Unwirksamkeit der Kündigung durch Schonfristzahlung

Unwirksamkeit der Kündigung durch Schonfristzahlung; Kosten des Rechtsstreits zu Lasten des Verzugsschuldners; Irrtum über Fortgeltung der Einzugsermächtigung

Irrt sich der Mieter über die Fortgeltung einer dem Vermieter erteilten Einzugsermächtigung für die laufenden Mieten, meint, die Ermächtigung würde auch gegenüber dem Grundstückserwerber/neuen Vermieter gelten und kommt dadurch im Zahlungsverzug, ist dieser Irrtum nicht unverschuldet.

(Leitsatz der Redaktion)

Nachdem die Kl. den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und die Bekl. dieser Erklärung nicht widersprochen hat, war gemäß § 91 a ZPO nur noch unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen über die Kosten zu entscheiden. Dabei sind die Grundsätze des Kostenrechts in der Weise zu beachten, dass demjenigen die Kosten des Rechtsstreits aufzugeben sind, der ohne das erledigende Ereignis im Prozess voraussichtlich unterlegen wäre, es sei denn, er hätte keine Veranlassung zur Einleitung des Rechtsstreits gegeben. Dies führt dazu, dass hier die Bekl. die Kosten zu tragen hat, weil sie den geltend gemachten Mietrückstand nach Eintritt der Rechtshängigkeit ausgeglichen und damit die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses innerhalb der Schonfrist herbeigeführt hat.

Durch die Zahlung hat sie zu erkennen gegeben, dass sowohl die Klageforderung zu 2. als auch der auf die Kündigung wegen Zahlungsverzugs gestützte Räumungsanspruch berechtigt gewesen sind, so dass sie voraussichtlich ohne die erfolgte Zahlung entsprechend verurteilt worden wäre. Sie hat auch selbst nichts vorgebracht, was darauf schließen lassen könnte, sie habe keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben. Bis zur erfolgten Zahlung ist die Bekl. sowohl mit der ausstehenden Miete als auch mit der zu Recht verlangten Herausgabe der Wohnung in Verzug gewesen. Der in Verzug befindliche Schuldner gibt dem Gläubiger grundsätzlich Veranlassung zur Klage. Verzug tritt nach § 288 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne Mahnung ein, wenn der Zeitpunkt der Fälligkeit für die Leistung nach dem Kalender bestimmt ist, was bei der Mietschuld der Fall ist. Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner zwar nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den der Schuldner nicht zu vertreten hat. Nach § 276 BGB hat der Schuldner aber selbst leichteste Fahrlässigkeit und auch einen vermeidbaren Rechtsirrtum zu vertreten. Die Fehlvorstellung der Bekl. über die Fortgeltung der Einzugsermächtigung zugunsten der Kl. als neuer Vermieterin ist nicht unverschuldet gewesen. Die Bekl. hätte bei Überprüfung ihres Kontos erkennen können, dass die Miete nicht mehr abgebucht worden ist und hätte sich durch Nachfrage Gewissheit über die Gründe dafür verschaffen können und müssen.

Eine Miet-Einzugsermächtigung gilt nur zugunsten des Ermächtigten, nicht für den neuen Vermieter nach Grundstückserwerb. Kommt der Mieter dann in kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand, weil er glaubt, die Einzugsermächtigung würde auch für den neuen Vermieter gelten, handelt es sich nicht um einen entschuldbaren Irrtum. Bei Zahlung in der Schonfrist wird die Kündigung zwar unwirksam, der Mieter haftet aber für die entstandenen Kosten.

Der Mieter hatte eine Einzugsermächtigung für die laufenden Mieten erteilt. Der Vermieter veräußerte später das Grundstück (wovon wohl auch der Mieter erfuhr). Der Mieter übertrug die Einzugsermächtigung nicht mit der Folge, dass er in Zahlungsrückstand kam. Der (neue) Vermieter kündigte fristlos und klagte auf Zahlung und Räumung. Der Mieter berief sich auf einen Irrtum über die Fortgeltung der Einzugsermächtigung und zahlte innerhalb der Schonfrist. Der Rechtsstreit wurde in der Hauptsache für erledigt erklärt, das AG legte die Kosten des Rechtsstreits dem Mieter auf.

Bis zur erfolgten Schonfristzahlung sei der Mieter sowohl mit der ausstehenden Miete als auch mit der zu Recht verlangten Herausgabe der Wohnung im Verzug gewesen. Der in Verzug befindliche Schuldner gebe dem Gläubiger grundsätzlich Veranlassung zur Klage. Verzug trete nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne Mahnung ein, wenn der Zeitpunkt der Fälligkeit für die Leistung nach dem Kalender bestimmt sei, was bei der Mietschuld der Fall sei. Nach § 286 Abs. 4 BGB komme der Schuldner zwar nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibe, den der Schuldner nicht zu vertreten habe. Nach § 276 BGB habe der Schuldner aber selbst leichteste Fahrlässigkeit und auch einen vermeidbaren Rechtsirrtum zu vertreten. Die Fehlvorstellung des Mieters über die Fortgeltung der Einzugsermächtigung sei nicht unverschuldet gewesen. Der Mieter hätte bei Überprüfung seines Kontos erkennen können, dass die Miete nicht mehr abgebucht worden sei und hätte sich durch Nachfrage Gewissheit über die Gründe dafür verschaffen können und müssen.