Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung im preisgebundenen Wohnraum

Die Vereinbarung einer Kaution zur Sicherung auch von Ansprüchen des Vermieters auf Betriebskosten ist für preisgebundenen Wohnraum insgesamt auch dann unwirksam, wenn formularmäßig weiterhin vereinbart ist, dass die gesetzlichen Vorschriften in Bezug auf ihre Verwendung gelten sollen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Am 17.6.2011 ist die Berufung des Bekl. gegen das ihm am 17.5.2011 zu Händen seiner Prozessbevollmächtigten zugestellte Urteil des Amtsgerichts vom 11.5.2011 beim Berufungsgericht eingegangen. Nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 18.8.2011 ist die Berufung mit am 11.8.2011 beim Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet worden. Der Kl. hat das Mietverhältnis zum 29.2.2012 gekündigt. Der Bekl. hat gegen den im angefochtenen Urteil titulierten Rückzahlungsanspruch mit Nebenkostenforderungen für 2008 in Höhe von 481,47 € und einem erststelligen Teilbetrag von 931,53 € aus der Abrechnung für 2009 aufgerechnet.

Der Kl. hat die Hauptsache für erledigt erklärt. Der Bekl. hat der Erledigung widersprochen.

II. Die Berufung ist gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässig. In der Sache ist sie allerdings ohne Erfolg und rechtfertigt keine andere Entscheidung.

Da die Erledigungserklärung des Kl. ohne Belehrung gemäß § 91 a Abs. 1 Satz 2 ZPO zugestellt und dem Bekl. eine Frist zur Stellungnahme von drei Wochen eingeräumt wurde, ist der Widerspruch mit Schriftsatz vom 14.2.2012 beachtlich, da die gesetzliche Fiktion des § 91 a Abs. 1 Satz 2 ZPO nicht eingetreten ist.

Mit der Hauptsachenerledigungserklärung ist das Begehren des Kl. verbunden, die Hauptsachenerledigung festzustellen, wenn sich die Gegenseite nicht anschließt, wie das hier der Fall ist. Die darin liegende privilegierte Klageänderung ist gemäß § 264 ZPO zulässig. Sie ist deshalb auch in der Berufungsinstanz ohne Einschränkung zulässig.

Das gemäß § 256 ZPO erforderliche besondere rechtlich schützenswerte Interesse an der Feststellung der Hauptsachenerledigung liegt darin begründet, die Kosten des Rechtsstreits nicht tragen zu müssen, weil diese im Falle einer Feststellung der Erledigung von der Gegenseite zu tragen sind, da der Erledigung immanent ist, dass die Klage ursprünglich zulässig und begründet gewesen ist.

Die Erledigung der Hauptsache ist auch festzustellen. Die Klage war ursprünglich zulässig und begründet.

Die Vereinbarung der Zahlung einer Sicherheitsleistung im Mietvertrag war gemäß § 307 BGB unwirksam, weil sie den zulässigen Sicherungszweck einer Kaution für die der Preisbindung unterliegende Wohnung überschreitet. Nach § 9 Abs. 5 WoBindG ist die Vereinbarung einer Mietkaution zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters „zulässig, soweit sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern". Darüber hinaus ist die Vereinbarung einer Mietkaution folglich nicht zulässig. Die sich aus § 22 Satz 3 des Mietvertrags ergebende Zweckbestimmung der Kaution geht darüber hinaus und erfasst auch die Sicherung von Ansprüchen auf Heizkosten und andere Betriebskosten des Vermieters. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Eine andere Bewertung rechtfertigt sich nicht aus der Regelung in Satz 1 von § 22 des Mietvertrags, der vorsieht, dass die gesetzlichen Regelungen in Bezug auf Zahlung, Zweckbestimmung und Verwendung für die Kaution gelten sollen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGH, Urteil vom 14.7.2004 - VIII ZR 339/03 = GE 2004, 1093 = NJW 2004, 2961-2962, zitiert nach juris unter Bezugnahme auf die ständige Rechtsprechung, BGHZ 102, 384, 389 f.). Dem juristisch nicht näher vorgebildeten durchschnittlichen Mieter ist es zunächst im Allgemeinen nicht bekannt, dass Mietkautionen für preisgebundene Wohnungen nur einen vergleichsweise eingeschränkteren Sicherungszweck haben dürfen als diejenigen für nicht der Preisbindung unterliegende Wohnungen. Selbst wenn dies im Einzelfall doch bekannt sein sollte, ist die in Satz 3 der Mietvertragsregelung enthaltene Zurückbehaltungsmöglichkeit zugunsten des Vermieters, die den Sicherungszweck zweifelsohne erweitert, widersprüchlich und unklar, so dass die Regelung auch wegen § 305 c Abs. 2 BGB keine Bindungswirkung in der Weise entfalten kann, dass der die Klausel verwendende Vermieter sich auf ihre Wirksamkeit und die Leistungspflicht in Bezug auf eine Mietkaution berufen könnte.

Ohne Erfolg beruft sich der Bekl. darauf, dass sich die Unwirksamkeit der Regelung in § 3 Satz 3 des Mietvertrags auf diese beschränke und die Wirksamkeit einer Vereinbarung einer Kaution ansonsten keine Auswirkungen habe, weil es sich um sprachlich und inhaltlich gesonderte Regelungen handele.

Auf das Urteil des BGH vom 25.6.2003 - VIII ZR 344/02 = GE 2003, 1144 = NJW 2003, 2899 f., zitiert nach juris, kann sich der Bekl. nicht erfolgreich berufen. Denn diesem Urteil lag ein wesentlich anderer Sachverhalt zugrunde. Dort hatte der BGH entschieden, dass die Vereinbarung über die Fälligkeit der Kaution eine selbständige Regelung ist und deren Unwirksamkeit die Regelung über die Kaution selbst nicht tangiere. In diesem Urteil hat der BGH auch ausgeführt, dass deshalb keine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Klausel auf einen zulässigen Regelungsgehalt vorliege. Von diesem Sachverhalt erheblich abweichend handelt es sich bei Satz 3 § 3 des Mietvertrags nicht um eine inhaltlich selbständige Regelung in Ergänzung zur Kautionsvereinbarung. Insbesondere handelt es sich nicht nur um eine Regelung über die Fälligkeit des Rückforderungsanspruchs oder die Dauer des Rechts zum Behalten, die unabhängig von der Kautionsvereinbarung an sich wäre. Hier ist eine mit der Kautionsvereinbarung selbst untrennbar verbundene Vereinbarung des Sicherungszwecks dieser Kaution getroffen worden. Durch diese Vereinbarung ist der Kautionszweck über die Sicherung von Ansprüchen des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung oder unterlassener Schönheitsreparaturen erweitert worden auf Ansprüche auf Nebenkosten. Außerdem greifen bei dem hier gegebenen Sachverhalt die übrigen Billigkeitserwägungen des BGH in der dortigen Teilziffer 17 unter Anknüpfung an das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982, welches die Regelung über eine Mietkaution einführte, hier im preisgebundenen Wohnungsbau, nicht. Denn die entsprechende Regelung im preisgebundenen Wohnungsbau stammte schon aus dem Jahr 1980.

Ohne Erfolg beruft sich der Bekl. auch darauf, dass in § 23 Ziff. 3 des Mietvertrags eine weitere Kautionszahlungsvereinbarung enthalten ist. Denn diese Vereinbarung erfasst nur die Regelung zur Fälligkeit der einzelnen Raten und betrifft die Verpflichtung zur Zahlung selbst nicht, so der BGH im oben zitierten Urteil (vgl. im Übrigen auch BGH, Urteil vom 14.5.2003, VIII ZR 308/02 = GE 2003, 944 = NJW 2003, 2234 ff., zitiert nach juris).

Der Rechtsstreit hat sich erledigt, nachdem der Bekl. gegen diesen Rückforderungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB mit Nachforderungen auf Betriebskosten für 2008 und 2009 aufgerechnet hat, so dass der Anspruch des Kl. erloschen ist, §§ 387, 389 BGB.

Die Aufrechnung muss als gemäß § 533 ZPO zulässig angesehen werden, denn der Kl. hat sich darauf eingelassen und lässt diese gegen sich gelten. Die zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen sind unstreitig, so dass das Gericht sie seiner Entscheidung zugrunde zu legen hat.

Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil sich der BGH zu dieser Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung über die Wirksamkeit einer den gesetzlichen Sicherungszweck überschreitenden Klausel noch nicht geäußert hat.

Mietkautionen im preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen) sind zwar zulässig, aber „limitiert". Sie dürfen nur Ansprüche des Vermieters „aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen" sichern (§ 9 Abs. 5 WoBindG). Die Vereinbarung über eine Kaution zur Sicherung auch von Betriebskosten ist bei diesen Wohnungen insgesamt unwirksam, auch wenn im Übrigen nach den mietvertraglichen Vereinbarungen die gesetzlichen Vorschriften in Bezug auf die Verwendung der Kaution gelten sollen.

In dem Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung war vereinbart, dass die Kaution der Sicherung auch von Betriebskostenforderungen des Vermieters dienen sollte. Ein vorangegangener weiterer Satz der Vereinbarung sah vor, dass die gesetzlichen Bestimmungen in Bezug auf Zahlung, Zweckbestimmung und Verwendung für die Kaution gelten sollten. Der Mieter hielt die Vereinbarung für unwirksam und klagte auf Rückzahlung der Kaution, wogegen der Vermieter Berufung einlegte. In der Berufungsinstanz rechnete der Vermieter mit unstreitigen Betriebskostennachforderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch auf, worauf der Mieter gegen den Widerspruch des Vermieters den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärte.

Die ZK 65 des LG Berlin wies die Berufung des Vermieters mit der Maßgabe zurück, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt sei. Denn die ursprüngliche Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution sei zulässig und begründet gewesen. Die Vereinbarung einer Kaution auch zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters sei gem. § 9 Abs. 5 WoBindG unwirksam gewesen. Daran ändere auch die weitere Klausel nichts, dass für die Kaution die gesetzlichen Bestimmungen in Bezug auf Zahlung, Zweckbestimmung und Verwendung gelten sollten. Denn daraus könne der Mieter einer preisgebundenen Wohnung nicht entnehmen, dass entgegen der ausdrücklichen Vereinbarung eines unzulässigen Sicherungszwecks die Kaution nur im gesetzlich zulässigen Rahmen als vereinbart gelten sollte. Die Aufrechnung in zweiter Instanz habe auch prozessordnungsgemäß berücksichtigt werden dürfen, da die zur Aufrechnung gestellten Forderungen unstreitig gewesen seien.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die für preisgebundenen Wohnraum unzulässige Vereinbarung eines über § 9 Abs. 5 WoBindG hinausgehenden Sicherungszwecks führt zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung, da eine teilweise Aufrechterhaltung hinsichtlich des zulässigen Sicherungszwecks dem Verbot geltungserhaltender Reduktion von Formularklauseln widersprechen würde. Die Rechtslage ist insoweit nicht vergleichbar mit derjenigen bei Leistung einer drei Monatsmieten übersteigenden Kaution, wo sich der Rückzahlungsanspruch auf den diesen Höchstbetrag übersteigenden Betrag beschränkt (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, VIII ZR 91/10, GE 2011, 1013; weitergehend wohl OLG Celle, Urteil vom 17. September 2010, 7 U 62/10, ZMR 2011, 379: Gesamtnichtigkeit), oder der Vereinbarung einer mit Abschluss des Mietvertrages zu erbringenden Sicherheit, die nur hinsichtlich der Fälligkeitsregelung („bei Abschluss des Mietvertrages") unwirksam ist (BGH, Urteil vom 25. Juni 2003, VIII ZR 344/02, GE 2003, 1144; BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003, VIII ZR 87/03, GE 2004, 350). Auch die weitere Regelung des Mietvertrages, dass für die Kaution die gesetzlichen Bestimmungen in Bezug auf Zahlung, Zweckbestimmung und Verwendung gelten sollten, führt nicht zu einer Heilung der unwirksamen Vereinbarung. Auch die Berücksichtigung der erst in zweiter Instanz erklärten Aufrechnung ist vertretbar.