Unwirksamkeit einer unbestimmten Abbedingung der Mehrheitserfordernisse

Unwirksamkeit einer unbestimmten Abbedingung der Mehrheitserfordernisse; Erforderlichkeit von Mehrheitsbeschlüssen

Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, daß Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich nur mit Drei-Viertel-Mehrheit zustande kommen und nur bei Angelegenheiten, denen keine erhebliche Bedeutung zukommt, die einfache Mehrheit genügt, ist unwirksam.

Den beiden Beteiligten zu I. stehen 27 Wohneinheiten, den Beteiligten zu II. die restlichen zwölf Wohneinheiten zu. In der Teilungserklärung vom 23. April 1980 heißt es unter § 28 Abs. 2:

"... Auf jedes einzelne Wohnungseigentum entfällt eine Stimme (Kopfprinzip). Beschlüsse sind grundsätzlich mit Drei Viertel-Mehrheit der in der Versammlung vorhandenen bzw. vertretenen Stimmen zu fassen; das gilt insbesondere

a) für die Bestellung des Verwalters,

b) für die Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan.

Nur bei der Entscheidung über Angelegenheiten, denen keine erhebliche Bedeutung zukommt, sowie in den Fällen, in denen dies in dieser Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung bestimmt ist, ist die Beschlußfassung mit einfacher Mehrheit zulässig."

In der Versammlung vom 27. November 1996, in der Wohnungseigentümer mit 922,595 Miteigentumsanteilen anwesend bzw. vertreten waren, wurde zu TOP 6 über Instandhaltungsarbeiten an der Hausschließanlage (geschätzte Kosten 4.000 DM) abgestimmt, wobei die Beteiligten zu I. mit Nein stimmten. Ihre Ablehnung wurde mit einer Nein-Stimme gewertet, der acht Ja Stimmen gegenüberstünden. In dem Versammlungsprotokoll wurde der Beschlußvorschlag als "mehrheitlich angenommen" bezeichnet. Die Beteiligten zu I. haben beantragt, den Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären.

Zutreffend haben die Vorinstanzen den Verfahrensgegenstand dahin bestimmt, daß in dem Beschlußanfechtungsantrag auch ein Feststellungsbegehren liegt, daß der protokollierte Mehrheitsbeschluß zu TOP 6 entgegen den dort angegebenen Stimmverhältnissen tatsächlich nicht zustande gekommen ist. Unerheblich ist hier, ob ein derartiger Feststellungsantrag innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG gestellt werden muß, weil das Gerichtsverfahren hier ohnehin innerhalb der Monatsfrist eingeleitet worden ist.

Die Regelungen in § 28 Abs. 2 der Teilungserklärung über das Zustandekommen von Mehrheitsbeschlüssen in der Wohnanlage unterliegen teilweise rechtlichen Bedenken. Das gilt zwar nicht für den letzten Halbsatz, soweit darin übereinstimmend mit dem Gesetz die Beschlußfassung mit einfacher Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Stimmen in den Fällen angeordnet wird, in denen dies "in dieser Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung bestimmt ist". Rechtsunwirksam ist dagegen die in dem vorangehenden Halbsatz enthaltene Bestimmung, die einfache Mehrheit sei sonst "nur bei der Entscheidung über Angelegenheiten, denen keine erhebliche Bedeutung zukommt", maßgeblich, während sonstige Beschlüsse, denen eine erhebliche Bedeutung zukommt, grundsätzlich mit Drei Viertel-Mehrheit der in der Versammlung vorhandenen bzw. vertretenen Stimmen zu fassen sind. Zwar ist § 25 Abs. 1 WEG, der regelmäßig die einfache Stimmenmehrheit entscheiden läßt, abdingbar, weil im Gesetz etwas anderes nicht ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Deshalb können regelmäßig qualifizierte Mehrheitserfordernisse durch Teilungserklärung oder Vereinbarung festgelegt werden. Sie müssen aber inhaltlich genügend bestimmt sein, damit sie bei Abstimmungen auch eindeutig praktiziert werden können. Demgemäß ist eine Bestimmung in der Teilungserklärung, daß Beschlüsse in der Eigentümerversammlung grundsätzlich nur mit Drei-Viertel-Mehrheit zustande kommen und nur bei Angelegenheiten, denen keine erhebliche Bedeutung zukommt, die einfache Mehrheit genügt, unwirksam. Denn der entscheidende Maßstab - Angelegenheiten, denen eine erhebliche Bedeutung zukommt oder nicht - ist völlig unbestimmt und kann auch nicht aus dem Regelungszusammenhang näher erschlossen werden. Es fehlen hier jegliche Kriterien für die erhebliche oder unerhebliche Bedeutung eines Beschlußgegenstandes. Abgesehen davon können bei den Beteiligten durchaus unterschiedliche Auffassungen über die Erheblichkeit bestehen. Unter diesen Umständen könnte bei Abstimmungen in der Versammlung, die ein Ergebnis zwischen der einfachen Mehrheit und der Drei-Viertel Mehrheit ergeben, niemals sicher festgestellt werden, ob eine Verwaltungsmaßnahme beschlossen ist oder nicht. Diese Entscheidung kann auch nicht jeweils erst einem Gerichtsverfahren überlassen werden, weil die Gemeinschaft und der Verwalter alsbald Gewißheit über das Zustandekommen von Beschlüssen haben müssen.

Im vorliegenden Fall kann das Erfordernis der Drei-Viertel-Mehrheit für Beschlüsse nur insoweit wirksam sein, als der Beschlußgegenstand festgelegt und die Abbedingung von der einfachen Mehrheit gesetzlich zulässig ist. Das kann bei § 28 Abs. 2 der Teilungserklärung nur bejaht werden für die Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan. Denn insoweit ist gesetzlich nicht bestimmt, daß die in § 28 Abs. 5 WEG vorgeschriebene einfache Stimmenmehrheit nicht abbedungen werden dürfte (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ob das qualifizierte Mehrheitserfordernis für den Wirtschaftsplanbeschluß zweckmäßig ist, unterliegt nicht der Beurteilung der Wohnungseigentumsgerichte, weil auch diese an eine (zulässige) Vereinbarung (hier: die Teilungserklärung) gebunden sind (§ 43 Abs. 2 WEG). Die möglichen Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer Drei-Viertel-Mehrheit für den jährlichen Wirtschaftsplanbeschluß können aber dadurch abgemildert werden, daß die jeweils festgelegten monatlichen Beitragsvorschüsse so lange zu zahlen sind, bis sie durch einen neuen Wirtschaftsplanbeschluß geändert werden. Der Vollständigkeit halber sei ferner darauf hingewiesen, daß die Abweichung von der einfachen Stimmenmehrheit für die Verwalterbestellung wegen § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG gesetzlich unzulässig ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG; vgl. auch BayObLG, WM 1996, 497 = WE 1996, 151).

Zutreffend haben die Vorinstanzen § 28 Abs. 2 Satz 1 der Teilungserklärung jedoch dahin ausgelegt, daß zumindest die gesetzliche Regelung des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG, nämlich das sog. Kopfprinzip, damit wirksam abbedungen ist. Zwar taucht in einem Klammerzusatz der Begriff des "Kopfprinzipes" auf. Dieser Begriff ist aber offenkundig falsch gewählt und entspricht nicht der ausdrücklichen und klaren Regelung in dem vorangehenden Text. Dort ist vielmehr im einzelnen bestimmt, daß auf jedes einzelne Wohnungserbbaurecht (Wohnungseigentum) eine Stimme entfällt, womit zulässigerweise das sogenannte Objektstimmrecht anstelle von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG eingeführt wird (Senat OLGZ 1993, 389 = NJW-RR 1994, 525 = WE 1994, 370). Der ausdrückliche und eindeutige Wortlaut der Regelung hat zweifelsfrei Vorrang vor dem offenkundig falsch gewählten zusammenfassenden Begriff.

Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen der Vorinstanzen haben die Beteiligten zu I. bei der Abstimmung zu TOP 6 mit Nein gestimmt. Da ihnen 27 Wohneinheiten zustehen, ergeben sich 27 Nein-Stimmen, mit denen die erforderliche einfache Mehrheit nicht zustande gekommen sein kann. Demzufolge haben die Vorinstanzen rechtlich einwandfrei festgestellt, daß ein wirksamer Beschluß über die Instandsetzung der Hausschließanlage nicht gefaßt worden ist. Somit ist das auf Verteidigung des Eigentümerbeschlusses gerichtete Rechtsmittel zurückzuweisen.

In einer Teilungserklärung war vorgesehen, daß Angelegenheiten, denen keine "erhebliche Bedeutung" zukomme, mit einfacher Mehrheit geregelt werden, während sonst im allgemeinen Eigentümerbeschlüsse einer Dreiviertelmehrheit bedürfen. In einer Eigentümerversammlung ging es um Instandhaltungsarbeiten an der Hausschließanlage mit geschätzten Kosten von 4.000 DM - war das nun eine Angelegenheit von "erheblicher Bedeutung"?

Das Kammergericht kippte die Bestimmung in der Teilungserklärung: Das Abgrenzungskriterium "erhebliche Bedeutung" sei zu unbestimmt und deshalb unwirksam. Die Erheblichkeit einer Sache kann ja unter den Beteiligten durchaus auch kontrovers sein.