Unwirksamkeit der nicht aufgeschlüsselten Heizkostenabrechnung

Unwirksamkeit der nicht aufgeschlüsselten Heizkostenabrechnung; Wartungskosten für Feuerlöscher und - pumpen als sonstige Betriebskosten; volle Umlagefähigkeit der Hauswartskosten; Betriebskostenunterlagen-Einsicht

1. Eine Heizkostenabrechnung ist unwirksam, wenn sämtliche Kosten in einem Gesamtbetrag angegeben sind, ohne sie entsprechend den in § 7 Abs. 2 bzw. § 8 Abs. 2 HeizkV aufgeführten Kostenarten aufzugliedern.

2. Wartungskosten für Feuerlöscher und Pumpen sind als kalte Betriebskosten umlagefähig.

3. Die Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung, die durch den Hauswart erfolgt, sind zumindest dann als Hauswartskosten umlagefähig, wenn sonst doppelt so hohe Kosten durch ein Fremdunternehmen entstehen würden.

4. Hat die Hausverwaltung dem Mieter vier Termine zur Einsicht in die Betriebskostenunterlagen angeboten, der Mieter aber keinen der Termine wahrgenommen, kann er sich nicht mehr darauf berufen, daß ihm infolge Verweigerung der Einsichtnahme eine substantiierte Stellungnahme zu den Betriebskosten nicht möglich sei.

In den Abrechnungen fehlt es jeweils an der erforderlichen Aufschlüsselung der angesetzten Gesamtkosten. Zwar enthalten die Abrechnungen jeweils eine anteilige Aufteilung der Kosten nach Heizfläche und Verbrauch, jedoch fehlen jegliche Angaben dazu, wie sich die jeweiligen Gesamtkosten zusammensetzen. Ebenso wie die Betriebskosten nach den in Anlage 3 zu § 27 II. BV definierten Kostenarten aufzuschlüsseln sind, sind auch die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser entsprechend den in § 7 Abs. 2 bzw. § 8 Abs. 2 HeizkV aufgeführten Kostenarten aufzugliedern. Fehlt eine solche Aufschlüsselung der Kosten, ist die Abrechnung unwirksam.

Weitere Abzüge von der verbleibenden Nachforderung aus der Umlagenabrechnung für 1998 sind nicht vorzunehmen. Insbesondere sind die zum Ansatz gebrachten Betriebskosten nicht zu beanstanden.

Hinsichtlich der Position "Wartungskosten" hat der Bekl. in der mündlichen Verhandlung unter Verweis auf die Begründung zu der vom Bekl. vorgelegten Betriebskostenabrechnung für 1999 dargelegt, daß es sich dabei um die Wartungskosten für Feuerlöscher und Pumpen handelt. Dabei handelt es sich um umlagefähige sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung § 4 MHG Rn. 37).

Ohne Erfolg wendet sich der Bekl. auch gegen die Kosten für die Schnee- und Eisbeseitigung, die Gartenpflege und den Hauswart.

Es ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter dem Hauswart Tätigkeiten, die im Hauswartsvertrag nicht vorgesehen sind, durch gesonderte Vereinbarungen überträgt und anschließend die hierdurch anfallenden Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlegt. Denn solange dabei das Gebot der Wirtschaftlichkeit gewahrt bleibt, ist kein Grund ersichtlich, wieso dieser Fall anders behandelt werden sollte als die Fälle, in denen der Vermieter externe Firmen mit der Durchführung dieser Arbeiten beauftragt, was aber unstreitig zulässig wäre. Abgesehen davon wurden auch die Zusatzvereinbarungen nicht mit den Eheleuten Sch., die die Hauswartstätigkeit gemeinsam ausüben, geschlossen, sondern nur mit Rainer Sch. als Inhaber der gleichnamigen Firma, die dieser unstreitig neben seiner Hauswartstätigkeit betreibt. Gegen eine solche Vorgehensweise bestehen keine Bedenken.

Zudem hat der Kl. durch Vorlage entsprechender Unterlagen substantiiert vorgetragen, daß beispielsweise die Kosten für die Schnee- und Eisbeseitigung bei Durchführung der Arbeiten durch die BSR mehr als doppelt so hoch gewesen wären wie die Kosten, die durch die Zusatzvereinbarung mit der Firma Rainer Sch. entstanden sind. Die bei Durchführung der Gartenpflegearbeiten durch die BSR entstandenen Kosten wären sogar mehr als 3 1/2mal so hoch gewesen wie die tatsächlich angefallenen Kosten. Hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit dieser Positionen bestehen daher, soweit ersichtlich auch auf seiten des Bekl., keine Bedenken.

Letztlich wendet sich der Bekl. inhaltlich wohl auch nur noch gegen die Position "Hauswartskosten" als solche, da er der Auffassung ist, die außerhalb der Zusatzvereinbarungen verbleibenden Tätigkeiten des Hauswarts rechtfertigten nicht die angefallenen Kosten von 99.095,05 DM im Jahr 1998. Mit dieser Auffassung dringt der Bekl. indes nicht durch. Denn zum einen war der Hauswartsvertrag mit den Eheleuten Sch. abgeschlossen, so daß die Kosten sich bereits auf zwei Personen verteilen. Zum anderen ergibt sich aus dem vorgelegten Hauswartsdienstvertrag, daß auch außerhalb der vorbezeichneten Zusatzvereinbarungen noch eine Vielzahl von Aufgaben in den sich aus dem Hauswartsvertrag ergebenden Zuständigkeitsbereich fiel, insbesondere die Bedienung der Heizungsanlage, die Hausreinigung, die Sauberhaltung der Außenanlagen, die Überwachung der haustechnische Anlagen und die Überwachung von Sicherheit und Ordnung in der Wohnanlage. Da die Wohnanlage unstreitig eine Größe von etwa 33.000 m2 hat, belaufen sich die reinen Hauswartskosten umgerechnet nur auf 99.095,05 DM : 33.000 m2 : 12 Monate =) 0,25 DM/m2/Monat. Diese Kosten sind in Anbetracht der sich aus dem Hauswartsvertrag ergebenden Pflichten nicht unangemessen oder unwirtschaftlich.

Schließlich kann sich der Bekl. auch nicht mit der Begründung auf eine mangelnde Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs wehren, daß ihm die Einsicht in die Unterlagen nicht gewährt worden sei. Denn mit Schreiben vom 25. August 2000 hat die Hausverwaltung des Kl. dem Bekl. vier konkrete Termine zur Einsichtnahme angeboten, die zwischenzeitlich alle abgelaufen sind. Daher kann sich der Bekl. spätestens nach Verstreichen dieser Termine nicht mehr auf eine Verweigerung der Einsichtnahme berufen.

Betriebskostenrecht ist ein Spezialgebiet innerhalb eines Spezialgebiets (vgl. GE 2000, 1493). Man lernt es nur, wie Vokabeln, durch Einzelfallentscheidungen. Hier zwei neue Urteile der 64. Kammer.

Im ersten Urteil ging es um eine Heizkostenabrechnung, bei der der Vermieter zwar entsprechend der Heizkostenverordnung die Kosten nach Heizfläche und Verbrauch aufgeteilt hatte. Angegeben hatte er aber nur die Gesamtkosten, ohne diese in die einzelnen Positionen nach § 7 Abs. 2 HeizkV aufzuschlüsseln. Weiter ging es um eine Abrechnung über die kalten Betriebskosten, die u. a. Wartungskosten für Feuerlöscher und Pumpen enthielt und relativ hohe Hauswartskosten.

Im zweiten Fall hatte der Mieter den fehlenden Vorwegabzug für Gewerberaum gerügt und Sperrmüllkosten als nicht umlagefähig angesehen.

In ihrem Urteil vom 17. Oktober 2000 hielt die 64. Kammer des Landgerichts Berlin die Heizkostenabrechnung, die lediglich die Gesamtkosten ohne Aufschlüsselung der einzelnen Positionen enthielt, für unwirksam. Bei den kalten Betriebskosten seien aber Wartungskosten für Feuerlöscher und Pumpen als sonstige Kosten umlagefähig. Der Vermieter dürfe auch dem Hauswart einen Zusatzauftrag erteilen, die Schnee- und Eisbeseitigung zu übernehmen, selbst wenn das im Hauswartsvertrag nicht vorgesehen sei; dies jedenfalls dann, wenn die Kosten der BSR höher gewesen wären. Auch die sonstigen Hauswartskosten seien nicht zu beanstanden, da es sich um eine große Wohnanlage handele, bei der auch umfangreiche Überwachungstätigkeiten anfielen. Schließlich sei der Einwand des Mieters bezüglich fehlender Einsichtsmöglichkeit unzutreffend, denn die Hausverwaltung habe ihm vier Termine angeboten. In ihrem weiteren Urteil vom 31. Oktober 2000 sah die 64. Kammer Veranlassung, darauf hinzuweisen, daß die Abrechnungsfrist des § 20 NMV bei preisfreiem Wohnraum nur entsprechend gilt, es sich also nicht um eine Ausschlußfrist wie bei Sozialwohnungen handelt. Wie bei preisgebundenem Neubau auch müsse aber der Vermieter für gewerblich vermietete Räume die Betriebskosten vorweg erfassen, was für die Positionen "Bewässerung", "Entwässerung" und "Versicherungen" gelte. Der Vermieter sei davon nur befreit, wenn er substantiiert darlege, daß durch die gewerbliche Nutzung keine Mehrkosten entstanden. Schließlich wird auch in dem Urteil darauf hingewiesen, daß einmalige Sperrmüllabfuhrkosten keine Betriebskosten sind, die bekanntlich fortlaufend entstehen müssen.

Zuweilen wird die Auffassung vertreten, eine Heizkostenabrechnung müsse von einer Abrechnung über die kalten Betriebskosten getrennt erfolgen, also in zwei Schreiben. Es spricht jedoch nichts dagegen, sofern die Übersicht und die thematische Trennung gewahrt sind, im Rahmen einer einzigen Abrechnung sämtliche Betriebskosten zu behandeln. So war der Vermieter im Fall des Urteils vom 17. Oktober 2000 vorgegangen; das Landgericht beanstandete das nicht. Stillschweigend ging die Kammer auch davon aus, daß der Mieter die Abrechnungsunterlagen - selbstverständlich - am Ort der Hausverwaltung einzusehen habe und nicht etwa, wie einige Amtsgerichte meinen, den Besuch eines Mitarbeiters in seiner Wohnung verlangen kann. Bedenklich sind freilich die Ausführungen zu den Hauswartskosten, denn die Überwachung der haustechnischen Anlagen und die Überwachung von Sicherheit und Ordnung in der Wohnanlage zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Hier kann die Warnung in GE 2000, 1139 nur wiederholt werden.

Das Urteil vom 31. Oktober 2000 bestätigt die Tendenz, auch bei preisfreiem Wohnraum einen Vorwegabzug zu fordern. Ob allerdings der Vermieter immer darlegen muß, bei dem Gewerbemieter seien keine Mehrkosten entstanden, ist zweifelhaft. So dürfte es - entgegen der Auffassung der Kammer - offensichtlich sein, daß bei einem Elektrogeschäft nicht mehr Kosten für Wasser entstehen als bei einem Wohnraummieter - eher umgekehrt.