Unwirksamkeit eines vom Mieter gestellten Formulars zur Modernisierungsvereinbarung

1. Sind Vertragsbedingungen vom Mieter in die Verhandlungen eingeführt (hier: Modernisierungsvereinbarung mit von der Mieterberatung entworfenem Formular), hat er sie im Sinne von § 305 BGB gestellt.

2. Bei einer unangemessenen Benachteiligung der Gegenseite (hier: Verpflichtung des Vermieters zur Zahlung einer Vertragsstrafe auch ohne Verschulden) ist die Vereinbarung insoweit unwirksam.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. als Mieterin begehrt von der Bekl. als Vermieterin die Zahlung einer Vertragsstrafe aus Modernisierungsvereinbarung in Höhe von 5.000 €.

Die Parteien schlossen Ende September 2008 eine umfangreiche Modernisierungsvereinbarung über die von der Kl. innegehaltene Wohnung. Diese sah in einer Anlage mit besonderen Vereinbarungen unter anderem vor, dass die vorhandenen Altbautüren und der Dielenboden bei den nachfolgenden Modernisierungsarbeiten - soweit wirtschaftlich vertretbar - erhalten bleiben sollten.

Ziff. g) 3. der Modernisierungsvereinbarung lautete: „Verletzt der Vermieter seine Verpflichtung, die Ausstattung der Wohnung mit den Einzelheiten gemäß der Anlagen 2 und 4 vertragsgemäß herzustellen, so hat er eine Vertragsstrafe von mindestens 5.000 € zu zahlen."

Bei Rückgabe der Wohnung an die Kl. hatte die Bekl. mit Ausnahme einer Flügeltür die alten Türen und Türrahmen durch neue sowie den Dielenboden durch Parkettboden ersetzt.

Die Kl. begehrt von der Bekl. deshalb die Zahlung der Vertragsstrafe in Höhe von 5.000 €. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Vertragsstrafenvereinbarung sowie darüber, ob der Erhalt der alten Türen und des Dielenbodens wirtschaftlich vertretbar war und ob sich die Kl. die Vertragsstrafe gemäß § 341 Abs. 3 BGB bei der Annahme der Wohnung vorbehalten hat.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass es auf Seiten der Kl. an einem ausdrücklichen Vorbehalt der Vertragsstrafe gemäß § 341 Abs. 3 BGB fehle. Der auf dem Übergabeprotokoll nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten handschriftlich angebrachte Zusatz „unter Vorbehalt der Vereinbarungen d. Mod.Ver." sei zu pauschal.

2. Die Berufung hat im Ergebnis keinen Erfolg. Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 5.000 € aus Anlage 3 Ziff. g) 3. der Modernisierungsvereinbarung.

a) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts kann allerdings nicht davon ausgegangen werden, dass der Anspruch der Kl. an einem unterlassenen Vorbehalt scheitert. Ungeachtet der Frage, ob der auf dem Übergabeprotokoll vermerkte Zusatz nicht einen ausreichenden Vorbehalt darstellt, ist § 341 Abs. 3 BGB auf das hier vereinbarte Strafversprechen nicht anwendbar. Ein Vorbehalt ist nach dieser Vorschrift nur erforderlich, wenn ein Strafversprechen für eine nicht gehörige - also schlechte oder verspätete - Erfüllung vereinbart wurde, nicht aber für eine Nichterfüllung, die in § 340 BGB geregelt ist. Der Unterschied zwischen § 340 BGB und § 341 BGB besteht maßgeblich darin, dass der Gläubiger die Strafe wegen nicht gehöriger Erfüllung zusätzlich zur Erfüllung verlangen kann, während im Fall des § 340 BGB der Strafanspruch mit der Erfüllung des Hauptanspruchs erlischt (Palandt/Grüneberg, BGB 68. Aufl., § 341 Rn. 2). Vorliegend ergibt eine Auslegung der Modernisierungsvereinbarung, dass die Strafe bei Fehlen bestimmter Ausstattungsmerkmale verwirkt sein sollte, also im Falle der (teilweisen) Nichterfüllung. Es ist offensichtlich, dass der Kl. zumindest nach Zahlung der Vertragsstrafe kein Anspruch auf Wiederherstellung des Dielenbodens oder der Altbautüren mehr zustehen soll, dass also der Erfüllungsanspruch und der Strafanspruch nur alternativ bestehen. § 341 Abs. 3 BGB ist daher nicht anwendbar. Ein Vorbehalt ist nur dann erforderlich, wenn der Gläubiger eine schlechte oder verspätete Leistung annimmt, neben der der Strafanspruch kumulativ fortbestehen kann.

b) Der Anspruch der Kl. besteht jedoch deshalb nicht, weil die Vertragsstrafenvereinbarung in Anlage 3 Ziff. g) 3. unwirksam ist. Bei dieser handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die die Bekl. unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

aa) Bei der Modernisierungsvereinbarung handelt es sich um Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert wurden. Das von den Parteien verwendete Formular wurde nämlich von der Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH, welche anfänglich die Kl. vertrat, zum Abschluss vorgeschlagen und nicht speziell für die in der Wohnung der Kl. vorzunehmende Modernisierung entwickelt. Dies ergibt sich zum einen aus den mehrfach vorhandenen Möglichkeiten zum Ankreuzen und zum anderen aus dem Musterformular, welches die Mieterberatung der Bekl. vorab mit eMail vom 23.11.2007 übersandt hatte und welches - von den nachträglich eingefügten Individualvereinbarungen abgesehen - wortgleich mit der zwischen den Parteien geschlossenen Modernisierungsvereinbarung ist.

Diese Vertragsbedingungen hat die Kl. der Bekl. auch „gestellt" im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieses Merkmal ist erfüllt, wenn eine Partei hinsichtlich der vorformulierten Bedingungen ein konkretes Einbeziehungsangebot macht. Es ist demgegenüber nicht erforderlich, dass die Vertragsbedingung dem anderen Teil auferlegt, d. h. ohne Verhandlungsbereitschaft oder aufgrund entsprechender Machtposition des Verwenders einseitig durchgesetzt werden muss (OLG Düsseldorf, Urt. v. 13.2.1997 - 6 U 137/96, BB 1997, 754; vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 305 Rn. 10). So kommt auch der Mieter als Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegenüber dem Vermieter in Betracht (vgl. BGH, Urt. v. 24.5.1995 - XII ZR 172/94, GE 1995, 1007), weshalb hier in der Übermittlung des Formulars an die Bekl. ohne Weiteres ein Einbeziehungsangebot gesehen werden kann.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts steht der Umstand, dass die Modernisierungsvereinbarung nicht von der Kl. selbst entworfen, sondern von der Mieterberatung zur Verwendung vorgeschlagen wurde, nicht der Annahme entgegen, dass diese von der Kl. „gestellt" wurde. Zwar ist § 305 Abs. 1 BGB nicht einschlägig, wenn die Vertragsbedingungen nicht von einer Vertragspartei, sondern von einem Dritten vorgeschlagen werden (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 305 Rn. 10), doch war die Mieterberatung nicht in diesem Sinne „Dritter", sondern von der Kl. zur Wahrnehmung ihrer eigenen Interessen in die Vertragsanbahnung eingeschaltet worden und damit Abschlussgehilfin der Kl. (§ 278 BGB) - vgl. BGH, Urt. v. 14.12.2010 - VIII ZR 143/10, WuM 2011, 96.

bb) Der Umstand, dass die Bekl. Unternehmerin ist, steht einer Anwendbarkeit von § 307 BGB nicht entgegen. Gem. § 310 Abs. I BGB finden lediglich die §§ 305 Abs. 2 und 3, 308, 309 BGB keine Anwendung auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, die gegenüber einem Unternehmer verwendet werden.

cc) Die Vertragsstrafen-Klausel in Anlage 3 Ziff. g) 3. der Modernisierungsvereinbarung ist unwirksam, da sie die Bekl. entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Nach dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 339 BGB ist eine Vertragsstrafe verwirkt, wenn der Schuldner „in Verzug kommt". Hierfür ist Voraussetzung, dass der Schuldner die Nicht- oder Schlechtleistung zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB) - also grundsätzlich gemäß § 276 BGB ein Verschulden. Der Vorschrift liegt - als Ausdruck des Gerechtigkeitsgebots - das Bestreben zugrunde, den Schuldner, dem ein Vertragsstrafenversprechen unverhältnismäßig große Nachteile bringen kann, zu schützen (BGH, Urt. v. 18.04.1984 - VIII ZR 50/83, GE 1984, 625). Von diesem Grundgedanken weicht die Vertragsstrafen-Klausel ab, da diese lediglich daran anknüpft, dass die Bekl. ihre Verpflichtung verletzt, die Wohnung vertragsgemäß mit den vereinbarten Einzelheiten auszustatten, ohne dass es nach dem Wortlaut der Klausel darauf ankäme, ob die Bekl. diese Vertragsverletzung zu vertreten hat oder nicht. Diese Erwägungen gelten nicht nur in den im Baurecht spezifischen Vertragsgestaltungen, sondern auch - wie sich der vorgenannten Entscheidung entnehmen lässt - im Bereich der Dauerschuldverhältnisse.

Das Verschuldenserfordernis im Sinne des § 339 BGB kann zwar abbedungen werden; geschieht dies individualvertraglich, so ist eine entsprechende Regelung grundsätzlich nicht zu beanstanden, weil sie - in den Grenzen der §§ 138, 242 BGB - dann durch das Prinzip der Vertragsfreiheit gedeckt wird.

In einseitig vom Verwender aufgestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen vermag eine von § 339 BGB abweichende verschuldensunabhängige Vertragsstrafe dagegen regelmäßig nicht wirksam vereinbart werden (st. Rspr. des BGH, vgl. BGH, Urt. v. 18.4.1984 - VIII ZR 50/83, GE 1984, 625; BGH, Urt. v. 24.4.1991 - VIII ZR 180/90, NJW-RR 1991, 1031; BGH, Urt. v. 26.9.1996 - VII ZR 318/95, NJW 1997, 135; BGH, Urt. v. 23.1.2003 - VII ZR 210/01, NJW 2003, 1805; BGH, Urt. v. 13.12.2001 - VII ZR 432/00, NJW 2002, 1274; BGH, Urt. v. 6.12.2007 - VII ZR 28/07, NJW-RR 2008, 615 jew. m.w.N.; vgl. auch OLG Köln, Urt. v. 19.1.2005 - 11 U 4/00, IBR 2006, 247). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist nur dann ausnahmsweise von einer Wirksamkeit auszugehen, wenn gewichtige Umstände vorliegen, welche die Vertragsstrafenregelung trotz der Abweichung vom dispositiven Gesetzesrecht mit Recht und Billigkeit noch vereinbar erscheinen lassen, die verschuldensunabhängige Haftung des Vertragsstrafenschuldners also durch sachliche, die Unwirksamkeitsvermutung des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausräumende Gründe gerechtfertigt ist (vgl. BGH, Urt. v. 18.4.1984 - VIII ZR 50/83, GE 1984, 625).

Solche Gründe sind nicht ersichtlich. Zwar mag die Vereinbarung einer verschuldensunabhängigen Vertragsstrafe durch das Interesse der Kl. motiviert sein, die Bekl. zu einer vertragsgemäßen Rückgabe der modernisierten Wohnung anzuhalten, doch kann nicht erkannt werden, dass dieses Interesse durch eine Vertragsstrafe auch für den Fall geschützt werden müsste, dass die Bekl. ihre Verpflichtungen aus der Modernisierungsvereinbarung weder vorsätzlich noch fahrlässig verletzt.

Das könnte viele betreffen: Ein von einer Berliner Mieterberatung verwendetes Formular über Modernisierungsvereinbarungen enthält eine unwirksame Vertragsstrafe. Die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Formularklauseln im Mietrecht hat bekanntlich zur Voraussetzung, dass der Vermieter ein von ihm beschafftes oder entworfenes Formular benutzt. Als Verwender des Formulars darf er die Gegenseite nicht unangemessen benachteiligen. Das gilt aber auch umgekehrt, wenn der vorformulierte Text vom Mieter oder seiner Mieterberatung stammt.

Die Mieterin hatte mit der Vermieterin eine Modernisierungsvereinbarung getroffen; das Formular war von der Mieterberatung entworfen. Danach verpflichtete sich die Vermieterin, die Altbautüren und den Dielenboden bei den Arbeiten zu erhalten, anderenfalls sei eine Vertragsstrafe von mindestens 5.000 € zu zahlen. Bei der Rückgabe der Wohnung an die Mieterin waren die Türen ausgewechselt und der Dielenboden durch Parkett ersetzt worden. Die Mieterin verlangte Zahlung der Vertragsstrafe.

Mit Urteil vom 31. Januar 2012 bestätigte das Landgericht Berlin im Ergebnis das klagabweisende Urteil des Amtsgerichts. Zwar scheitere der Anspruch nicht daran, dass im Übergabeprotokoll die Mieterin sich nicht die Vertragsstrafe vorbehalten habe. Ein solcher Vorbehalt sei nur für eine schlechte oder verspätete Erfüllung erforderlich, nicht aber für einen Fall der Nichterfüllung wie hier. Die Vertragsstrafenvereinbarung sei aber unwirksam, da die Vermieterin dadurch unangemessen benachteiligt sei. Es handele sich um ein Formular, das die Mieterin gestellt habe, wobei es unerheblich sei, dass die Vermieterin Unternehmerin im Sinne des § 310 BGB sei. Vereinbart sei die Fälligkeit einer Vertragsstrafe auch ohne Verschulden, was mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 539 BGB nicht zu vereinbaren sei. Nur ausnahmsweise könne eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafe wirksam vereinbart werden, wenn gewichtige Umstände dafür vorlägen. Solche seien jedoch nicht ersichtlich.