Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges bei fehlender Schuld des Wohnungsmieters

Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges bei fehlender Schuld des Wohnungsmieters; Räumung und Herausgabe; schuldhafte erhebliche Pflichtverletzung; keine vorsätzliche Zurückhaltung der Miete; Stornierung einer Einzugsermächtigung nach Eigentümerwechsel; Umwandlung einer Bringeschuld in eine Holschuld; Schickschuld; Wirkung einer Einzugsermächtigung für Mietzahlung; mangelnde Postkontrolle

Zur Frage des fehlenden Verschuldens eines Mieters bei Nichtzahlung der Miete über einen Zeitraum von mehreren Monaten.

I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Senats unzweifelhaft nicht zulässig ist. Die Revision ist nicht zugelassen worden, und gemäß §§ 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO ist die Nichtzulassungsbeschwerde nicht gegeben, da die Beschwer der Kl. nicht über 20.000 Euro liegt. Bei Räumungsklagen wird der Wert des Beschwerdegegenstandes nach § 8 ZPO ermittelt (vgl. BGH, Urteil vom 17. März 2005, III ZR 342/04, in GE 2005, 611), wobei die Nettokaltmiete zuzüglich einer etwaigen Nebenkostenpauschale zugrunde zu legen ist (vgl. BGH, Beschluss vom 8. April 2008, VIII ZR 50/06, zitiert nach juris, Rn. 2 und 3). Danach beträgt die Beschwer der Kl. höchstens 13.107 Euro (= Miete von 43,69 Euro x 12 Monate x 25 Jahre).

II. A. Die Berufung des Bekl. ist zulässig, insbesondere ist der Wert des Beschwerdegegenstandes von über 600 Euro gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Der Wert der Beschwer eines zur Räumung einer Mietwohnung Verurteilten bestimmt sich nach §§ 8, 9 ZPO; lässt sich, wie hier, nicht festmachen, wann das Mietverhältnis unstreitig geendet hätte, bemisst sich die Beschwer nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Entgeltes (vgl. BGH, Beschluss vom 13. März 2007, VIII ZR 189/06, GE 2007, 780). Somit beläuft sich die durch das Urteil des Amtsgerichts vom 12. Dezember 2007 verursachte Beschwer auf 1.834,98 Euro (= Miete von 43,69 Euro x 12 Monate x 3,5 Jahre).

B. Die Berufung des Bekl. ist begründet. Jedenfalls aufgrund neuen Vortrages in der Berufungsinstanz, welcher zu berücksichtigen war, war die Klage abzuweisen. Der Kl. steht gegen den Bekl. kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihm ab Juli 1996 gemieteten Wohnung zu, weil der Mietvertrag nicht beendet ist (§§ 566 Abs. 1, 546 Abs. 1 BGB). Infolgedessen scheidet wegen des Besitzrechts des Bekl. nach § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB auch ein Herausgabeanspruch aus Eigentum gemäß § 985 BGB aus:

Ausweislich Seite 6 der Klageschrift bilden den Gegenstand dieses Verfahrens die Kündigungserklärungen der Kl. in den Schreiben vom 26. und 29. September 2006, soweit sie hilfsweise ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochen wurden. Die Kündigungserklärungen sind unwirksam, weil das Erfordernis einer schuldhaften erheblichen Pflichtverletzung des Bekl. nicht erfüllt ist. Dies ist das Ergebnis folgender Abwägung:

Zwar ist eine fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsrückständen über mehrere Monate, hier in den Monaten Mai 2006 bis September 2006, grundsätzlich zulässig, weil der Mieter damit in nicht unerheblicher Weise gegen eine vertragliche Hauptleistungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB verstößt; die einmal eingetretene Pflichtverletzung kann - anders als bei einer außerordentlichen Kündigung - nicht durch die nachträgliche Begleichung der Mietschuld geheilt werden (vgl. BGH, Urteil vom 28. November 2007, VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 ff.; Urteil vom 25. Oktober 2006, VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 ff.; Urteil vom 16. Februar 2005, VIII ZR 6/04, BGH Report 2005, 687 ff.).

Jedoch ist der Ausgleich der Rückstände bei der Bewertung des Verschuldens des Mieters heranzuziehen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005, VIII ZR 6/04, BGH Report 2005, 687 ff.; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 19. August 1992, 3 REMiet 1/92, NJW-RR 1993, 79 f.; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 28. August 1991, 8 REMiet 2/91, GE 1991, 927 ff.). Insoweit ist festzuhalten, dass der Bekl. die rückständigen Mieten von Mai 2006 bis September 2006 alsbald nach Erhalt der Kündigungsschreiben beglich. Selbst wenn - mit dem Amtsgericht - der vollständige Ausgleich der Rückstände angesichts der Dauer des Unterbleibens der Mieteingänge nicht ausreichend sein sollte, um das Verschulden des Bekl. wesentlich abzumildern, so kommt doch nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien in der zweiten Instanz ein entscheidender Gesichtspunkt hinzu: Der Bekl. hatte die Mieten nicht vorsätzlich zurückgehalten (§ 276 Abs. 1 BGB). Die Mietrückstände erklären sich damit, dass der Bekl. davon ausgegangen war, die bisherige Eigentümerin und Vermieterin, die W. W. (künftig: W. GmbH), werde, wie die Jahre zuvor, von der gemäß Nr. 2 (2) der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag erteilten Einzugsermächtigung Gebrauch machen. Eine im Einvernehmen mit dem Gläubiger erteilte Einzugsermächtigung führt dazu, dass die Geldschuld, die nach §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 4 BGB eigentlich eine Schickschuld ist, in eine Holschuld umgewandelt wird, was zur Folge hat, dass fortan der Vermieter für den rechtzeitigen Einzug der Mieten Sorge zu tragen hat (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 30. Januar 1985, IVa ZR 91/83, MDR 1985, 472 f.; OLG Nürnberg, Urteil vom 4. April 1995, 3 U 4115/94, NJW-RR 1995, 1144 ff.). Da der Bekl. seine Arbeitsstelle in Süddeutschland hat, hatte er von der Mitteilung der W. GmbH vom 5. April 2006 über die "Stornierung" der Einzugsermächtigung keine Kenntnis genommen. Dies gilt genauso für die Schreiben der Hausverwalterin der Kl., der G. G. mbH (künftig: G. GmbH), vom 27. Juli 2006 (- sofern dieses zugegangen sein sollte -) und 24. August 2006.

Da der erstmals in der zweiten Instanz erfolgte Vortrag des Bekl. über die Erteilung einer Einzugsermächtigung unstreitig geblieben ist, ist er nicht präkludiert. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist über die Fälle des § 531 Abs. 2 ZPO hinaus neuer unstreitiger Tatsachenvortrag in der Berufungsinstanz zu beachten (vgl. Urteil vom 13. Juli 2005, IV ZR 47/07, FamRZ 2005, 1555 ff.; Urteil vom 18. November 2004, IX ZR 229/03, NJW 2005, 291 ff.).

Summa summarum muss sich der Bekl. zwar den Vorwurf gefallen lassen, dass er ca. sechs Monate lang (von April 2006 bis September 2006) seine Post nicht ausreichend kontrollierte bzw. keinen mit der Kontrolle beauftragte, um sicherzustellen, dass er auf wichtige Schriftstücke rechtzeitig reagieren kann. Hierbei handelt es sich um einen sehr langen Zeitraum. Jedoch gab es keine Anzeichen für einen Vermieterwechsel und für einen vorzeitigen Übergang der Mietzinsempfangszuständigkeit, weshalb das Vertrauen des Bekl., die Bezahlung der Mieten sei trotz seiner Abwesenheit aufgrund der Einzugsermächtigung geregelt, nicht unverständlich ist. Da bei einem Eigentümerwechsel der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB in alle das Mietverhältnis betreffenden Vereinbarungen eintritt, kann dem Bekl. außerdem zugute gehalten werden, dass die Mieten selbst für den Fall eines Eigentümerwechsels gesichert erschienen. Die verspätete Zahlung der Mieten von Mai 2006 bis September 2006 stellt sich letztlich als ein durch den Eigentümerwechsel bedingter Sonderfall dar, dessen Wiederholung die Kl. nicht fürchten muss. Die von der Kl. zunächst angeführten weiteren Pflichtverletzungen des Bekl. in Form einer verspäteten Zahlung der Oktobermiete 2006 und einer Zahlung auf das falsche Konto haben sich als unzutreffend herausgestellt. Den Vortrag über die Zahlung auf ein falsches Konto musste die Kl. zurücknehmen, während die Miete für Oktober 2006 rechtzeitig geleistet wurde. Für die Rechtzeitigkeit einer Geldleistung kommt es mangels anderslautender Bestimmungen gemäß §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 4 BGB auf den Zeitpunkt der Leistungshandlung an, nicht auf den des Leistungserfolges (vgl. BGH, Urteil vom 7. Oktober 1965, II ZR 120/63, NJW 1966, 46 ff.; Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, 2008, § 270 BGB, Rn. 6). In Nr. 2 (1) der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag heißt es lediglich, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen ist. Dagegen wird nicht bestimmt, dass der Eingang des Geldes maßgebend sein soll. Der Bekl. hat alle erforderlichen Handlungen zur Überweisung der Oktobermiete 2006 am 5. Oktober 2006 vollendet, da die beauftragte Bank zu diesem Zeitpunkt die Überweisung ausführen konnte. Der 5. Oktober 2006 war ein Donnerstag; der 3. Oktober 2006 ein Feiertag. Damit wurde die Zahlung der Miete für Oktober 2006 fristgerecht vorgenommen.

Die Kl. ihrerseits muss sich vorhalten lassen, dass der Übergang der Vermieterpflichten und -rechte zwischen ihr und der W. GmbH auch nicht reibungslos verlief. Während die W. GmbH im Schreiben vom 5. April 2006 angekündigt hatte, die G. GmbH werde ab dem 1. April 2006 tätig, fühlte sich diese laut ihrem Schreiben vom 27. Juli 2006 erst ab dem 14. Juli 2006 für das Mietobjekt zuständig. Zu diesem Zeitpunkt hatte die G. GmbH noch nicht einmal bemerkt, dass die vom Bekl. zu zahlenden Mieten für Mai 2006 bis Juli 2006 ausgeblieben waren. Nachdem sie es im August 2006 festgestellt hatte, setzte sie im Schreiben vom 24. August 2006 eine Frist bis zum 24. September 2006 für den Ausgleich des Rückstandes. Dabei ging sie davon aus, dass schon die Miete für September 2006 fällig sei. Trotz dieses fünfmonatigen Mietrückstandes sah die Kl. seinerzeit noch keinen Anlass für eine Kündigung. Wenige Tage nach dem Fristablauf wurde der Rückstand bezahlt. Nach allem lässt sich bei besonnener Betrachtung eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen, da der Bekl. seine Mietzinszahlungspflichten nicht verletzen und das Vermögen der Kl. nicht gefährden wollte. Insoweit unterscheidet sich der hiesige Fall von den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen, in denen die ordentliche Kündigung jeweils für wirksam gehalten wurde (vgl. Urteil vom 28. November 2007, VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 ff.: Verzug mit der Miete wegen Einwänden gegen die Miete, nachträglicher Ausgleich nur unter Vorbehalt der Rückforderung, weitere Rückstände; Urteil vom 25. Oktober 2006, VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 ff.: Verzug mit der Miete wegen Einwänden gegen die Miete und fehlender sofortiger Ausgleich des Rückstandes). Der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat von der Kl.

seite hervorgehobenen Tatsache, dass der Bekl. die Wohnung nicht ständig bewohnt, kann der Senat keine andere Beurteilung der Rechtslage abgewinnen. Der Kündigungsschutz des § 573 BGB umfasst auch Zweitwohnungen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Auflage, 2007, § 573 BGB, Rn. 5 mit weiteren Nachweisen). Für die Anwendung der Mieterschutzbestimmungen genügt es, wenn unabhängig von der konkreten Nutzungsgestaltung der Mietvertrag darauf ausgerichtet ist, dass sich der Mieter dauerhaft wohnlich einrichtet (vgl. OLG Hamburg, Urteil vom 30. September 1992, 4 U 94/92, GE 1992, 1211 ff.). So liegt es hier. (wird ausgeführt)

Zahlt der Mieter einen infolge einer ihm nicht zur Kenntnis gelangten Stornierung der mietvertraglichen Einzugsermächtigung entstandenen mehrmonatigen Mietrückstand alsbald nach Erhalt der Kündigung, so dringt auch eine ordentliche Kündigung des neuen Eigentümers und Vermieters nicht durch.

Der Mieter einer Wohnung, der der bisherigen Eigentümerin und Vermieterin eine Einzugsermächtigung erteilt hatte, hielt sich überwiegend bei seiner Arbeitsstelle in Süddeutschland auf. Von der Stornierung der Einzugsermächtigung mit Schreiben vom 5. April 2006 an seine Wohnanschrift in Berlin nahm er keine Kenntnis und geriet in den Monaten Mai bis September 2006 in Zahlungsrückstand. Daraufhin kündigte die neue Vermieterin mit Schreiben vom 26. und 29. September 2006 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich fristgemäß gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Alsbald nach Erhalt des Kündigungsschreibens beglich der Mieter die rückständigen Mieten. Die Miete für Oktober 2006 wurde von der beauftragten Bank am 5. Oktober 2006 überwiesen. Auf die Klage der neuen Vermieterin wurde der Mieter zur Räumung verurteilt. Dagegen legte der Mieter Berufung ein.

Das Kammergericht als Berufungsgericht änderte das erstinstanzliche Urteil ab und wies die Räumungsklage ab.

Zwar sei die fristgemäße Kündigung wegen des Zahlungsrückstandes über mehrere Monate grundsätzlich zulässig gewesen, die auch nicht durch die nachträgliche Begleichung der Mietschulden geheilt worden sei. Der Mieter habe die Mieten jedoch nicht vorsätzlich zurückgehalten, sondern habe davon ausgehen dürfen, dass die bisherige Eigentümerin und Vermieterin von der im Mietvertrag erteilten Einzugsermächtigung Gebrauch machen werde. Zwar müsse sich der Mieter vorwerfen lassen, dass er ca. sechs Monate lang seine Post nicht kontrolliert habe. Jedoch habe es keine Anzeichen für einen Vermieterwechsel und für einen vorzeitigen Übergang der Empfangszuständigkeit für die Mieten auf die neue Vermieterin gegeben.

Die Miete für Oktober 2006 sei rechtzeitig gezahlt worden, da im Mietvertrag nur bestimmt worden sei, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen sei, jedoch nicht, dass der Eingang des Geldes maßgebend sein solle. Mit der Veranlassung der Überweisung der Miete bis zum Donnerstag, dem 5. Oktober 2006 nach dem Feiertag am 3. Oktober 2006 habe der Mieter somit seine Leistungshandlung rechtzeitig erbracht.