Unwirksamkeit der Wohnungsaufwendungenverordnung
SGB II §§ 22, 22 a, 22 b
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Unwirksamkeit der Wohnungsaufwendungenverordnung; Richtwerte für Wohnungsaufwendungen; Aufwendungen für Unterkunft und Heizung; WAV; Bedarfsermittlung nach Mietspiegel
Leitsätze
häufig von der Redaktion verfasst
1. Die Richtwerte nach der WAV zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung beruhen nicht auf einem schlüssigen Konzept, da seit 2009 der Berliner Wohnungsmarkt unter Preisdruck geraten ist und der Bedarf nicht nach den gewichteten Werten des Mietspiegels ermittelt werden kann.
2. Für kalte Betriebskosten darf nicht von den veralteten Werten aus dem Jahr 2009 ausgegangen werden.
3. Wegen des Erkenntnisausfalls ist die Behörde verpflichtet, die tatsächlichen Mietkosten bis zum Tabellenwert nach § 12 WoGG zu übernehmen.
(Leitsätze der Redaktion)
Sachverhalt
Wortlaut des Gerichts
1 Streitig ist die Übernahme einer Heizkostennachforderung trotz Absenkung der Bedarfe für Unterkunft und Heizung auf den Richtwert der bis 30.4.2012 geltenden AV-Wohnen (= 378 €) und die Fortführung der Mietkappung auf die seit 1.5.2012 geltenden Werte der WAV (= 405 €).
2 In Umsetzung einer Kostensenkungsaufforderung bezog der Kl. von Februar 2011 bis April 2012 Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe von 378 €. Für die seit September 2005 innegehaltene 2-Raum-Wohnung mit 53,83 m2 zahlte er von Februar bis Juli 2011 insgesamt 405,85 € Miete (280,22 € Kaltmiete, 94,63 € kalte Betriebskosten und 30 € Heizung und Warmwasser).
3 Im August 2011 wurde die Miete infolge einer Anpassung der Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser an die Nachforderung aus 2010 auf 419,85 € (45 € statt bisher 30 € Vorauszahlung) erhöht.
4 Am 20. Juli 2012 erhielt der Kl. im laufenden ALG-II-Bezug eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2011. Danach war eine Nachzahlung von 78,29 € innerhalb der nächsten 4 Wochen fällig, die sich aus einer Nachforderung für Heizung und Warmwasser von 131,44 €, von der ein Guthaben für die Betriebskosten in Höhe von 53,15 € abgezogen wurde, zusammensetzt.
5 Den am 23.7.2012 gestellten Antrag auf Übernahme der Nachforderung lehnte der Bekl. für die Monate Februar bis Dezember 2011 mit der Begründung ab, infolge der Kostensenkung auf 378 € könne dem Antrag nur für den Monat Januar 2011, d. h. nur in Höhe von 1/12 der Nachforderung entsprochen werden (Bescheid vom 2.10.2012, bestätigt mit Widerspruchsbescheid vom 5.11.2012).
6 Hiergegen richtet sich die am 21. November 2012 beim Sozialgericht Berlin erhobene Klage, zu der eine weitere Klage vom 4.12.2012 (S 157 AS 31251/12) verbunden wurde, mit der der Kl. die Werte der WAV als unschlüssig rügt. Lege man der Bedarfsberechnung schlüssige Werte für die Kaltmiete und die Betriebskosten zugrunde, müsse die tatsächliche Miete als abstrakt angemessen übernommen werden.
Aus den Gründen
Wortlaut des Gerichts
13 Soweit sich der Kl. gegen die Mietkappung unter Anwendung der WAV richtet, schließt das Normenkontrollverfahren nach § 55 a SGG individuellen Rechtsschutz nicht aus; die Rechtmäßigkeit von § 4 WAV ist im Rahmen eines solchen Verfahrens inzidenter zu prüfen und zu beachten (vgl. Keller, in: Meyer-Ladewig/Keller/Leitherer, SGG, 10. Aufl., § 55 a Rn. 3; Breitkreuz, aaO, § 22 b Rn. 5).
[...]
16 Zu Unrecht hat der Bekl. jedoch die Übernahme der rein rechnerisch auf die Monate Februar bis Dezember 2011 umgelegten Kosten für Heizung und Warmwasser wegen der seit Februar 2011 verfügten Kostensenkung abgelehnt.
[wird ausgeführt]
34 Angemessenes Wohnen und Heizen gehört zum Kernbereich des verfassungsrechtlich garantierten Existenzminimums. Die Festlegung angemessener Werte fordert daher ein transparentes und nachvollziehbares Verfahren, mit den Worten des BSG: ein „schlüssiges Konzept".
35 Regelungen auf der Grundlage der §§ 22 a, 22 b SGB II müssen ebenfalls schlüssig i. S. der BSG-Rechtsprechung sein. Spielraum für eine Kostensteuerung ist deshalb allenfalls bei Festlegung der angemessenen Wohnflächen denkbar. Im Übrigen (Kaltmiete, Betriebskosten, Kosten für Heizen und Warmwasser) müssen satzungskonforme Regelungen sicherstellen, dass nach Lage auf dem Wohnungs- und Energiemarkt Wohnungen zu den festgelegten Bezugsgrößen für Leistungsberechtigte zur Verfügung stehen, wobei § 22 a Abs. 3 Satz 2 Nr. 4 SGB II verlangt, dass Wohnungen mit solchen Preisen in hinreichender Zahl und über das gesamte Stadtgebiet verteilt zur Verfügung stehen.
36 Dass der Leistungsberechtigte nach BSG-Rechtsprechung auf Wohnungen im gesamten Stadtgebiet verwiesen werden kann (kein Kiez-Schutz), bedeutet nicht, dass als angemessen verordnete Mietpreise schlüssig sind, weil es in bestimmten Bezirken Wohnungen zu diesem Preis gibt. Es muss vielmehr gewährleistet sein, dass Wohnungen zum Verordnungspreis in allen Stadtteilen vorhanden sind (vgl. dazu LSG Bayern vom 11.7.2012 - L 16 AS 127/10).
37 Da die WAV bestimmte Flächengrößen vorgibt, ist ein Verweis auf kleinere Wohnungen nicht geeignet, um die Schlüssigkeit der WAV-Werte mittels vorhandener Internet-Wohnungsangebote mit der Suchfunktion „Gesamtmiete bis 405 €" zu belegen.
38 Die in der WAV zugrunde gelegten Werte für Wohnungen bis 50 m2 sind weder hinsichtlich der Kaltmiete (= 4,91 €/m2) noch der kalten Betriebskosten (= 1,44 €/m2) schlüssig.
39 Kaltmietpreise:
40 Nach Einschätzung des erkennenden Gerichts kann weder aus den Daten der Berliner Mietspiegel, den diesen Mietspiegeln zugrunde liegenden empirischen Endberichten noch den IBB-Wohnungsmarktberichten oder sonstigen greifbaren Erkenntnisquellen allein mit juristischem Sachverstand auf Angemessenheitswerte für Bedarfe nach § 22 SGB II geschlossen werden. Dazu bedürfte es umfangreicher, weiterer Ermittlungen unter Anwendung mathematisch-statistischer Verfahren und einer auf Zwecke des SGB II bezogenen Prüfung des Berliner Wohnungsmarktes unter Einbeziehung von Wohnungssegmenten, die nicht im Mietspiegel erfasst werden (s. auch dazu LSG Bayern vom 11.7.2012 - L 16 AS 127/10).
41 Die Angemessenheit der Kaltmietpreise kann angesichts der dynamischen Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt jedenfalls für die Zeiträume ab Inkrafttreten der WAV (Mai 2012) nicht allein anhand gewichteter Mietspiegelwerte 2011 ermittelt werden.
42 Dieser Vorgehensweise ist zunächst entgegen zu halten, dass zum Zweck der Rechtfertigung von Mieterhöhungsverlangen erstellte Mietspiegel nur das Mietpreisgefüge eines Wohnungsmarktes repräsentativ wiedergeben. Ein SGB-II-relevanter Wohnungsmarkt wird hierdurch nicht abgebildet. So ist zum einen der mietspiegelrelevante Wohnungsbestand nicht mit dem SGB-II-relevanten Wohnungsbestand identisch, weil dieser auch (ehemals) preisgebundenen Wohnraum umfasst. Zum anderen stimmen die vier Größenklassen des Berliner Mietspiegels nicht mit den maßgebenden Größenklassen für SGB II-Bedarfsgemeinschaften überein.
43 Beide Umstände machen den Mietspiegel für eine Abbildung des SGB II-relevanten Wohnungsmarktes zu einer eingeschränkten Datenquelle. Denn die hohe Zahl der Wohnungsmodernisierungen seit 2008, bei denen mit der Förderung eine Festlegung der Miethöhe erfolgte und die daher nicht im Mietspiegel auftauchen und die nicht unerhebliche Anzahl der aus der Preisbindung entlassenen Sozialwohnungen, die wegen der fehlenden Abschätzung, ob nach Ablauf der Bindungsfrist eine Mietänderung durchgeführt wurde, bei der Erstellung des Mietspiegels ausgenommen blieben (s. dazu Empirischer Endbericht zum Mietspiegel 2011, S. 5 f.), stellen einen Wohnungsmarkt dar, der für SGB-II-Berechtigte relevant ist und der daher Einfluss auf die Bestimmung angemessener Mietwerte nach § 22 SGB II nehmen muss (vgl. dazu BSG vom 20.8.2009 - B 14 AS 65/08 R).
44 Die vom Bekl. eingereichten Erläuterungen der Senatsverwaltung zur Entwicklung der AV-Richtwerte 2005 vom 4.10.2011 verstärken die Zweifel daran, die Bedarfe nach § 22 SGB II an gewichteten Mietspiegelwerten auszurichten. Insbesondere fällt auf, dass schon im Jahr 2005 die Notwendigkeit gesehen wurde, zur Gewährleistung ausreichend verfügbaren Wohnraums für Bedarfsgemeinschaften einen m2-Preis für die Kaltmiete um 5 € anzusetzen, „um 80% des Wohnungsbestandes erreichen zu können".
45 Die gewichteten Mittelwerte von Mietspiegelwohnungen in einfacher Lage liegen deutlich unter diesem Wert, obwohl sich die durchschnittliche Netto-Kaltmiete in Berlin seit 2009 um 7,9 % erhöht hat, was einer jährlichen Mietsteigerung von 4,0 % entspricht. Die Mieten für Wohnungen in einfacher Lage sind in den vergangenen zwei Jahren um 5,9 % gestiegen, der Mittelwert der Netto-Kaltmieten in einfacher Wohnlage lag im September 2010 bei 4,84 € (Quelle: Empirischer Endbericht zum Mietspiegel 2011, S. 33, 41).
46 Bei den kleinen Wohnungen bis unter 40 m2 und den großen Wohnungen mit über 90 m2 konnte mit 8,5 % bzw. 9,3 % eine überdurchschnittliche Mietpreissteigerung festgestellt werden (Empirischer Endbericht zum Mietspiegel 2011, S. 33).
47 Das BSG hat gewichtete Mietspiegel nur dann als geeignete Datenquelle zur Ermittlung angemessener Bedarfe nach § 22 SGB II zugelassen, wenn eventuelle Preissprünge in der Entwicklung der Mietpreise berücksichtigt werden (Urteile vom 19.10.2010 - B 14 AS 2/10 R; B 14 AS 50/10 R). Nach den IBB-Wohnungsmarktbarometern und Berichten der Berliner Mietervereine gehen die Preissteigerungen im gesamten Bereich des Berliner S-Bahn-Ringes ungebremst voran. Schon beim Mietspiegel 2009 hatte eine Zusatzerhebung ergeben, dass in drei Stadtteilen die Neuvertragsmieten erheblich über den Bestandsmietverhältnissen lagen (Quelle: Mietermagazin Heft 6 2011, S. 14).
48 Daten aus den Vorjahren (hier bis September 2010), die den jeweiligen Mietspiegeln zugrunde liegen, lassen daher keine tragfähigen Schlüsse auf die Häufigkeit und Verteilung freier Wohnungen zu diesen Preisen auf dem Wohnungsmarkt 2012 zu.
49 Sofern das BSG eine „objektive Unmöglichkeit", eine Wohnung zu dem nach dem Mietspiegel angemessenen Quadratmeterpreis zu finden, unter Verweis darauf verneint, dass es in der BRD derzeit keine allgemeine Wohnungsnot gibt und allenfalls in einzelnen Regionen Mangel an ausreichendem Wohnraum bestehe (BSG vom 19.2.2009 - B 4 AS 30/08 R), ist dies in Zusammenhang damit zu lesen, dass bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels - widerlegbar (BSG vom 13.4.2011 - B 14 AS 106/10 R) - vermutet werden kann, dass es eine Wohnung zu dem nach dem gewichteten Mietspiegelwert angemessenen Quadratmeterpreis auch tatsächlich gibt.
50 Diese Vermutung ist für den Berliner Wohnungsmarkt seit 2009 zumindest so erschüttert, dass sie ohne weitergehende Ermittlungen in die oben andeutete Richtung als widerlegt gelten muss. Gegen die Ermittlung angemessener Wohnbedarfszahlen aus dem Berliner Mietspiegel spricht schon die Tatsache, dass von den 132 Feldern des Mietspiegels 27 Felder gänzlich unbesetzt und weitere 41 Felder (Sternchen-Felder) mangels ausreichender Daten gar nicht qualifiziert sind (vgl. LG Berlin vom 1.4.2011 - 63 S 156/10).
51 Eine zusätzliche Schwächung der Aussagekraft des Mietspiegels für Zwecke der § 22 SGB-II-Bedarfsermittlung resultiert aus dem Umstand, dass in schlechteren, d. h. für Leistungsberechtigte prädestinierten Wohnlagen die Fluktuation üblicherweise höher ist. Da bei jedem Mieterwechsel die Miete leichter erhöht werden kann als bei Bestandsmietverhältnissen, steigen diese Mieten oft stärker an und können dadurch auf einem insgesamt dynamischen Wohnungsmarkt die im Mietspiegel abgebildete Preissituation „überholen". Bei Ansatz von Angemessenheitswerten, die an Bestandsmieten aus dem Mietspiegel anknüpfen, sind diese Wohnlagen dann für Leistungsberechtigte versperrt, bzw. es bleiben ihnen dann nur Wohnungen mit Sub-Standard oder in prekärer Wohnlage.
52 Die Widerlegung der Vermutung, dass es genug Wohnungen zum Konzeptpreis gibt, ist keine Obliegenheit des Leistungsberechtigten in dem Sinne, dass er damit nicht gehört werden kann, wenn er nicht intensiv genug nach einer angemessenen Wohnung gesucht hat. Dies setzte die Bestimmung objektivierbarer und operationalisierbarer Kriterien für Such-Bemühungen voraus, die als Maßstab für eine Falsifikation der Konzept-Werte taugen. Nach Einschätzung des Gerichts ist das nicht möglich.
53 Auf einem unter Preisdruck geratenen Wohnungsmarkt, wie in Berlin, müssen deshalb die eingangs erwähnten Marktberichte und Beobachtungen genügen, um die Beweislast für die Schlüssigkeit gewichteter Mietspiegelwerte auf die Behörde, die sich dieser Werte bedient, zu verlagern.
54 Das ist auch deshalb sachgerecht, weil die Behörde schon bei Festlegung der Angemessenheitswerte die sich abzeichnende Entwicklung des Wohnungsmarktes im Auge haben muss. Dass bei Festlegung der WAV-Werte mehr getan wurde als die Mietspiegelwerte 2011 zu gewichten, ist nicht erkennbar. Die Werte sind ohne Substanz.
55 Betriebskosten:
56 Eine weitere, für die Bildung des abstrakt angemessenen Konzeptpreises ausschlaggebende Größe sind die kalten Betriebskosten. Sie wurden mit dem Mietspiegel-Durchschnittswert von 1,44 €/m2 aus dem Jahr 2009 festgelegt, obwohl es im Mietspiegel 2011 ausdrücklich heißt.
57 „Liegt eine Betriebskostenabrechnung für einen anderen Zeitraum als das Kalenderjahr 2009 vor, muss bei einer Bewertung die zwischenzeitliche (Preis-) Entwicklung mit bedacht werden."
58 Es kommt hinzu, dass die hier relevanten, zum Mietspiegel 2011 erhobenen Betriebskostenabrechnungen aus 2009 nur einen Wohnungsbestand von knapp 20.000 Wohnungen abdecken, so dass mit Ausnahme der teilweise verbrauchsabhängigen Betriebskostenarten, wie z. B. Wasserkosten, die ermittelten Daten nur rund 2 % des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands der Stadt Berlin repräsentieren (Empirischer Endbericht, S. 53).
59 Nach Auffassung des erkennenden Gerichts ist es angesichts der großen Variabilität der Betriebskosten und der gegenüber den Kaltmieten schnelleren Veränderung der „zweiten Miete", unabdingbar, eine verlässliche Datengrundlage für alle SGB-II-relevanten Wohnungen zu erstellen.
60 Das Gericht entnimmt des Urteil des BSG vom 22.8.2012 - B 14 AS 13/12 R, dass ein Durchschnittswert, der alle Betriebskosten-Positionen erfasst, zugrunde gelegt werden darf, wenn Erkenntnisse dazu fehlen, dass für Wohnungen mit einfacher Ausstattung in einfacher Lage nur bestimmte Betriebskosten anfallen (ein dahingehendes Gutachten hat LSG Bayern vom 11.7.2012 - L 16 AS 126/10 eingeholt).
61 Ist dieser Wert aber veraltet, wie in der WAV, kann er nicht damit gerechtfertigt werden, dass in SGB-II-Haushalten nicht immer Kosten für Gartenpflege, Aufzug etc. anfallen. Solche Erwägungen hat das BSG im Urteil vom 22.8.2012 ausdrücklich als unschlüssig verworfen.
62 Ob es sachgerecht ist, auf die Summe der Mittelwerte aller Betriebskostenpositionen im einschlägigen Mietspiegel abzustellen, oder ob wegen der Preisentwicklung die Höchstwerte 2009 genommen werden müssen, ist ohne gutachtliche Ermittlungen nicht verlässlich zu beurteilen.
63 Die Entwicklung eines schlüssigen Konzeptes ist nicht Aufgabe des Gerichts (BSG vom 17.12.2009 - B 4 AS 50/09 R), wenn die von der Behörde gelieferten Daten nicht über das Auflisten von Mietspiegelbeträgen hinausgehen, so dass im Gerichtsverfahren die gesamte aufwändige Ermittlungsarbeit auf das Gericht verlagert würde mit erheblichen Gutachterkosten.
64 Unter diesen Umständen ist von einem Erkenntnisausfall auszugehen, der die Bekl. verpflichtet, die tatsächlichen Mietkosten bis zum Tabellenwert nach § 12 WoGG zu übernehmen.
65 Da insoweit eine abstrakte, vom Einzelfall und den konkreten Umständen im Vergleichsraum unabhängige Begrenzung vorgenommen wird, ist auf den jeweiligen Höchstbetrag der Tabelle, also die rechte Spalte, zurückzugreifen. Die Tabelle weist für Berlin (Mietstufe IV) für eine Person einen Betrag von 358 € aus.
66 Diesem Betrag ist nach überwiegender und vom erkennenden Gericht geteilter Auffassung ein „Sicherheitszuschlag" in Höhe von 10 % des jeweiligen Tabellenwerts im Interesse des Schutzes des elementaren Bedürfnisses des Leistungsberechtigten auf Sicherung des Wohnraumes hinzuzufügen (BSG 22.3.2012 - B 4 AS 16/11 R).
67 Dies ergibt einen Toleranz-Wert für Kaltmiete plus Betriebskosten von 393,80 €, dem die im WoGG nicht enthaltenen Heizkosten von 45 € hinzuzufügen sind. Damit liegt die tatsächliche Miete des Kl. mit 419,85 € im Bereich des Grenzwertes nach § 12 WoGG plus Zuschlag und ist mithin ungekürzt zu übernehmen.
68 Es kann somit dahinstehen, ob die geringe Abweichung zwischen tatsächlicher und WAV-Miete unter dem Gesichtspunkt einer unterlassenen Wirtschaftlichkeitsprüfung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 4 SGB II ein subjektives Recht des Kl. auf Übernahme der vollen Mietkosten begründet (so wohl Berlit, § 22 LPK-SGB II Rn. 90).
Leitsatz
häufig von der Redaktion verfasst
Nach § 22 SGB II hat ein Arbeitsloser Anspruch auf Übernahme der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung, wobei die Angemessenheit nach einem Mietspiegel ermittelt werden kann, wenn er zusätzlich gewichtet wird. Die Konkretisierung in der Wohnungsaufwendungsverordnung vom 3. April 2012 ist nach Auffassung des SG Berlin unwirksam.
Der Fall
Bearbeitung des Verlags, keine Aussage des Gerichts
Der Kläger hatte die Übernahme einer Heizkostennachzahlung und der laufenden Miete in voller Höhe beantragt; die Behörde berief sich auf die Mietkappung nach der WAV.
Das Urteil
Bearbeitung des Verlags, keine Aussage des Gerichts
Mit Urteil vom 22. Februar 2013 gab das SozG Berlin der Klage statt. Die in der WAV zugrunde gelegten Werte seien weder hinsichtlich der Kaltmiete noch der kalten Betriebskosten schlüssig. Angesichts der dynamischen Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt könne die Angemessenheit nicht allein anhand gewichteteter Mietspiegelwerte ermittelt werden. Der mietspiegelrelevante Wohnungsbestand sei nicht mit dem SGB-II-relevanten Wohnungsbestand identisch. Die hohe Zahl der (geförderten) Wohnungsmodernisierungen sei 2008 ebenso wenig im Mietspiegel berücksichtigt wie die aus der Preisbindung entlassenen Sozialwohnungen.
Ein gewichteter Mietspiegel müsse Preissprünge berücksichtigen, wobei hier gegen die Vermutungswirkung des Mietspiegels auch spreche, dass er zahlreiche Sternchen-Felder enthalte und in schlechteren (für Leistungsberechtigte prädestinierten) Wohnlagen die Fluktuationen und damit auch die Mietsteigerungen überdurchschnittlich hoch seien. Die Werte der WAV, die allein auf den Mietspiegel beruhten, seien daher ohne Substanz. Entsprechendes gelte für die kalten Betriebskosten, die auf veralteten Mietspiegeldurchschnittswerten aus dem Jahr 2009 beruhten. Darüber hinaus seien nur rund 2 % des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands abgedeckt, was keine verlässliche Datengrundlage darstelle. Die aufwendige Ermittlungsarbeit sei nicht Aufgabe des Gerichts, so dass von einem Erkenntnisausfall auszugehen sei mit der Folge, dass die tatsächlichen Mietkosten bis zum Tabellenwert nach § 12 WoGG zu übernehmen seien.
Anmerkung der Redaktion
Bearbeitung des Verlags, keine Aussage des Gerichts
Die Gewichtung der Mietspiegelwerte erfolgt nach dem arithmetischen Mittelwert entsprechend der Verteilung der in der Grundgesamtheit abgebildeten Wohnungen dieser Größe und dieses Ausstattungsstandards in der jeweiligen Baualtersklasse (LSG Berlin-Brandenburg - L 32 AS 913/09 - Beschluss vom 3. April 2012); dabei wird zur Gewichtung die Summe der auf die einzelnen kalten Mietwerte entfallenden Wohnungen jeweils pro Zeile ins Verhältnis zur Summe der insgesamt pro Zeile berücksichtigten Wohnungen gesetzt (LSG Berlin-Brandenburg, a.a.O.), was nach Berechnung des Gerichts für Wohnungen von 40 bis unter 60 m² zu einem durchschnittlichen gewichteten Kaltmietwert von monatlich 4,67 €/m² führt. Demgegenüber meint das SG Berlin, dass schon im Jahre 2005 ein Quadratmeterpreis von 5 € anzusetzen gewesen wäre.
Auch die Ausführungen zum Mietspiegel sind in einigen Punkten angreifbar. Woher das Gericht eine hohe Zahl von Wohnungsmodernisierungen seit 2008 mit öffentlicher Förderung nimmt, ist nicht ersichtlich, das Gegenteil ist richtig. Unrichtig ist auch, dass die aus der Preisbindung entlassenen Sozialwohnungen nicht erfasst worden wären. Im Fragebogen wurde ermittelt, ob für diese Wohnungen nach Auslaufen der Preisbindung eine Mieterhöhung stattgefunden hatte; diese Wohnungen wurden dann berücksichtigt.
Ein qualifizierter Mietspiegel ist den Feststellungen der Verwaltung (bei Fehlen eines Mietspiegels) zumindest gleichwertig. Bei unzulänglichen Feststellungen der Verwaltung darf jedoch das Gericht nicht ohne Weiteres ein schlüssiges Konzept verneinen und dann die Tabellenwerte nach dem WoGG übernehmen. Grundsätzlich hat das Gericht vielmehr weitere Ermittlungen (mit Unterstützung der Verwaltung) anzustellen und kann „sich auch selbst eines Sachverständigen bedienen" (BSG B 14 AS, Urteil vom 20. August 2009). Ob das Urteil des SozG Berlin vom LSB oder BSG bestätigt werden wird, ist daher durchaus zweifelhaft.