Unwirksamkeit formularmäßiger Indexmietklausel bei fehlender Transparenz zu Mieterhöhungen und Rückerstattungsanspruch des Mieters

Eine formularmäßige Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete ist insgesamt unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn sie nicht klar und verständlich regelt, dass während der Geltung der Indexmiete grundsätzlich keine anderen Erhöhungen zulässig sind als Betriebskostenanpassungen und Erhöhungen nach § 559 BGB aufgrund von sog. „unvertretbaren Maßnahmen“.

Den Kl. steht der zuletzt geltend gemachte Anspruch auf Rückerstattung der überzahlten Miete i.H.v. monatlich 139,24 € für die Monate Februar bis April 2023 gemäß § 812 Abs. 1 Satz BGB zu, da sie den Mietzins im Umfang der Indexmieterhöhungen ohne Rechtsgrund entrichtet haben.

Die in § 5 des Mietvertrages enthaltene formularmäßige Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete ist insgesamt unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, da in ihr nicht klar und verständlich nach Maßgabe des sowohl im Fall einer nicht kontrollfähigen Preishauptabrede als auch einer Preisnebenabrede geltenden Transparenzgebots dargestellt ist, dass während der Geltung der Indexmiete grundsätzlich keine anderen Erhöhungen zulässig sind, ausgenommen nach § 560 BGB bei Veränderungen von Betriebskosten und Erhöhungen nach § 559 BGB, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von ihm nicht zu vertretender Umstände durchgeführt hat (vgl. Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 8. Aufl. 2025, BGB, § 557b Rn. 5; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB, § 557b Rn. 59; BeckOK MietR/M. Schultz, Stand 1.5.2025, BGB, § 557b Rn. 23). Bezogen auf den fehlenden eindeutigen Verweis auf die lediglich eingeschränkte Geltung des § 559 BGB ergibt sich dieses Verständnis der Regelung zudem aus der nicht auf den genannten Ausnahmefall beschränkten Zulässigkeit von Modernisierungsmieterhöhungen in § 18 des Mietvertrages.

Anders als die Bekl. meint, steht die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 42/20, GE 2021, 877 Rn. 38-39, juris) nicht entgegen, da diese die von einer wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete zu trennenden Folgen derselben betrifft, nicht aber die vorgelagerte Frage, ob die Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete nicht schon intransparent gemäß § 307 Abs. 1 BGB ist, da die Voraussetzungen für die Wirksamkeit derselben nicht erfüllt sind, wozu gehört, dass während der Geltung der Indexmiete grundsätzlich keine anderen Erhöhungen zugelassen sind.

Eine formularmäßige Indexmietklausel ist insgesamt unwirksam, wenn sie nicht unmissverständlich regelt, dass während der Geltung der Indexmiete grundsätzlich keine anderen Erhöhungen zulässig sind als Betriebskostenanpassungen und Erhöhungen aufgrund von sog. „unvertretbaren Maßnahmen“.

Die Mieter machen Mietrückzahlungsansprüche im Umfang von Mieterhöhungen aufgrund der vereinbarten Indexmietklausel geltend, die sie für unwirksam halten – mit Erfolg!

Die im Mietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete ist insgesamt unwirksam, da sie nicht unmissverständlich verdeutlicht, dass während der Geltung der Indexmiete grundsätzlich keine anderen Erhöhungen zulässig sind, ausgenommen nach § 560 BGB bei Veränderungen von Betriebskosten und Erhöhungen nach § 559 BGB, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von ihm nicht zu vertretender Umstände durchgeführt hat.

Gegenteiliger Ansicht als hier die ZK 67 des Landgerichts ist die ZK 63 (LG Berlin II, Urteil vom 13. Januar 2026 - 63 S 275/25 - GE 2026 [3] 142). Revision hat die ZK 67 nicht zugelassen, allerdings die ZK 63 in ihrem späteren Urteil. Wir wagen die Prognose, dass der BGH sich die Ansicht der ZK 63 zu eigen macht, weil er in ständiger Rechtsprechung die Ansicht vertritt, dass „das Transparenzgebot es nicht verlangt, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrags folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln“ (BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 42/20 - GE 2021, 877 zur Wirksamkeit einer Indexmietklausel).