Unwirksamkeit der Klausel über "regelmäßige" Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen

Unwirksamkeit der Klausel über "regelmäßige" Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen; starrer Fristenplan

Die Klausel im Formularmietvertrag "Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in folgenden Zeiträumen erforderlich ..." ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

I. Die Berufung des Kl. richtet sich gegen das Teilurteil des AG Schöneberg. Der Kl. trägt zur Begründung der Berufung vor:

Die Klausel im Mietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen regelmäßig ausgeführt werden müssen, sei keine starre Fristenregelung.

Unerheblich sei, dass mit dem Aufforderungsschreiben keine Vollmacht übermittelt worden sei. Bei der Aufforderung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen handele es sich nicht um eine einseitige Willenserklärung, die § 174 BGB unterfalle. Im Übrigen wäre, selbst wenn eine Vollmacht erforderlich gewesen wäre, die Zurückweisung zu spät erfolgt. Die Aufforderung sei mit Schreiben vom 29. März 2007 erfolgt. Die Bekl. hätten die Vollmachtsrüge aber erst mit Schreiben vom 12. April 2007 und damit nicht innerhalb einer Frist von einer Woche und damit auch nicht unverzüglich erhoben. Das Schreiben vom 12. April 2007 sei der Hausverwaltung des Kl. auch erst mit Telefax vom 16. April 2007 übermittelt worden. Darüber hinaus sei einem Erklärungsempfänger die Rüge der fehlenden Vollmacht verwehrt, wenn die Erklärung von einer Person stamme, die aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit regelmäßig mit der Abgabe solcher Erklärungen für Dritte betraut sei.

II. Die Berufung des Kl. ist unbegründet. [...]

Die in der Anlage zum Mietvertrag vom 19. September 2000 unter Ziffer 4 b enthaltene formularmäßige Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, weil sie ihm ein Übermaß an Pflichten auferlegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGHZ 102, 384; BGH, WM 2003, 1967; BGH, NJW-RR 2004, 262; BGH, NJW 2006, 2113). Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (BGH, NJW 2004, 2087; BGH, NJW 2004, 2586; BGH, NJW 2005, 3416; BGH, NJW 2006, 2113).

Die streitgegenständliche Klausel lautet wie folgt:

"§13 Nr. 1 des Vertrages wird ersetzt durch folgende Regelung:

Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in folgenden Zeiträumen erforderlich:

In Küche, Bad, Toilette, Fluren - alle drei Jahre in allen übrigen Räumen - alle fünf Jahre Dabei sind die Innenanstriche der Fenster, die Anstriche der Türen, Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre - alle fünf Jahre - vorzunehmen."

Hätte der Vermieter die Formulierung "in der Regel" oder "im Allgemeinen" gewählt, wäre für den Mieter erkennbar gewesen, dass es sich bei den genannten Fristen nur um eine Orientierungshilfe und nicht um einen starren Fristenplan handeln sollte. Dadurch, dass der Mieter vorliegend aber verpflichtet sein sollte, Schönheitsreparaturen regelmäßig durchzuführen, ist die Klausel aus Sicht eines verständigen, durchschnittlichen Mieters dahingehend zu verstehen, dass er die Schönheitsreparaturen spätestens innerhalb der genannten Fristen durchzuführen hat (vgl. auch Urteil des Senats vom 6. Dezember 2007 - 8 U 135/07 - GE 2008, 602). Der Senat folgt daher den Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung, wonach es sich bei der in Ziffer 4 b enthaltenen Regelung um eine starre und damit unwirksame Klausel handelt, § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Soweit der Kl.

vertreter in der mündlichen Verhandlung auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 26. September 2007 (VIII ZR 143/06, GE 2007, 1622 = NJW 2007, 3632) hingewiesen hat, gibt diese zu einer anderen Betrachtungsweise keinen Anlass. Zwar hatte der Vermieter in dem dort zugrunde liegenden Sachverhalt ebenfalls das Wort "regelmäßig" in Verbindung mit der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verwendet. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag enthielt aber in einer danach folgenden Regelung die Formulierung, dass von den zuvor genannten Fristenzeiträumen abgewichen werden könne, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung der Fristen nicht erfordere. Eine solche Bestimmung fehlt aber im vorliegenden Mietvertrag, so dass der Senat sich nicht in Widerspruch zu der vorgenannten Entscheidung des BGH setzt.

Die Frage, ob die streitgegenständliche Klausel wirksam oder unwirksam ist, war im vorliegenden Fall auch streitentscheidend und konnte nicht im Hinblick auf von den Bekl. behauptete Unwirksamkeit der Erklärung des Kl. vom 29. März 2007 dahingestellt bleiben. Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch setzt neben der wirksamen Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. gemäß §§ 280, 281 BGB voraus, dass der Kl. den Bekl. erfolglos eine angemessene Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bestimmt hat. Diese Voraussetzung liegt entgegen der Auffassung der Bekl. im vorliegenden Fall vor.

Die Hausverwaltung des Kl. hat den Bekl. zu 2) mit Schreiben vom 29. März 2007 unter Fristsetzung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert. Aufgrund der in § 20 Ziffer 3 des Mietvertrages enthaltenen Klausel war es ausreichend, diese Erklärung gegenüber einem der beiden Mieter - hier gegenüber dem Bekl. zu 2 - abzugeben. Nach dieser Klausel wird die Erklärung durch Abgabe gegenüber einem der Mieter auch für den anderen Mieter - hier für die Bekl. zu 1) - verbindlich.

Entgegen der Auffassung des Kl. war vorliegend die Vorlage einer Vollmachtsurkunde nicht entbehrlich. Unstreitig ist die Hausverwaltung, die das Schreiben vom 29. März 2007 verfasst hat, bis zu diesem Zeitpunkt gegenüber den Bekl. nicht als Vertreter des Kl. aufgetreten. Die Bekl. konnten und durften daher ohne Vorlage einer Vollmacht nicht von einer Vertretungsbefugnis der Hausverwaltung ausgehen (AG Spandau GE 2006, 1175).

Dem Kl. ist auch nicht zu folgen, soweit er meint, bei der streitgegenständlichen Erklärung handele es sich nicht um ein einseitiges Rechtsgeschäft im Sinne von § 174 BGB. § 174 BGB gilt für alle einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärungen und ist auch auf geschäftsähnliche Handlungen, so auch auf Mahnungen grundsätzlich entsprechend anzuwenden (Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 174, Rdn. 2; BGH, NJW 1983, 1542). Bei der Erklärung gemäß § 281 BGB handelt es sich wie bei der Mahnung nicht um ein Rechtsgeschäft, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung (Palandt/Heinrichs a. a. O., § 280, Rdn. 9), auf die § 174 BGB entsprechend anzuwenden ist.

Die Zurückweisung der mit Schreiben vom 29. März 2007 erfolgten Erklärung wegen fehlender Vorlage einer Vollmachtsurkunde ist jedoch entgegen der Auffassung der Bekl. nicht unverzüglich im Sinne von § 174 BGB erfolgt. Die Zurückweisung ist erst mit Schreiben vom 12. April 2007, welches der Hausverwaltung erstmals - vorab - per Fax am 16. April 2007 zugegangen ist, und damit nicht mehr unverzüglich, erfolgt (Palandt/Heinrichs a. a. O., § 174 Rdnr. 6., § 121, Rdnr. 3).

Die Klausel im Formularmietvertrag "Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in folgenden Zeiträumen erforderlich ..." ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Die Mietvertragsparteien hatten formularmäßig folgendes vereinbart:

"Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in folgenden Zeiträumen erforderlich:

In Küche, Bad, Toilette, Fluren - alle drei Jahre In allen übrigen Räumen - alle fünf Jahre Dabei sind die Innenanstriche der Fenster, die Anstriche der Türen, Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre - alle fünf Jahre vorzunehmen."

Die Hausverwaltung des Vermieters forderte einen der beiden Mieter mit Schreiben vom 29. März 2007 zur Ausführung der Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung auf, ohne ihre Vollmacht beizufügen, was die Mieter mit Schreiben vom 12. April 2007 rügten. In dem Mietvertrag mit beiden Mietern war vereinbart, dass die Abgabe von Erklärungen des Vermieters gegenüber nur einem der beiden Mieter auch für den anderen Mieter verbindlich ist. Nach Fristablauf nahm die Hausverwaltung die Mieter auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch, wogegen diese sich u. a. mit dem Argument wendeten, die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam.

Gegen das die Klage abweisende Urteil der ersten Instanz richtete sich die Berufung zum Kammergericht.

Das Kammergericht wies die Berufung zurück. Die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam, weil sie aus der Sicht des Mieters dahin zu verstehen sei, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen spätestens innerhalb der genannten Fristen durchzuführen habe. Dies ergebe sich daraus, dass die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der Fristen "regelmäßig" auszuführen seien. Im Gegensatz zu der Formulierung "in der Regel" oder "im Allgemeinen" sei daraus nicht ersichtlich, dass es sich bei den genannten Fristen nur um eine Orientierungshilfe und nicht um einen starren Fristenplan handele.

Im Übrigen sei es mit Rücksicht auf die Vertretungsklausel ausreichend gewesen, nur einen der beiden Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufzufordern. Deren Zurückweisung wegen fehlender Vorlage einer Vollmachtsurkunde, die auch dem Aufforderungsschreiben hätte beigefügt werden müssen, sei aber verspätet.