Unwirksames Wettbewerbsverbot

Unwirksames Wettbewerbsverbot; Drei- Kilometer-Klausel

1. Ein Verbot für den Geschäftsraummieter in einem Einkaufszentrum in einem Umkreis von drei Kilometern kein gleichartiges Geschäft zu betreiben, ist unwirksam, wenn die Interessen des Vermieters einseitig berücksichtigt werden.

2. Der Vermieter handelt treuwidrig, wenn er ein Wettbewerbsverbot ohne sachliche Gründe nur gegen den einen Teil der Mieter eines Einkaufszentrums durchsetzen will.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin und Vermieterin des Einkaufszentrums Gesundbrunnen-Center in Berlin. Die Antragsgegnerin ist Mieterin einer Ladenfläche in diesem Einkaufszentrum und betreibt dort ein Blumen- und Pflanzenfachgeschäft. Die Antragsgegnerin gab ihr - bis zum 31. März 1997 bindendes - Mietvertragsangebot am 27. Oktober 1995 zu einem Zeitpunkt ab, als das Einkaufszentrum sich noch im Bau befand. Die Antragstellerin nahm das Mietvertragsangebot am 10. März 1997 an. Für die Vermieterin war ein Rücktrittsrecht bis zum 31. März 1997 vorgesehen.

Die Eröffnung des Einkaufszentrums wurde unverbindlich für das IV. Quartal 1997/1. Quartal 1998 erwartet. Tatsächlich wurde das Einkaufszentrum am 30. September 1997 eröffnet. Der Mietvertrag wurde auf 10 Jahre fest abgeschlossen. Gemäß dem Vertrag schuldet die Antragsgegnerin als Jahresmiete einen Prozentsatz von 5,5 % ihres jährlichen Umsatzes, mindestens jedoch eine monatliche Miete von 8.850 DM zuzüglich Heiz- und Nebenkostenvorauszahlungen. In Nr. 9 von Teil B des Mietvertrages wird die Antragsgegnerin darauf hingewiesen, daß ein positiver Gesamteindruck des Einkaufszentrums im Interesse aller Mieter liegt. Gemäß Nr. 10 unterliegt die Antragsgegnerin daher einer Betreibungspflicht.

Unter der Überschrift "Sonstiges" ist in Nr. 22.1 von Teil B des Mietvertrages geregelt:

"Vom Zeitpunkt des Mietangebotes bis zur Beendigung des Mietverhältnisses ist es dem Mieter untersagt, in einem Umkreis von 3 km um das Einkaufszentrum herum ein gleichartiges oder ähnliches Geschäft neu zu betreiben, wie er es im Einkaufszentrum unterhält, und zwar weder direkt noch indirekt. Entsprechendes gilt für die Beteiligung an solchen Unternehmen oder eine irgendwie geartete Mitwirkung an ihrem Betriebe."

Noch während der Bauzeit des Einkaufszentrums Gesundbrunnen-Center Berlin erfuhr die Antragstellerin, daß in der nahe gelegenen Schönhauser Allee ein Einkaufszentrum errichtet werden sollte, nämlich die Schönhauser Allee-Arcaden. Dieses Einkaufszentrum ist mittlerweile fertiggestellt und wurde am 3. März 1999 eröffnet. Es liegt ca. 1,8 km von dem Gesundbrunnen-Center entfernt.

Eine Anfrage der Antragstellerin bei der Antragsgegnerin vom 26. Januar 1999, ob sie auch Mieterin in den Schönhauser Allee Arcaden sei, wurde von dieser am 8. Februar 1999 bestätigt.

Der Antrag der Antragstellerin auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung ist unbegründet. Nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand kann die Antragstellerin von der Antragsgegnerin nicht verlangen, es zu unterlassen, in dem Einkaufszentrum Schönhauser Allee-Arcaden oder anderswo in einem Umkreis von 3 km um das Einkaufszentrum Gesundbrunnen-Center herum ein gleichartiges Ladengeschäft zu betreiben.

Aus dem in Nr. 22.1 von Teil B des Mietvertrages enthaltenen entsprechenden Verbot, welches hier allein als Grundlage in Betracht kommt, kann die Antragstellerin diesen Anspruch nicht herleiten. Dabei kann es dahinstehen, ob diese Vertragsklausel bereits generell wegen Verstoßes gegen das AGBG oder sonstige gesetzliche Vorschriften unwirksam ist. Jedenfalls im Verhältnis zur Antragsgegnerin kann sich die Antragstellerin auf diese Klausel nicht berufen. Das ergibt sich aus Folgendem:

Durch die genannte Klausel wird die Antragsgegnerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, § 9 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 AGBG, denn sie wird dadurch in ihrem Recht, am freien Wettbewerb teilzunehmen, in treuwidriger Weise eingeschränkt.

Bei der Beurteilung dessen ist auf die Eigenart des Vertrages unter Berücksichtigung des gesamten Vertragsinhaltes abzustellen. Allerdings ist anerkannt, daß die durch eine Klausel begründeten Nachteile durch Vorteile aufgrund anderer Vertragsbestimmungen ausgeglichen werden können (vgl. Palandt Heinrichs, 56. Aufl., § 9 AGBG, Rdnr. 8 und 9). Ein solcher Ausgleich ist nicht ersichtlich.

Im vorliegenden Fall wurde die Antragsgegnerin zumindest dadurch in unvertretbarer Weise benachteiligt, daß sie an die Vertragsklausel bereits vom Zeitpunkt der Abgabe des Mietangebotes, also vom 17. Oktober 1995 ab gebunden sein sollte, obwohl erst mit Ablauf der der Vermieterin bis zum 31. März 1997 eingeräumten Rücktrittsfrist überhaupt feststand, daß der Mietvertrag verwirklicht werden würde. Damit unterlag die Antragsgegnerin über 17 Monate einseitig dem Wettbewerbsverbot, ohne daß diese Bindung durch irgendeinen Vorteil ausgeglichen war.

Es sind auch keine überwiegenden Interessen der Antragstellerin als Vermieterin erkennbar, die eine solche einseitige Beschränkung der Antragsgegnerin rechtfertigen könnten. Zwar mag die Antragstellerin ein berechtigtes Interesse daran gehabt haben, nur die Mieterin, nicht aber sich als Vermieterin bereits zum Zeitpunkt des Mietangebotes rechtlich zu binden, z. B. weil sie vor Erstellung des Einkaufszentrums sicherstellen wollte, daß dafür genügend Mieter zu finden und die gewünschte Branchenvielfalt zu erreichen sei. Diese Interessen entsprachen in gewisser Weise auch denen der Antragsgegnerin, denn auch ihr konnte an einem nur teilweise vermieteten Einkaufszentrum oder unzureichendem Branchenmix nicht gelegen sein, weil darunter die Attraktivität des Einkaufszentrums gelitten hätte.

Das bedeutete aber noch keinen Ausgleich für das Wettbewerbsverbot, welches der Antragsgegnerin bereits für die Schwebezeit des Vertrages auferlegt wurde. Hätte das doch zur Folge haben können, daß sich die Antragstellerin bis zum Ablauf der Rücktrittsfrist, ohne Nachteile befürchten zu müssen, für einen anderen Mietinteressenten hätte entscheiden können, ohne daß andererseits die Antragsgegnerin diese Unsicherheit z. B. dadurch ausgleichen konnte, daß sie im Umkreis von 3 km auch nur ein "normales" Einzelhandelsgeschäft eröffnen konnte, um für den Fall des Scheiterns des Mietvertrages in dem fraglichen Einzugsgebiet vertreten zu sein.

Schied bereits nach dem oben Ausgeführten eine Bindung der Antragsgegnerin an die in Frage stehende Klausel aus, so könnte selbst bei Wirksamkeit dieser Vertragsbestimmung die Antragstellerin ihren Unterlassungsanspruch nicht darauf stützen, weil sie sich damit treuwidrig verhielte.

Sie nennt als tragende Gründe für die Wirksamkeit des Wettbewerbsverbotes einerseits die Umsatzsicherung für das Einkaufszentrum und die einzelnen Mieter, mit denen sie größtenteils eine umsatzabhängige Miete vereinbart hat, und andererseits den Umstand, daß im Umkreis von 3 km das Unternehmen des Mieters nicht noch einmal vertreten sein solle, also seine Präsenz im Einkaufszentrum insoweit etwas Besonderes darstelle.

Durch ihr eigenes Verhalten hat die Antragstellerin aber zu erkennen gegeben, daß sie beide Voraussetzungen - offenbar abhängig von ihrem Belieben - durchaus für verzichtbar hält, obwohl davon doch nach ihrem eigenen Vorbringen auch wesentliche Interessen der Mieter berührt werden sollen. So duldet sie erklärtermaßen in zumindest zehn Fällen, daß Mieter ihres Einkaufszentrums gleichzeitig in dem Einkaufszentrum Schönhauser Allee Arcaden präsent sind. Sachliche Erwägungen, die eine unterschiedliche Behandlung dieser Fälle zu den vier oder fünf Fällen rechtfertigen könnten, in denen sie gegen die Mieter gerichtlich vorgeht, vermochte die Antragsgegnerin nicht anzugeben. Allein der Umstand, daß sich die oben genannten mindestens zehn Mieter wegen eines Dispenses von dem Wettbewerbsverbot an sie gewandt haben, kann das nicht rechtfertigen. Sollte sie aber mit diesen Mietern von vornherein ein Wettbewerbsverbot ausgeschlossen haben, die Antragstellerin hat sich insoweit nicht eindeutig erklärt, so hat sie bereits von Anfang an die wesentlichen Gründe für eine Wirksamkeit von Nr. 22.1 des Mietvertrages Teil B stark relativiert, die sie doch als existentiell für den Erfolg des Einkaufszentrums bezeichnet.

Die Antragstellerin verstößt deshalb gegen Treu und Glauben, wenn sie einerseits selbst daran mitwirkt, daß der fraglichen Vertragsklausel die Grundlage entzogen wird, andererseits aber gegenüber einigen Mietern das Wettbewerbsverbot durchzusetzen versucht.

Konkurrenzschutzklauseln gibt es im Gewerbemietrecht nicht nur zugunsten des Mieters, sondern auch zugunsten des Vermieters. In dem vom Landgericht Berlin am 26. März 1999 entschiedenen Fall hatte der Betreiber eines Einkaufszentrums umsatzoreintierte Mieten vereinbart und deshalb den Mietern auferlegt, in einem Umkreis von 3 km keine gleichartigen Geschäfte zu betreiben. Als ein neues Einkaufszentrum eröffnet wurde, in dem ein Mieter ebenfalls einen Laden aufmachte, suchte der Vermieter dies mit einer einstweiligen Verfügung zu verhindern. Das Landgericht Berlin hielt das Wettbewerbsverbot schon nach dem AGB-Gesetz für unwirksam, da es einseitig Interessen des Vermieters berücksichtigte. Der Mieter war nämlich über mehr als ein Jahr an das Verbot gebunden, ehe überhaupt feststand, ob der Vertrag verwirklicht werden würde. Darüber hinaus hatten auch noch andere Ladeninhaber gegen das Wettbewerbsverbot verstoßen, ohne daß sie vom Vermieter deshalb belangt wurden. Einen sachlichen Grund für die Differenzierung konnte der Vermieter nicht angeben, so daß das Gericht das Verlangen als rechtsmißbräuchlich ansah.