Unwirksamkeit einer einschränkenden Vertreterklausel in der Teilungserklärung, Rechtsanwalt in der Eigentümerversammlung

Haben die übrigen Wohnungseigentümer bei einschränkender Vertreterklausel in der Teilungserklärung in der Versammlung einen Rechtsanwalt eingeschaltet, ist es ihnen verwehrt, der Gegenseite die Anwesenheit eines Rechtsanwalts zu verbieten; davon betroffene Eigentümerbeschlüsse sind für ungültig zu klären.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft … in Berlin.

§ 11 Ziffer 4 der Gemeinschaftsordnung lautet wie folgt:

„[…] Ein Wohnungseigentümer kann sich durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen. […]“

Die Kl. führte eine Reihe von Baumaßnahmen in ihrem Sondereigentum durch, welche das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Die Verwalterin beraumte eine Eigentümerversammlung auf den 15.7.2015 an. Die Kl. benannte gegenüber der Verwalterin ihren Prozessbevollmächtigten sowie den Bauleiter Herrn P. als Vertreter.

In der Eigentümerversammlung vom 15.7.2015 war der Prozessbevollmächtigte der Bekl. als von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragter Rechtsanwalt anwesend. Für die Kl. erschienen ihr Prozessbevollmächtigter und der Bauleiter Herr P. Vor Eintritt in die Tagesordnung wurde auf Antrag eines Wohnungseigentümers über deren Anwesenheit abgestimmt. Die Wohnungseigentümer sprachen sich mehrheitlich dagegen aus. Rechtsanwalt und Bauleiter verließen daraufhin die Versammlung und hielten sich vor der Tür auf, ohne eine Ausnahme von der Vertreterklausel geltend zu machen.

Vor Abstimmung über den Tagesordnungspunkt 2 erschien die Kl. in Begleitung ihres Ehemannes und nahm allein an der Versammlung teil.

Die Wohnungseigentümer fassten zu TOP 2 den folgenden Beschluss:

„Die Verwaltung wird ermächtigt, namens der Wohnungseigentümergemeinschaft Klage gegen die Eigentümerin der Wohnungen Nr. … und … zu erheben wegen der Umbauten und Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum im Bereich dieser Wohnungen mit folgenden Anträgen:

Rückbau, Schadensersatz, Auskunft über durchgeführte Umbauten, Zugang zur Wohnung zwecks Untersuchung durchgeführter Eingriffe.“

Die mit Schreiben Herrn P.‘s angekündigten Beschlussanträge stellte die Kl. nicht.

Die Kl. ist der Ansicht, der Ausschluss ihres Prozessbevollmächtigten in der Eigentümerversammlung vom 15.7.2015 sei rechtswidrig erfolgt. Wegen der Anwesenheit des von der Gemeinschaft beauftragten Rechtsanwalts könnten sich die Bekl. aus Gründen der Waffengleichheit nicht auf die Vertreterklausel berufen.

Sie beantragt, den zu TOP 2 auf der Eigentümerversammlung vom 15.7.2015 der Wohnungseigentümergemeinschaft … gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, der Versammlungsausschluss des Prozessbevollmächtigten der Kl. sei nicht rechtswidrig. Die Kl. habe kein berechtigtes Interesse an der Anwesenheit eines Beraters dargetan, insbesondere seien die Beschlussthemen rechtlich nicht kompliziert. Da die Kl. bei der Beschlussfassung zu TOP 2 nicht stimmberechtigt war, könne sie nicht die Anwesenheit eines Anwalts beanspruchen. Die Kl. oder ihr Prozessbevollmächtigter hätten sich bereits in der Versammlung auf eine Ausnahme von der Vertreterklausel berufen müssen. Schließlich erleide die Kl. durch den zu TOP 2 gefassten Heranziehungsbeschluss keinen Nachteil, da sie ihre Einwände im Rückbauverfahren geltend machen könne.

I. Die zulässige, insbesondere vor dem gemäß § 43 Nr. 4 WEG zuständigen Gericht erhobene Klage ist begründet.

1. Die Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ist gewahrt. Die Zustellung am 16.9.2015 der am 14.8.2015 bei Gericht eingegangenen Klage erfolgte „demnächst“ im Sinne von § 167 Abs. 1 ZPO nach rechtzeitiger Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses.

2. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 15.7.2015 zu TOP 2 ist wegen des unberechtigten Ausschlusses des Prozessbevollmächtigten der Kl. von der Versammlung für ungültig zu erklären.

a) Gemäß § 11 Ziff. 4 der Gemeinschaftsordnung kann sich ein Wohnungseigentümer nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer vertreten lassen. Der Prozessbevollmächtigte der Kl. gehört nicht zu diesem Personenkreis.

In einem solchen Fall ist ein Bevollmächtigter grundsätzlich weder teilnahme- noch stimmberechtigt. Er kann trotz wirksamer Bevollmächtigung oder schriftlicher Vollmachtsurkunde von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen werden (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 24 Rn. 44 m.w.N.).

b) Allerdings kann die Gemeinschaft unter Umständen nach Treu und Glauben gehalten sein, auf der geregelten Vertretungsbeschränkung nicht zu bestehen (BGH, Beschluss vom 11. November 1986 - V ZB 1/86 -, juris).

aa) Zwar war es den Wohnungseigentümern nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise verwehrt, sich auf die Vertretungsbeschränkung zu berufen, weil die Kl. der Verwaltung vorab mitgeteilt hatte, sie werde sich von nicht zum zugelassenen Personenkreis gehörenden Personen vertreten lassen. Die Verwalterin war nicht verpflichtet, die Kl. auf die Vertreterklauseln der Gemeinschaftsordnung hinzuweisen.

bb) Indes folgt aus der Anwesenheit des Prozessbevollmächtigten der Bekl. in der Versammlung, dass diese sich nicht auf die Vertreterklausel berufen durften. Der Sinn einer Vertretungsbeschränkung liegt regelmäßig darin, fremde Einflüsse von der Gemeinschaft fern zu halten und zu verhindern, dass interne Gemeinschaftsangelegenheiten nach außen getragen werden (BGH, NJW 1987, 650). Gegen diesen Sinn und Zweck wird nicht verstoßen, wenn ein Wohnungseigentümer eine Person bevollmächtigt, die ihn nach dem reinen Wortlaut der Vertreterklausel zwar nicht vertreten dürfte, die aber bereits an der Versammlung teilnehmen darf und teilnehmen wird, weil sie ein eigenes Teilnahmerecht hat. Bei diesem Vorgehen liegt kein Verstoß gegen den Nichtöffentlichkeitsgrundsatz vor (Kümmel, aaO., § 24 Rn. 47).

Der Kl. war die Begleitung - und damit auch die Vertretung – durch einen eigenen Rechtsanwalt aus Gründen der Waffengleichheit ungeachtet der Schwierigkeit der anstehenden Beratungsgegenstände zuzugestehen.

Der in der Versammlung anwesende Prozessbevollmächtigte der Bekl. nahm im Zusammenhang mit der Beschlussfassung zu TOP 2 die Interessen der Gemeinschaft gegen die Kl. wahr. Ist ein Anwalt im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft anwesend, der gegen die Interessen eines einzelnen Wohnungseigentümers tätig wird, so wird man dem Eigentümer, gegen den die Beratung gerichtet ist, die Begleitung durch einen eigenen Rechtsanwalt zugestehen müssen (Kümmel, aaO., § 24 Rn. 52). Es verstößt gegen das Fairnessgebot und das gemeinschaftliche Rücksichtnahmegebot, wenn nur eine Seite anwaltlich beraten wird.

Entgegen der Ansicht der Bekl. musste sich die Kl. bzw. ihr Prozessbevollmächtigter nicht bereits in der Versammlung auf eine Ausnahme von der Vertreterklausel berufen. Es ist der Kl. unbenommen, die Rechtmäßigkeit des Versammlungsausschlusses nachträglich in einem gerichtlichen Verfahren überprüfen zu lassen.

Auch spielt bei der Frage der Rechtmäßigkeit des Versammlungsausschlusses keine Rolle, dass der Kl. bei der Beschlussfassung zu TOP 2 nach § 25 Abs. 5 WEG kein Stimmrecht zustand. Denn die Kl. hatte ein berechtigtes Interesse an der anwaltlichen Beratung im Vorfeld der Beschlussfassung. Die seitens der Bekl. ins Feld geführte Gefahr einer „Manipulation“ oder Einschüchterung der übrigen Wohnungseigentümer durch den Prozessbevollmächtigten der Kl. bestand nicht, da diese ebenfalls anwaltlich beraten waren.

Schließlich kommt es nicht darauf an, dass die Kl. ihre Argumente in dem bereits anhängigen Rückbauverfahren vortragen kann. Der unberechtigte Ausschluss eines Beraters führt zur Anfechtbarkeit des in der Versammlung gefassten Beschlusses.

Ein Wohnungseigentümer kann trotz beschränkender Vertreterklausel einen Rechtsanwalt zur Versammlung mitbringen, wenn die Einleitung eines Prozesses gegen ihn beschlossen werden soll und auch die übrigen Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt eingeschaltet haben.

Die Gemeinschaftsordnung bestimmte, dass sich in der Eigentümerversammlung ein Wohnungseigentümer nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann.

Die spätere Anfechtungsklägerin führte eine Reihe von Baumaßnahmen in ihrem Sondereigentum durch, welche auch das Gemeinschaftseigentum erfassten. Die Verwalterin beraumte deshalb für den 15. Juli 2015 eine Eigentümerversammlung an.

Die Klägerin benannte gegenüber der Verwalterin dafür ihren Prozessbevollmächtigten sowie den Bauleiter als Vertreter. Diese erschienen auch zur Eigentümerversammlung. Ebenso anwesend in der Eigentümerversammlung war ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragter Rechtsanwalt, der vorliegend die beklagte WEG auch vertritt.

Vor Eintritt in die Tagesordnung sprachen die Wohnungseigentümer sich mehrheitlich gegen die Anwesenheit des Prozessbevollmächtigten und des Bauleiters der Klägerin aus; beide verließen daraufhin die Versammlung, ohne eine Ausnahme von der Vertreterklausel geltend zu machen.

Die Wohnungseigentümer fassten in Anwesenheit der Klägerin und ihres Ehemannes den Beschluss, die Verwalterin zu ermächtigen, namens der Eigentümergemeinschaft Klage gegen die Klägerin zu erheben wegen der Umbauten und Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum im Bereich ihrer beiden Wohnungen betreffend den Rückbau, Schadensersatz, Auskunft über durchgeführte Umbauten, Zugang zur Wohnung zwecks Untersuchung durchgeführter Eingriffe. Die Klägerin beantragt, den Rückbaubeschluss für ungültig zu erklären.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung hinsichtlich des Rückbaus ist wegen des unberechtigten Ausschlusses des Prozessbevollmächtigten der Klägerin von der Versammlung für ungültig zu erklären.

Zwar sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer sich nur durch einen beschränkten Personenkreis in der Versammlung vertreten lassen kann. Jedoch folgt aus der Anwesenheit des Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der Versammlung, dass die Beklagten sich nicht auf die Vertreterklausel berufen durften. Der in der Versammlung anwesende Prozessbevollmächtigte der Beklagten nahm die Interessen der Gemeinschaft gegen die Klägerin wahr. Ist ein Anwalt im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft anwesend, der gegen die Interessen eines einzelnen Wohnungseigentümers tätig wird, so muss dem Eigentümer, gegen den die Beratung gerichtet ist, die Begleitung durch einen eigenen Rechtsanwalt zugestanden werden. Dabei spielt es keine Rolle, dass der Klägerin nach § 25 Abs. 5 WEG bei der Beschlussfassung kein Stimmrecht zustand, weil die Beschlussfassung die Einleitung eines Rechtsstreits gegen sie betrifft.

Das Gericht betont zudem, dass sich die von der Versammlung ausgeschlossene Klägerin bzw. ihr Prozessbevollmächtigter nicht bereits anlässlich der Versammlung auf eine bestehende Ausnahme von der Vertreterklausel berufen mussten. Die Klägerin kann vielmehr die Rechtmäßigkeit des Versammlungsausschlusses nachträglich in einem gerichtlichen Verfahren überprüfen lassen.

Selbst wenn ein Wohnungseigentümer in einer Angelegenheit kein Stimmrecht hat, darf es ihm regelmäßig nicht verwehrt werden, in der Versammlung aufzutreten und an der Meinungsbildung teilzunehmen. Die Ungültigerklärung des Rückbaubeschlusses wird allerdings erst mit der Rechtskraft des Urteils wirksam. Bis dahin ist die Verwalterin noch berechtigt, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Das Mandat wird nicht dadurch unwirksam, dass der Ermächtigungsbeschluss später rechtskräftig aufgehoben wird.