Unwirksames Mieterhöhungsverlangen bei "Zahlensalat"

Unwirksames Mieterhöhungsverlangen bei "Zahlensalat"; rechnerische Ungenauigkeiten und fehlerhafte Angaben im Mieterhöhungsverlangen; keine Berufung auf formfehlerhafte einseitige Mieterhöhungserklärung nach jahrelanger vorbehaltloser Zahlung

1. Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist unwirksam, wenn es in mehrfacher Hinsicht widersprüchliche Zahlen enthält und die Kumulation von rechnerischen Ungenauigkeiten und unzutreffenden tatsächlichen Angaben es dem Mieter unmöglich machen, den Erklärungsinhalt des Erhöhungsverlangens zu ermitteln.

2. Ein Mieter, der einer einseitigen Mieterhöhungserklärung des Vermieters jahrelang nachgekommen ist, kann sich nicht mehr auf einen bloßen Formfehler der Erhöhungserklärung berufen.

Die Bekl. waren nicht verpflichtet, dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25.2.1998 zuzustimmen. Denn dieses war formell unwirksam. Die Klage war daher bereits unzulässig, da ein unwirksames Zustimmungsbegehren die Klagefrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG nicht in Lauf setzt. Das Mieterhöhungsverlangen war nicht in einer Form abgefaßt, die es den Bekl. ermöglichte, in zumutbarer Weise davon Kenntnis zu nehmen, welche Ansprüche die Kl. gegen sie zu richten gedachten.

Die Kl. haben eingangs ihres Erhöhungsschreibens die derzeitige Nettokaltmiete - unzutreffend - mit 510,08 DM angegeben, hinzu komme ein Modernisierungszuschlag von 8,66 DM. Rechnerisch ergäbe sich aus diesen Angaben ein Betrag von 518,74 DM. Nach der Aufstellung im Erhöhungsverlangen der Kl. sollte sich hieraus dagegen eine Ausgangsmiete von insgesamt 509,74 DM ergeben. Anschließend haben die Kl. zur Erläuterung angegeben, daß die Nettokaltmiete am 1.5.1995 477,20 DM betragen habe und diese zum 1.1.1997 um 23,86 DM erhöht worden sei.

Den Bekl. war schwerlich zuzumuten, hieraus einen Ausgangsmietzins in Höhe von 501,06 DM nettokalt zu errechnen, darauf zu schließen, daß hierzu der eingangs des Erhöhungsschreibens angegebene Modernisierungszuschlag zu addieren war, auf diese Weise einen Ausgangsmietzins in Höhe von insgesamt 509,72 DM nettokalt zu errechnen und daraus zu folgern, daß es sich bei der angegebenen Ausgangsmiete von 510,08 DM um ein Versehen handelte sowie der Betrag von 509,74 DM um lediglich 0,02 DM unzutreffend bestimmt worden war. Auch die Aufstellung, die die Kl. unter der Bezeichnung "Zusammensetzung der neuen Miete ab 1.5.1998" den vorgenannten Zahlen hinzugefügt haben, führte den Bekl. nicht ausreichend vor Augen, welche Ansprüche die Kl. erhob. Überdies beruhte die Angabe, daß sich der Ausgangsmietzins ab dem 1.1. 1997 um 23,86 DM erhöht habe, auf einem Zustimmungsverlangen der Kl. gemäß § 2 MHG vom 18.10.1996, dem - wie nach dem Vorbringen der Klägervertreterin im Termin am 18.1.2000 unstreitig feststeht - die Bekl. jedoch nicht zugestimmt haben, das die Kl. nicht gerichtlich durchgesetzt haben und auf das die Bekl. auch keine Zahlungen geleistet haben.

Weder war daher der durch die Kl. angegebene Ausgangsmietzins zutreffend, noch ergab sich dieser richtig aus den Angaben, die zu seiner Berechnung im Erhöhungsverlangen aufgeführt waren. Angesichts der in mehrfacher Hinsicht widersprüchlichen Zahlen war es für die Bekl. auch unter Berücksichtigung ihrer Kenntnis der Mietzinsentwicklung der vergangenen Jahre nicht mehr erkennbar, ob die Kl. lediglich die Erhöhung des Mietzinses um den angegebenen Erhöhungsbetrag von 119,30 DM verlangten oder ob der Endbetrag von 629,02 DM, der sich unter Einbeziehung der nicht erfolgten Erhöhung zum 1.1. 1997 ergab, maßgeblich sein sollte. Aufgrund der Kumulation der Ungenauigkeiten im rechnerischen Bereich und der unzutreffenden Angaben im tatsächlichen Bereich war es nicht mehr in zumutbarer Weise möglich zu ermitteln, welchen Erklärungsgehalt das Schreiben vom 25.2.1998 haben sollte.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Tatsache, daß das Kammergericht (Rechtsentscheid vom 15. September 1997, GE 1997, 1221) ausgeführt hat, daß ein Erhöhungsverlangen nicht schon dadurch formell unwirksam wird, daß der Ausgangsbetrag und der begehrte neue Mietzins überhöht beziffert werden, wenn die Überhöhung ihre Ursache in einer vorangegangenen Mieterhöhungserklärung hat, über deren Wirksamkeit zum Zeitpunkt des neuen Zustimmungsverlangens noch Streit besteht. Denn die Entscheidung des Kammergerichts betrifft lediglich ein Erhöhungsverlangen, hinsichtlich dessen der Vermieter aufgrund einer Streitigkeit mit dem Mieter noch davon ausgehen darf, daß die vorangegangene Erhöhung wirksam ist, und ihre Angabe im Erhöhungsverlangen für den Mieter daher regelmäßig nicht zu einer Unsicherheit über den Umfang des neuen Begehrens führen kann. Vorliegend konnten die Kl. jedoch weder weiter von der Wirksamkeit der Erhöhung zum 1.1.1997 ausgehen, noch war das Verlangen im übrigen rechnerisch nachvollziehbar. Gerade aufgrund der Tatsache, daß beiden Parteien bewußt sein mußte, daß die Erhöhung um den Betrag von 23,86 DM nicht durchgeführt worden war, war für die Bekl. nicht ersichtlich, ob die Kl. nunmehr kumulativ auch diese vorausgegangene Erhöhung erneut gegen sie durchzusetzen versuchten und daher tatsächlich der ausgewiesene Endbetrag der Nettokaltmiete von 629,02 DM Gegenstand des Verlangens war, oder ob die Kl. lediglich die Erhöhung um den angegebenen Erhöhungsbetrag von 119,30 DM und damit letztendlich nur eine Gesamtmiete von 605,16 DM nettokalt begehrten.

II. Die Berufung ist unbegründet, soweit die Bekl. mit ihrer Widerklage die Feststellung begehrt haben, daß die Mieterhöhungserklärung gemäß §§ 1, 2 GrundmietenVO vom 19.10.1992 unwirksam war. Zwar wurde die Erhöhungserklärung ausdrücklich im Namen der B & B GmbH und nicht im Namen der damaligen Vermieter, der Eheleute B abgegeben. Die Bekl. können jedoch aus der Unwirksamkeit weder für die Vergangenheit noch für die Zukunft Rechte herleiten.

Die Kammer hat zwar Bedenken, die Zahlung der Bekl. auf die Erhöhungserklärung als konkludente Zustimmung zu der Erhöhung aufzufassen, da die einseitige Erklärung der Erhöhung der Grundmiete rechtlich kein Angebot, sondern lediglich ein Zahlungsgebot darstellt und daher einer Zahlung wohl - jedenfalls soweit der Erhöhungserklärung nicht zu entnehmen ist, daß eine Annahme erwartet wird - kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu entnehmen ist (ebenso OLG Hamburg WuM 1986, 82; Soergel-Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rn. 8; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. 531, LG München II WuM 1996, 624; LG München I WuM 1992, 490; einschränkend Beuermann, GE 1990, 84, a. A. LG Duisburg WuM 1989,192, LG Berlin - ZK 61 - WuM 1987,158).

Hierauf kommt es jedoch nicht an, da die Bekl. sich jedenfalls gemäß § 242 BGB nicht auf die Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung berufen können, nachdem das Mietverhältnis über einen Zeitraum von sechs Jahren einvernehmlich auf der Basis der erhöhten Miete abgewickelt worden ist (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 26.3.1986, WuM 1986, 166, 169, zu III. 4. c). Es erweist sich als treuwidrig, sich nach der Durchführung des Mietverhältnisses über eine so erhebliche Zeit auf einen geringfügigen und erkennbar versehentlichen Fehler in der Bezeichnung des Vermieters zu berufen, nachdem zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens für die Bekl. angesichts der Tatsache, daß sie den Mietzins nachfolgend langjährig in der verlangten Höhe geleistet haben, ersichtlich keine Zweifel bestanden, daß ihre damaligen Vermieter die erhöhten Zahlungen verlangen wollten. Die Mieterhöhungserklärung vom 19.10.1992 war auch materiell zutreffend berechnet und abgesehen von der unzutreffenden Bezeichnung der Erklärenden nicht zu beanstanden. Nachdem die Bekl. sich demnach nicht zusätzlich darauf berufen können, daß ihnen eine auch der Höhe nach nicht geschuldete Mieterhöhung abverlangt worden wäre, und die Parteien das Mietverhältnis seit Januar 1993 in dem Bewußtsein durchgeführt haben, daß der erhöhte Mietzins die Grundlage ihrer vertraglichen Beziehung darstellte, können die Bekl. die Durchführung des Vertrages auf dieser Basis nicht weiter in Frage stellen.

Die Bekl. sind damit auch hinsichtlich ihrer Rückforderungsansprüche für die Vergangenheit, die sie mit ihrer in der Berufung zulässig erweiterten Widerklage verfolgen, ausgeschlossen. Dies gilt auch für den Beginn des Rückforderungszeitraumes ab August 1995, ohne daß es darauf ankommt, ob die Bekl. sich auch treuwidrig verhalten hätten, wenn sie sich bereits zu diesem Zeitpunkt - nach Ablauf von etwas mehr als 2 1/2 Jahren - auf die Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung berufen hätten. Denn das Verhalten der Parteien hat nicht nach langjähriger Durchführung der erhöhten Zahlung zu einem bestimmten Zeitpunkt zu einer konstitutiven Vertragsänderung geführt, so daß hinsichtlich des davorliegenden Zeitraumes Rückforderungsansprüche weiter in Betracht kämen. Vielmehr müssen sich die Bekl. nach den vorstehenden Ausführungen auch ohne eine rechtsgeschäftliche Änderung des Vertrages daran festhalten lassen, daß beide Mietvertragsparteien stets davon ausgegangen sind, der Gegenwert für die Nutzung der Mietsache sei in der geforderten Höhe zu leisten. Diese Tatsache schließt die Bekl. nicht nur von dem Zeitpunkt an, zu dem eine Treuwidrigkeit erstmals anzunehmen gewesen wäre, mit ihren Ansprüchen aus, sondern hat insoweit auch Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Erhöhung. Denn die Bekl. müssen sich nicht nur so behandeln lassen, als ob eine Erhöhung später zustande gekommen wäre, sondern sie sind so zu stellen, als ob sie bereits anfänglich wirksam gewesen wäre.

Etwas anderes ergibt sich daher auch nicht für die letzten Monate des Rückforderungszeitraumes bis August 1999, hinsichtlich derer seit der Leistung eine lediglich kurze Zeit vergangen ist. Denn es handelt sich nicht um einen Fall der Verwirkung von Rückzahlungsansprüchen, die für jeden Monat gesondert zu prüfen wäre, sondern um eine Handhabung des Vertragsverhältnisses, die die Bekl. nach Treu und Glauben insgesamt mit der Behauptung ausschließt, daß das Mietverhältnis sich anders hätte entwickeln können, wenn die unzureichende Benennung der Erklärenden früher augenfällig geworden wäre.

Mieter und Vermieter beharkten sich vor Gericht mit Zustimmungs-, Zahlungs-, Rückzahlungs- und Widerklage. Der Vermieter klagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhungserklärung nach § 2 MHG, die Mieter verlangten im Wege einer Widerklage die Feststellung, eine einseitige Mieterhöhungserklärung nach der Grundmietenverordnung aus dem Jahre 1992 sei unwirksam und der Vermieter sei deshalb verpflichtet, von den Mietern überzahlte Beträge zurückzuerstatten. Beide - Vermieter und Mieter - scheiterten und obsiegten jeweils vor dem Landgericht Berlin.

Das LG Berlin wies durch Urteil vom 11. Februar 2000 die Zustimmungsklage des Vermieters ab. Dessen Mieterhöhungsverlangen war - was so häufig gar nicht vorkommt - formell unwirksam, die Klage deshalb unzulässig. Grund: Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters präsentierte sich als ein einziger Zahlensalat. Bei einer wie im entschiedenen Fall vorgefundenen Kumulation von Ungenauigkeiten im rechnerischen Bereich und unzutreffenden Angaben im tatsächlichen Bereich sei es für einen Mieter nicht mehr in zumutbarer Weise möglich, zu ermitteln, welchen Erklärungsgehalt denn eigentlich das Mieterhöhungsschreiben haben sollte. Der vom Kammergericht in seinem Rechtsentscheid vom 15. September 1997 (GE 1997, 1221) zu beurteilende Sachverhalt (in diesem Fall war der Ausgangsbetrag und der begehrte neue Mietzins überhöht beziffert worden, was nach Ansicht des Kammergerichts nicht zur formellen Unwirksamkeit führte) unterscheide sich von dem vorliegenden Fall, erklärte das Gericht. Erfolgreich war der Vermieter dagegen hinsichtlich des Ausgangs der Widerklage.

Objektiv war die nach der damaligen GrundMV abgegebene einseitige Mieterhöhungserklärung unwirksam, weil sie nicht vom damaligen Vermieter abgegeben worden war. Doch die Mieter zahlten die Mieterhöhung jahrelang.

Das Landgericht wertete die Zahlung nicht als konkludente Zustimmungserklärung zur unwirksamen Mieterhöhung. Allerdings verwehrte das Gericht über den § 242 BGB (Treu und Glauben) dem Mieter, sich auf die Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung zu berufen, nachdem das Mietverhältnis über einen Zeitraum von sechs Jahren einvernehmlich auf der Basis der erhöhten Miete abgewickelt worden war. Sich nach einer so langen Zeit auf einen - in diesem Fall auch noch erkennbar - versehentlichen Fehler in der Bezeichnung des Vermieters zu berufen, sei treuwidrig. Weder für die Vergangenheit noch für die Zukunft könnten die Mieter deshalb aus der unwirksamen Mieterhöhungserklärung Rechte ableiten. Im Klartext: Die Rückzahlungsansprüche der Mieter wurden abgewiesen, und auch für die Zukunft müssen sie die Mieterhöhungsbeträge weiter bezahlen.