Unwirksames Zustimmungsverlangen, wenn nicht alle Erklärenden Vermieter sind

Unwirksames Zustimmungsverlangen, wenn nicht alle Erklärenden Vermieter sind; Mieterhöhungsverlangen durch Nichtberechtigten

1. Die Erklärung, mit der der Vermieter von dem Mieter Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt, ist nur wirksam, wenn sie ihn als Anspruchsteller ausweist.

2. Die Angabe weiterer Erklärender als des Vermieters führt zur Unwirksamkeit des Zustimmungsverlangens mit der weiteren Folge, daß die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen ist.

I. Die zulässige Berufung ist unbegründet. Dem Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung der Bekl. zur Erhöhung der Bruttokaltmiete gemäß § 2 MHG nicht zu.

Die Klage ist unzulässig, da die Klagefrist des § 2 Abs. 3 MHG nicht eingehalten ist. Der Ablauf der Klagefrist ist jedoch Sachurteilsvoraussetzung mit der Folge, daß eine vorher erhobene Klage unzulässig ist (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Kommentar zum MHG, 3. Aufl., § 2 Rn. 106). Voraussetzung hierfür ist, daß der Zustimmungsklage eine formal wirksame Mieterhöhungserklärung vorangegangen ist. Denn nur dadurch wird die Überlegungsfrist des Mieters und die sich daran anschließende Klagefrist ausgelöst. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall. Denn die Mieterhöhungserklärung vom 28. Mai 1998 hat die Überlegungsfrist nicht ausgelöst, da sie formal unwirksam ist.

Eine formal wirksame Mieterhöhungserklärung setzt u. a. voraus, daß der Vermieter vom Mieter Zustimmung zur Erhöhung der Miete verlangt. Dies ist nicht geschehen. Denn die streitgegenständliche Erklärung erfolgte durch die Hausverwaltung im Namen der Eigentümer. Die drei in der Erklärung angegebenen Eigentümer sind jedoch nicht Vermieter. Letztlich kann für die Entscheidung offenbleiben, ob der Kl. zunächst Alleineigentümer des Grundstücks war, das er seinen Kindern unter Einräumung eines Nießbrauches übertragen hat - so der Vortrag in der Berufungsbegründung - oder der Kl. zusammen mit seiner Ehefrau Eigentümer war und nunmehr Nießbraucher ist - so das Amtsgericht in den Gründen der angefochtenen Entscheidung. In beiden Fällen haben neben dem aufgrund des Nießbrauches allein berechtigten Kl., der Vermieter geblieben ist (vgl. hierzu Palandt/Bassenge, 53. Aufl. § 1030 Rn. 4 mit Verweis auf LG Baden-Baden, WuM 1993, 357), die Miteigentümer Zustimmung verlangt, die gemäß § 2 MHG nicht Anspruchsinhaber sind. Die Bekl. ist nicht verpflichtet, einer Mieterhöhung zuzustimmen, die auch im Namen Nichtberechtigter abgegeben worden ist. Dieser Mangel ist auch so erheblich, daß er zur Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung führt mit der Folge, daß die Bekl. auch nicht teilweise (hinsichtlich des Verlangens des Kl.) zustimmen mußte. Denn die Mieterhöhungserklärung muß eindeutig den Vermieter bezeichnen, der Zustimmung verlangt. Wegen des vertragsändernden Charakters der Mieterhöhungserklärung und der Zustimmung des Mieters müssen die Vertragsparteien eindeutig und zutreffend genannt sein.

Eigentlich war es ja mit den Mietspiegeln besser geworden. Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG läßt sich in der Regel damit praktikabel und preisgünstig durchführen. Die auch vom Bundesverfassungsgericht früher beklagte Neigung mancher Gerichte, unzumutbare Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen, hat dann auch in den letzten Jahren deutlich nachgelassen. Einen gewissen Rückfall in alte Zeiten stellt allerdings das Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. August 1999 dar.

Folgendes war geschehen: Eine Hausverwaltung hatte im Namen der Eigentümer Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen gefordert, wobei doch nur einer der auf dem Mieterhöhungsverlangen aufgeführten Eigentümer tatsächlich Vermieter war. Dieser hatte sich nämlich einen Nießbrauch vorbehalten, was dazu führt, daß § 571 BGB nicht gilt, eine Veräußerung also an der Vermieterstellung nichts ändert.

Weil der Vermieter nicht allein die Mieterhöhung verlangt hatte, sondern auch die Miteigentümer, die nicht Vermieter waren, sah das Landgericht Berlin das Erhöhungsverlangen insgesamt als unwirksam an. Eine Begründung sucht man bei dieser Entscheidung vergebens, denn ein berechtigtes Erhöhungsverlangen kann doch wohl nicht dadurch unzulässig werden, daß auch weitere, in Wahrheit nicht berechtigte, Personen als Absender angegeben sind. Denn deren Klage wäre insoweit ohne weiteres abzuweisen. Das Erhöhungsverlangen des Berechtigten wurde durch das Hinzutreten anderer in Wahrheit nicht berechtigter Miteigentümer jedoch nicht berührt.