Unwirksamkeit einer Vorfälligkeitsklausel bei Anzeigepflicht

Eine Vorfälligkeitsklausel im Mietvertrag ist nach ständiger Rechtsprechung der Kammer unwirksam, wenn der Mieter vor Aufrechnung oder Rückbehaltung wegen einer Geldforderung dies mindestens einen Monat vorher dem Vermieter anzeigen muß.

In Verzug geraten konnte der Bekl. nach § 284 Abs. 2 S. 1, Abs. 1 S. 1 BGB nur, wenn er zum ersten Tag des Folgemonats den Mietzins noch nicht bezahlt oder zur Zahlung angewiesen hatte. Zur Zahlung fällig war der Mietzins gemäß § 551 Abs. 1 S. 2 BGB mit Ablauf des jeweiligen Monats, da der Mietzins nach dem Vertrag monatsweise zu zahlen war. Da gemäß § 551 Abs. 1 S. 2 BGB die Leistungszeit nach dem Kalender bestimmt war, konnte der Bekl. zu 2) nur insoweit auch ohne Mahnung in Verzug geraten.

Einen früheren Fälligkeitszeitpunkt haben die Parteien nicht wirksam vereinbart. Der Mietvertrag enthält zwar in § 4 Abs. 1 S. 1 eine Regelung, wonach der Mietzins monatlich im voraus, spätestens am dritten Werktag eines Monats zu zahlen ist. Diese Klausel ist jedoch wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. Die Unwirksamkeit folgt aus dem Umstand, daß der Mietvertrag in § 8 eine Klausel enthält, wonach die Aufrechnung und die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts wegen einer Gegenforderung davon abhängen soll, daß der Mieter diese Absicht mindestens einen Monat vorher dem Vermieter anzeigen muß. Eine derartige Klausel ist wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 2 AGBG unwirksam, da sie das Zurückbehaltungsrecht des Mieters aus § 320 BGB einschränkt (vgl. Urteile der Kammer vom 22. März 1996 - 64 O 20/95, GE 1996, 679 und vom 3. März 1995 - 64 S 399/94 - GE 1995, 757; LG Berlin (ZK 61) GE 1996, 978). Die Unwirksamkeit dieser Klausel erfaßt auch die Vorfälligkeitsklausel in § 4 Abs. 1 S. 1 des Mietvertrages (vgl. Urteil der Kammer vom 11. Februar 1997 - 64 S 445/96 -, GE 1997, 621 m. w. N.).

Ob der Mieter am Monatsende oder am Monatsanfang zahlen muß, ist unter anderem für die Berechtigung einer fristlosen Kündigung wichtig. Mit Urteil vom 21. Dezember 1999 bestätigt die 64. Kammer des Landgerichts Berlin ihre Rechtsprechung, wonach - entgegen der Meinung anderer Mietberufungskammern - eine Vorfälligkeitsklausel schon dann unwirksam ist, wenn der Mieter seine Aufrechnungabsicht mit Gegenansprüchen einen Monat vorher anzeigen muß. Anders ist es nur, wenn Ansprüche des Mieters wegen einer Minderung davon nicht betroffen sind.

Die Vertragsformulare des GRUNDEIGENTUM-Verlages berücksichtigen das und müßten also (ganz sicher ist man ja nie) auch vor den Augen der 64. Kammer Bestand haben.