Unwirksamkeit von formularmäßigen Vereinbarungen einer längeren Kündigungsfrist in Altverträgen

Kündigungsfristen in Mietverträgen aus der Zeit vor dem 1. September 2001 sind nur dann "durch Vertrag vereinbart" i. S. des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, wenn die Vereinbarung individualvertraglich getroffen wurde.

Mit Mietvertrag vom 2.7.1987 mieteten der Kl. und seine inzwischen aus dem Mietverhältnis ausgeschiedene Mitmieterin eine Wohnung in Hamburg. Die Bekl. traten als Nachfolger des vormaligen gewerblichen Zwischenvermieters auf Vermieterseite in den Mietvertrag ein. § 2 Nr. 2 Mietvertrag wiederholte in nur sprachlich geänderter Form die Regelung in § 565 Abs. 2 Satz 1, 2 BGB a. F.

Mit Schreiben vom 5.9.2001 kündigte der Kl. den Mietvertrag zum 31.12.2001. Die Hausverwaltung der Bekl. bestätigte die Kündigung zum 30.9.2002, hilfsweise zum 31.12.2001. Der Kl. ließ die Bekl. sodann auffordern, die Kündigung zum 31.12.2001 zu bestätigen, was diese mit Schreiben vom 24.9.2001 ablehnten. Der Kl. hat beantragt festzustellen, daß das Mietverhältnis über die Wohnung ... in Hamburg zum 31.12.2001 endet.

Mit seinem Urteil vom 18.2.2002 hat das Amtsgericht entsprechend dem Feststellungsantrag entschieden. Hiergegen richtet sich die form- und fristgerechte Berufung der Bekl.

Die Berufung ist zulässig. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Mit eingehender und zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2001 festgestellt. Der Vortrag der Bekl. im Berufungsverfahren gibt keinen Anlaß zu einer abweichenden Entscheidung. 1. Nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB gilt für den Mieter auch bei Mietverhältnissen, die am 1.9.2001 bereits länger als fünf Jahre bestanden, die kurze Kündigungsfrist gem. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, sofern nicht eine längere Kündigungsfrist zuvor "durch Vertrag vereinbart" wurde. Soweit diese Voraussetzung nicht erfüllt ist, ist eine dem Mieter nachteilige Vereinbarung, mithin eine längere Kündigungsfrist, nach § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam, so daß es bei der kurzen Kündigungsfrist nach Abs. 1 Satz 1 sein Bewenden hat. Die im vorliegenden Formularmietvertrag enthaltene Staffelung der Kündigungsfristen, die inhaltlich den bisherigen § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. übernimmt, ist nicht "durch Vertrag vereinbart". Die Kündigung des Kl. vom 5.9.2001 führte daher zur Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2001.

2. Es ist in Rechtsprechung und Literatur höchst umstritten, wie der Passus "durch Vertrag vereinbart" in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB zu verstehen ist. a) Nach einer Ansicht ist zu unterscheiden, ob die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a. F. im Vertrag wörtlich oder sinngemäß wiederholt wurden oder ob nur auf die frühere gesetzliche Regelung verwiesen wurde; Letzteres stelle überhaupt keine Vereinbarung dar (Börstinghaus NZM 2002, 51; Franke ZMR 2001; 956, Sternel ZMR 2002, 3). Ersteres sei hingegen sehr wohl eine Vereinbarung, weil die Parteien durch die Übernahme des Gesetzestexts deutlich gemacht hätten, daß dessen Vorgaben Inhalt ihrer Regelung sein sollten (AG Charlottenburg NZM 2002, 384; AG Frankfurt/Main NZM 2002, 383; AG Steinfurt WuM 2002, 148; AG Tempelhof-Kreuzberg ZMR 2002, 280), wobei überwiegend vor allem auf den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 22.1.1988 (GE 1998, 177 = NZM 1998, 299 = WuM 1998, 149 = ZMR 1998, 221) zurückgegriffen wird (z. B. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, S. 211; Blank/Börstinghaus, Neues Mietrecht, § 573 c Rdn. 9 ff.; Börstinghaus NZM 2002, 52, 53; Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, § 573 c S. 520; R. Breiholdt ZMR 2001, 783; Feuerlein GE 2001, 1316; Franke ZMR 2001, 955; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 573 c Rdn. 47; Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. 2002, § 573 c Rdn. 4; Sternel ZMR 2002, 3; Stüven ZMR 2002, 410).

b) Nach anderer Ansicht ist die im Vertrag wiedergegebene längere Kündigungsfrist nicht maßgeblich, wenn sie die Regelung in § 565 Abs. 2 BGB wörtlich oder zwar umformuliert, aber mit identischem Inhalt wiederhole, weil dies keinen originären Vereinbarungscharakter aufweise, sondern nur der Erläuterung diene (Haas, Das neue Mietrecht, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB Rdn. 2, Hinz/Ormanschick/Riecke/Scheff, Das neue Mietrecht, § 8 Rdn. 71, Jansen NJW 2001, 3153, Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdn. 777). Zudem verstoße eine an § 565 Abs. 2 BGB a. F. orientierte Formularklausel nunmehr gegen § 9 AGBG (= § 307 Abs. 1 BGB) (Bösche WuM 2001, 368, Eisenschmid WuM 2001, 220), was allerdings nicht überzeugt, weil es bei der Überprüfung von Klauseln auf das seinerzeit geltende Recht ankommt und hierbei § 8 AGBG einschlägig war (Börstinghaus NZM 2002, 52, Lammel a.a.O. Rdn. 48, Sternel a.a.O.).

3. Nach Ansicht der Kammer bedarf der vorstehend beschriebene Streit um den Vereinbarungscharakter von Formularklauseln, die einen Gesetzestext wörtlich oder sinngemäß wiederholen, keiner Entscheidung. Zwar hat sie Bedenken, der Meinung, die auch in der Beschlußempfehlung und dem Bericht des Rechtsausschusses (BT-Drucks. 14/5663, S. 180, 181) ausgeführt ist, zu folgen, ein derartiger Verweis habe regelmäßig keinen derartigen Charakter; sie neigt vielmehr der Auffassung des Kammergerichts im erwähnten Rechtsentscheid vom 22.1.1998 zu, daß die wörtliche oder sinngemäße Aufnahme einer gesetzlichen Bestimmung in einen Vertrag als Vertragsabrede auch dann zu behandeln ist, wenn sie formularmäßig erfolgt. Gleichwohl ist diese Problematik im vorliegenden Fall nicht zu vertiefen, weil es auf sie nicht ankommt.

a) Nach Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sollen alte Kündigungsregelungen nur fortgelten, wenn sie "durch Vertrag vereinbart" waren. Bei dieser Formulierung handelt es sich um einen schlichten Pleonasmus, der für einen Gesetzestext nicht nur ungewöhnlich, sondern für sich genommen auch inhaltsleer ist; das Amtsgericht hat zu Recht darauf hingewiesen, daß eine Vereinbarung schwerlich anders als durch Vertrag zustande kommen kann. Es ist damit durch Auslegung zu ermitteln, was der Gesetzgeber gewollt hat. Zwar ist der Wille des Gesetzgebers grundsätzlich nur zu berücksichtigen, soweit er im Gesetz einen hinreichend klaren Ausdruck gefunden hat; vorliegend ist die Fassung des Gesetzes selbst jedoch so unklar, daß sich ihr Sinn nur durch Heranziehung der Materialien und dem daraus ersichtlichen Zweck erschließt.

b) Die vom Rechtsausschuß mit der unklaren Formulierung beabsichtigte Rechtsfolge ist nach seiner Begründung offensichtlich. Seine Ausführungen beschränken sich nämlich keineswegs auf den oben unter 2. b) beschriebenen Standpunkt.

aa) Die von ihm gewählte Formulierung, für die Fortgeltung bisheriger Kündigungsfristen müßten "echte Vereinbarungen" zugrunde liegen, ist allerdings wenig hilfreich. Echte und unechte Vereinbarungen entsprechen nicht der sonst üblichen Terminologie (zu Recht Börstinghaus NZM 2002, 51). Unter einer "echten Vereinbarung" versteht der Rechtsausschuß zunächst solche, die im Rahmen des bislang Zulässigen von der gesetzlichen Regelung in § 565 Abs. 2 BGB a. F. abwichen. Diese Qualifizierung ist nicht zwangsläufig, denn es fragt sich z. B., ob es sich auch dann um eine "echte Vereinbarung" handeln soll, wenn der Vermieter generell formularmäßig längere als die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen zugrunde legte und sie der Mieter, wenn überhaupt, schlicht nur zur Kenntnis nahm und was daran nun "echter" ist als z. B. an der Wiederholung des Gesetzestexts.

bb) In seiner weiteren Begründung wird jedoch deutlich, was er unter echten Vereinbarungen verstanden wissen will. Es soll sich um solche handeln, die vor dem Hintergrund der früheren Vorschrift "ganz bewußt" getroffen wurden, denen "also von den Parteien eine besondere eigenständige (konstitutive) Bedeutung zugemessen wurde". Die Forderung, es müsse eine bewußt und mit konstitutiver Bedeutung abgesprochene Regelung vorliegen, ist eindeutig. Sie bedeutet, daß nur ausgehandelte längere Kündigungsfristen über den 1.9.2001 hinaus Bestand haben, also Individualvereinbarungen. Es ist anerkannt, daß auch Abreden, die im Gewand einer Formularklausel erscheinen, im Sinne von § 1 Abs. 2 AGBG (= § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) ausgehandelt sein können. Dies ist etwa der Fall, wenn sich der Vertragspartner des Verwenders mit dem unveränderten (Formular)Text nach gründlicher Erörterung ausdrücklich einverstanden erklärt (vgl. BGH WuM 1992, 316) oder der Formularvertrag den Parteien nur als Formulierungshilfe dient, die sie in ihren beiderseitigen Gestaltungswillen aufgenommen haben (vgl. OLG Hamburg Urt. vom 15.5.1991 - 4 U 147/90).

cc) Die Auslegung der Materialien deckt sich mit dem Sinn und Zweck der Übergangsvorschrift. Sie ergänzt die neu eingeführte kurze Kündigungsfrist in § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB. Zu deren Begründung hat der Rechtsausschuß ausgeführt (BT-Drucks. 14/5663 S. 178 ff.), daß sie darauf abziele, die Mobilität des Mieters zu erhöhen, der aus (bei immer älter werdender Bevölkerung) gesundheitlichen, aus (bei auf hohem Niveau praktisch stagnierender Arbeitslosenquote) beruflichen oder aus sonstigen Gründen zum Umzug gezwungen ist und nicht länger der Gefahr einer Belastung mit doppelter Miete ausgesetzt sein soll; dem Vermieter bleibt die Zeit zur Suche eines Mietnachfolgers, die ihm auch bisher schon bei bis zu fünfjährigen Mietverhältnissen zur Verfügung stand und die nicht etwa als unangemessen galt. Würde die Neuregelung nur auf Verträge angewendet, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, wäre, worauf das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat, das mit ihr intendierte Ziel über bis zu mehrere Jahrzehnte nicht zu erreichen. Die teleologische Auslegung ergibt damit die übereinstimmende Umsetzung der Absicht des Gesetzgebers in § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB und Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (im Ergebnis ebenso AG Neukölln WuM 2002, 311, Steins WuM 2001, 583, 584). 4. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, daß sich Anhaltspunkte für eine individuelle Vereinbarung der Kündigungsfristen im Mietvertrag nicht ergeben haben. Auch wenn die Bekl. ein besonderes Interesse an möglichst langer Mieterbindung behaupten, ist nicht deutlich geworden, daß diese erörtert und mit eigenständiger Bedeutung bei Vertragsabschluß behandelt wurde; es kommt hinzu, daß der Vertrag seinerzeit ohnehin nicht von ihnen auf Vermieterseite, sondern vom gewerblichen Zwischenvermieter abgeschlossen wurde.

Im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage und im Interesse einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 ZPO) wird die Revision zugelassen.

Bei Wohnraummietverträgen, die nach dem 31. August 2001 abgeschlossen wurden, kann der Mieter immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Für Altverträge, in denen andere Kündigungsfristen vorgesehen waren, gilt das nach der Auffassung der meisten Amtsgerichte nicht (vgl. AG Charlottenburg GE 2002, 804). Das Landgericht Hamburg ist anderer Auffassung.

In dem Mietvertrag aus dem Jahre 1987 war in sprachlich geänderter Form die damals geltende gesetzliche Kündigungsregelung des § 565 BGB a. F. wiederholt. Anfang September 2001 kündigte der Mieter das Mietverhältnis zum Jahresende unter Berufung auf die jetzt geltende kurze Kündigungsfrist. Die Vermieter beriefen sich darauf, daß nach dem Vertrag längere Fristen gelten.

Mit Urteil vom 19. Juli 2002 meinte das Landgericht Hamburg, es komme nicht auf den Meinungsstreit an, ob Formularklauseln eine Vereinbarung darstellen, die einen Gesetzestext wörtlich oder sinngemäß wiederholen. Aus der gesetzlichen Überleitungsvorschrift sei jedenfalls zu entnehmen, daß Formularverträge keine Vereinbarung darstellten. Der Gesetzestext sei zwar ein schlichter Pleonasmus, da "durch Vertrag vereinbart" inhaltsleer sei, weil schließlich Vereinbarungen immer durch Vertrag zustande kommen. Die Gesetzesbegründung, die von "echten Vereinbarungen" spreche, sei ebenfalls wenig hilfreich, werde aber erläutert durch die weitere Begründung, wonach die Parteien der Vereinbarung eine eigenständige Bedeutung zugemessen haben müßten. Das könne nur auf eine Individualvereinbarung zutreffen, nicht aber auf einen Formularvertrag. Das Landgericht hat in den Gründen (und nicht im Tenor) die Revision zugelassen.