 1 MHG dem Mieter nachteiligen Vereinbarungen die rechtliche Verbindlichkeit. Jedoch verdient der Mieter Schutz nur dagegen, daß ihm im Widerspruch zum Gesetz, nicht aber dagegen, daß ihm in Übereinstimmung mit den materiellrechtlichen Vorschriften die Zustimmung zur Mieterhöhung abverlangt wird (vgl. BVerfGE 37, 132, 149; NJW 1980, 1618). Hiernach liefe es auf eine vom Gesetz nicht geforderte Begünstigung des Mieters hinaus, wollte man die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung von Fall zu Fall danach beurteilen, ob sich die Staffelmiete jeweils im Rahmen des ortsüblichen Mietzinses hält, da die Klausel dann einerseits den Mieter vor mißbilligten Mieterhöhungen schützen, andererseits aber dem Vermieter das Recht auf den vom MHG als angemessen erachteten Mietzins vorenthalten würde. Indessen kann die Frage, ob Sinn und Zweck des Gesetzes die Annahme einer Gesamtnichtigkeit gebieten, offen bleiben. Denn jedenfalls für den Fall der vor Inkrafttreten des Ersten Wohnraumkündigunggschutzgesetzes getroffenen Staffelmietvereinbarung führt auch die sonst gebotene Anwendung des § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit der Klausel. Es kann nämlich nicht angenommen werden, daß die Staffelmiete auch mit der Begrenzung durch den ortsüblichen Mietzins vereinbart worden wäre Vor dem Inkrafttreten des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes hatte der Vermieter bei auf unbestimmte Zelt eingegangenen Mietverhältnissen die Möglichkeit der Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung. Die Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit Staffelmiete stellte eine ausgewogene anderweitige Regelung dar. Der Vermieter begab sich der Möglichkeit, bei steigendem Mietzinsniveau eine höhere Miete durch Änderungskündigung durchzusetzen. Zu diesem Zugeständnis war er in der Lage, weil die Mietstaffel ihm in regelmäßigen Zeitabständen eine Mietsteigerung gewährleistete. Der Mieter andererseits sicherte sich gegen eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ab und bezahlte diesen Vorteil damit, daß er dem Vermieter eine periodisch sich steigernde Miete konzedierte. Dieses von den Parteien gewollte Gleichgewicht wäre zum Nachteil des Vermieters gestört wenn er nicht einmal in jedem Falle eine Mieterhöhung auf den ortsüblichen Mietzins verlangen könnte. Der befristet vereinbarte Ausschluß der Änderungskündigung bliebe nach Art. 1 § 1 Abs. 4 des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes bzw. § 1 S. 1 MHG unbefristet erhalten, während dem Vermieter der vom Gesetz als angemessen erachtete Ausgleich, daß er den ortsüblichen Mietzins verlangen kann, vorenthalten würde. Es kann nicht angenommen werden, daß der Vermieter diese unausgewogene Regelung getroffen haben würde. Hiernach führt auch die Anwendung des § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit der vor dem 28. November 1971 getroffenen Staffelmietvereinbarung. Diese kann deshalb von dem Mieter einem Erhöhungsverlangen

ichen Mietzins verlangen kann, vorenthalten würde. Es kann nicht angenommen werden, daß der Vermieter diese unausgewogene Regelung getroffen haben würde. Hiernach führt auch die Anwendung des § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit der vor dem 28. November 1971 getroffenen Staffelmietvereinbarung. Diese kann deshalb von dem Mieter einem Erhöhungsverlangen des Vermieters auf den ortsüblichen Mietzins nicht entgegengehalten werden.