Unwirksames Mieterhöhungsverlangen durch GbR-Gesellschafter

1. Ein Mieterhöhungsverlangen der Gesellschafter einer vermietenden GbR stammt nicht von der Vermieterin und ist deshalb unwirksam.

2. Das gilt auch in Altfällen bei Erhöhungsverlangen vor Veröffentlichung der Entscheidung des BGH zur Rechtsfähigkeit von Außengesellschaften.

Die Bekl. ist Mieterin einer Vierzimmerwohnung im Hause Cstraße aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom Januar 1976 mit der Voreigentümerin. Mit Schreiben vom 19. November 2001 verlangten die Eigentümer, vertreten durch die Hausverwaltung, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Die Klage war durch unechtes Versäumnisurteil abzuweisen, da die Kl. nicht aktivlegitimiert sind. Die Kl. meinen, auch nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft seien sie auch selbst aktivlegitimiert. Sie berufen sich dazu auf ein Urteil des Kammergerichts (GE 2001, 1671). Dieses Urteil enthält allerdings keine Begründung. Im Gegensatz dazu hatte der Bundesgerichtshof die GbR mit einer oHG in wesentlichen Punkten gleichgestellt; bei einer oHG würde niemand ohne weiteres annehmen, daß auch die Gesellschafter Forderungen der oHG einklagen können. Möglich wäre allenfalls eine Ermächtigung der BGB-Gesellschaft, ihren Anspruch im eigenen Namen einzuklagen (vgl. Kommentar zum Urteil des Kammergerichts in GE 2001, 1636). Dazu tragen die Kl. nichts vor.

Selbst wenn man eine solche Ermächtigung annähme, fehlt es auch an einem Recht der Vermieterin, der BGB-Gesellschaft, auf Zustimmung gemäß § 558 BGB, denn das Erhöhungsverlangen stammte nicht von der Vermieterin, sondern den Gesellschaftern. Im Schreiben vom 19. November 2001 wird ausdrücklich Bezug genommen auf die Vollmachten der Eigentümer. Daß das Erhöhungsverlangen auch für die GbR abgegeben wurde, ist nicht ersichtlich (§ 164 BGB). Zwar mag im Geschäftsleben dies als unternehmensbezogenes Handeln angenommen werden (vgl. Jacoby ZMR 2001, 411). Im Mietrecht muß jedoch bei vertragsändernden Erklärungen (Mieterhöhungen, Kündigungen) eindeutig sein, von wem sie stammen und an wen sie gerichtet sind (vgl. Armbrüster GE 2001, 825). Der Auffassung des Amtsgerichts Königstein (NZM 2001, 421) ist daher zu folgen, daß ein Mieterhöhungsverlangen der Gesellschafter anstelle der Gesellschaft selbst unwirksam ist.

Auch aus § 242 BGB ergibt sich nichts anderes. Zwar wäre bei einer Gesetzesänderung eine Überleitungsvorschrift erforderlich gewesen, da zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens niemand, auch nicht die Kl., die Rechtsprechung des BGH vorhersagen konnte. Darauf kommt es jedoch nicht an, denn ein Urteil des Bundesgerichtshofs verändert nicht die Rechtslage, sondern stellt sie lediglich fest. Auch die Rechtsprechung des Kammergerichts ist deshalb dazu übergegangen, auch in Altfällen bei der Beauftragung des Rechtsanwalts durch eine BGB-Gesellschaft keine Erhöhungsgebühr nach § 6 BRAGO anzunehmen (Beschluß vom 22. Februar 2002, GE 2002, 530).

Die Klage war daher abzuweisen. Nach § 511 Abs. 4 Nr. 2 ZPO war allerdings die Berufung zuzulassen, da die Rechtsfrage noch nicht obergerichtlich geklärt ist.

Bis vor kurzem wurden alle Gesellschafter einer GbR als Vermieter angesehen, so daß Mieterhöhungsverlangen auch die Gesellschafter als Absender angeben mußten. Nach der Grundsatzentscheidung des BGH (GE 2001, 276) steht allerdings fest, daß nicht die Gesellschafter Vermieter sind, sondern die GbR.

Vor Veröffentlichung der Entscheidung des BGH hatte die Hausverwaltung im Namen der Eigentümer - aus damaliger Sicht korrekt - Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangt. Als die Zustimmung nicht erteilt wurde, klagten die Eigentümer.

Mit Urteil vom 15. April 2002 wies das Amtsgericht Tiergarten die Klage ab und meinte, ein wirksames Mieterhöhungsverlangen liege nicht vor, da Vermieter eben nicht die einzelnen Gesellschafter, sondern die Gesellschaft selbst sei. Nur in ihrem Namen hätte das Erhöhungsverlangen abgegeben werden können. Daß es sich um einen Altfall handelte, hielt das Amtsgericht für unerheblich, ließ aber wegen der ungeklärten Rechtslage die Berufung zu (das war nötig wegen des geringen Streitwerts).