Unwirksames Mieterhöhungsverlangen bei falschem Rasterfeld

Ein Mieterhöhungsverlangen ist wegen falscher Einordnung der Wohnung in ein für die Wohnung nicht in Betracht kommendes Rasterfeld formell unwirksam. Für die Einordnung der Wohnung kommt es auf den Zeitpunkt der Errichtung des Baus, also auf den Zeitpunkt, der den Baustandard bestimmt hat, nach dem das Gebäude errichtet worden ist, an.

(Leitsatz der Redaktion)

I. [...] Mit der [...] begründeten Berufung wendet sich die Bekl. gegen die Verurteilung zur Zustimmung zu der von der Kl. verlangten Erhöhung der Nettokaltmiete um 18,76 € monatlich auf 325,20 € monatlich zum 1. Oktober 2006.

Sie hält auch weiterhin an ihrer Auffassung fest, daß die streitbefangene Wohnung in das Mietspiegelfeld H 6 einzuordnen sei. Wie der Gebrauchsabnahmeschein vom 14. Januar 1965 belege, sei die Wohnung bereits am 29. Dezember 1964 abgenommen worden. Die Wohnung weise demgemäß die für diese Baualtersklasse typischen Merkmale auf. Bis 1965 sei in der DDR regelmäßig noch in der monolithischen Bauweise gebaut worden, also Stein auf Stein. Erst danach sei man zur Plattenbauweise übergegangen. Bis 1965 habe es in der Regel auch noch Kastendoppelfenster gegeben, danach dann Verbundglasfenster. Auch bei der Heizung habe sich Mitte der 60er Jahre der Standard verändert; ab dann seien die Häuser an die Fernheizung angeschlossen worden.

Was die Spanneneinordnung anbelangt, so räumt die Bekl. ein, daß in den Merkmalgruppen 1 (Bad) und 4 (Gebäude) wohnwerterhöhende Merkmale überwiegen. Die Merkmalgruppe 2 (Küche) erachtet sie für neutral, da sich die Kl. auf den Geschirrspüleranschluß nicht berufen habe. Auch in der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) halten sich ihrer Ansicht nach wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale die Waage. Zwar seien die Fenster isolierverglast; andererseits sei jedoch weder in Bad noch Küche eine Waschmaschine stellbar.

Das Wohnumfeld (Merkmalgruppe 5) schließlich sei negativ zu bewerten. Die Müllstandsfläche sei zwar verschließbar, jedoch nicht ansprechend gestaltet. Die B. Straße aber sei laut Straßenverzeichnis eine Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung. Innerhalb des Mietspiegelfeldes H 6 sei demnach ein Aufschlag von 20 % auf den Mittelwert gerechtfertigt, so daß sich eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von lediglich 303,75 € ergäbe.

[...] Die Kl. [...] vertritt ihrerseits weiterhin die Ansicht, daß die Wohnung in das Mietspiegelfeld H 7 einzuordnen sei, weil die Wohnung erst zum 1. Januar 1965 bezugsfertig gewesen sei. Der Mietspiegel stelle ausdrücklich auf die Bezugsfertigkeit ab, und nicht auf die Fertigstellung. Sie meint zudem, daß die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nunmehr nach dem Mietspiegel 2007 zu erfolgen habe. Danach sei das Mieterhöhungsverlangen auch bei einer Einordnung in das Mietspiegelfeld H 6 begründet. Abgesehen von den unstreitig positiv ausgestalteten Merkmalgruppen 1 (Bad) und 4 (Gebäude) überwögen auch in der Merkmalgruppe 2 (Küche) die wohnwerterhöhenden Merkmale, da ein Anschluß für einen Geschirrspüler vorhanden sei. Gleiches gelte für die Merkmalgruppe 3 (Wohnung), da die Fenster der streitbefangenen Wohnung isolierverglast seien. Eine Waschmaschine sei jedenfalls in der Küche stellbar. Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) schließlich sei als ausgeglichen zu bewerten. Falls die Verkehrslärmbelastung überhaupt zu berücksichtigen sei, obgleich die Bekl. diese nicht näher dargelegt habe, werde dies jedenfalls durch das Merkmal "gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche" aufgewogen. Nach alledem ergibt sich ihrer Meinung nach ein Aufschlag von 60 % bzw. 80 % auf den Spannenmittelwert. Das Mieterhöhungsverlangen sei jedoch auch bei einer Einordnung in das Mietspiegelfeld H 6 begründet, weil die geforderte Miete auch dann hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurückbleibe.

II. [...] (Die Berufung) [...] hat in der Sache auch Erfolg. Die Zustimmungsklage ist unzulässig. Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen vom 13. Juli 2006 entspricht nicht den formellen Anforderungen des § 558 a BGB und konnte also die Überlegungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB nicht in Gang setzen. Eine vor Ablauf der Überlegungsfrist erhobene Zustimmungsklage aber ist grundsätzlich unzulässig, da der Ablauf der Überlegungsfrist besondere Prozeßvoraussetzung für die Zustimmungsklage ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 9. Aufl., § 558 b BGB, Rz. 1, 80, mit Hinweis auf BGH, NZM 2006, 652).

Zwar trifft es zu, daß das Erhöhungsverlangen sowohl bei einer Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld H 6 des Berliner Mietspiegels 2005 als auch in das - im Erhöhungsverlangen vom 13. Juli 2006 angegebene - Rasterfeld H 7 in der Sache begründet wäre, da in drei von fünf Merkmalgruppen (1, 3 und 4) wohnwerterhöhende Merkmale überwiegen und die verbleibenden beiden Merkmalgruppen als neutral zu bewerten sind, somit ein Aufschlag von 60 % auf den jeweiligen Spannenmittelwert vorzunehmen wäre. Noch günstiger für die Kl. verhielte es sich, wenn das Rasterfeld H 6 des Mietspiegels 2007 maßgeblich wäre. Einschlägig ist allerdings der Mietspiegel 2005, da das Mieterhöhungsverlangen vor dem Stichtag des neuen Mietspiegels (1. Oktober 2006) zugegangen ist.

Unabhängig von der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens bleibt die Zustimmungsklage hier jedoch ohne Erfolg, weil das Erhöhungsverlangen wegen falscher Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelkategorie H 7 bereits formell unwirksam ist. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB muß das Erhöhungsverlangen vom Vermieter begründet werden. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers soll der Begründungszwang die Möglichkeit zu einer außergerichtlichen Einigung bei einem Mieterhöhungsverlangen fördern und die Vermeidung überflüssiger Zustimmungsklagen bewirken. Der Mieter soll Gelegenheit haben, das Mieterhöhungsverlangen auf seine Berechtigung überprüfen zu können. Außerdem ist der Begründungszwang vom Gesetzgeber eingeführt worden, um im Rahmen der Verhandlungen über das Mieterhöhungsverlangen die Rechtssicherheit im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter zu erhöhen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a BGB, Rz. 22). Vor diesem Hintergrund ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen dann gegeben, wenn der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützt, die Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels zutreffend einordnet, die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt (BGH vom 12. November 2003, GE 2004, 232; Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 66. Aufl., § 558 a BGB, Rz. 8). Zwar führt nicht jede versehentlich fehlerhafte Begründung zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Denn kann der Mieter selbst die Fehlerhaftigkeit erkennen und selbst den Fehler korrigieren, so kann er auch auf der Grundlage des Mieterhöhungsverlangens die Berechtigung der Mieterhöhung nachprüfen. Bei Angabe eines falschen Rasterfeldes ist das Mieterhöhungsverlangen jedoch jedenfalls dann formell unwirksam, wenn der Mieter die Fehlerhaftigkeit der Angabe nicht erkennen konnte (LG Berlin ZMR 1998, 347; LG Berlin - ZK 63 - vom 26. November 2004; AG Schöneberg, GE 1991, 193; a. A. LG Berlin, GE 1997, 369; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, aaO., Rz. 40).

Die Kl. hat die Wohnung der Bekl. fälschlich in das Rasterfeld H 7 eingeordnet. Da die Wohnung ihrem Baustandard nach jedoch der Baualtersklasse 1956 bis 1964 entspricht, hätte im Mieterhöhungsverlangen richtigerweise das Rasterfeld H 6 angegeben werden müssen. Der Kl. ist zwar zuzugeben, daß der Mietspiegel von Bezugsfertigkeit spricht. Diese dürfte, wie sich u. a. aus dem von der Bekl. vorgelegten "Gebrauchsabnahmeschein" ergibt, - in dem es wörtlich heißt: "Das Bauvorhaben kann ab 1.1.1965 in Gebrauch genommen werden", tatsächlich erst am 1. Januar 1965 vorgelegen haben. Nach Sinn und Zweck der Differenzierung der verschiedenen Baualtersklassen kann es jedoch nicht darauf ankommen, wann genau die streitbefangene Wohnung erstmals bezogen werden konnte. Im Amtsblatt zum Berliner Mietspiegel 2007 - Ziffer 6.4 - heißt es hierzu: "Die Beschaffenheit einer Wohnung wird im Mietspiegel durch das Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) erläutert, weil die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird. Maßgebend ist das Baualter/die Bezugsfertigkeit der Wohnung."

Über das Baualter wird mithin die Bauweise und der Baustandard, also die Beschaffenheit der Wohnung, abgefragt (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 BGB, Rz. 80). So gesehen kann es für die Einordnung einer Wohnung in die entsprechende Baualtersklasse grundsätzlich nicht auf die Bezugsfertigkeit im engeren Sinne ankommen. Auch die Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde und eventuell erforderliche Schlußabnahme sind nicht maßgeblich (Börstinghaus, aaO.). Der wesentliche Ansatzpunkt für die Auslegung des Altersbegriffs ist vielmehr seine Funktion als Hilfskriterium zur Erfassung des Wohnwertmerkmals "Beschaffenheit". Entscheidend ist deshalb der Zeitpunkt der Errichtung, also der Zeitpunkt, der den Baustandard bestimmt hat, nach dem das Gebäude errichtet worden ist (LG Berlin, MM 1996, 124). Wie die Bekl. in der mündlichen Verhandlung am 4. Oktober 2007 dargelegt hat, veränderte sich der Baustandard in der DDR gerade zum Jahr 1965 in mehrfacher Hinsicht, wobei die streitbefangene Wohnung ihrer Beschaffenheit nach der früheren Baualtersklasse 1956 bis 1964 entspricht. Demnach kann dahinstehen, ob die Wohnung noch vor dem 31. Dezember 1964 oder - etwa weil der Neubau noch austrocknen mußte - erst Anfang 1965 bezogen werden konnte. In jedem Fall ist von einer Errichtung im Jahr 1964 nach den Baustandards der Baualtersklasse bis einschließlich 1964 auszugehen. Die Einordnung in das Rasterfeld H 7 ist somit fehlerhaft, ohne daß die Bekl. dies hätte erkennen können. Auch aus dem ihr vorliegenden "Gebrauchsabnahmeschein" ergibt sich - wie dargestellt - nicht eindeutig, in welches Mietspiegelfeld die Wohnung einzuordnen ist. Das Mieterhöhungsverlangen ist infolgedessen formell unwirksam.

[...] Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO ist die Revision zum Bundesgerichtshof zuzulassen, da die Frage, welche Auswirkungen die Angabe eines falschen Mietspiegelfeldes in einem Mieterhöhungsverlangen hat, höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt ist. Auch in der zitierten Entscheidung vom 12. November 2003 (GE 2004, 232) nimmt der Bundesgerichtshof hierzu nicht eindeutig Stellung.

Wählt der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen ein unzutreffendes Rasterfeld des Mietspiegels, führt das zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

Der Vermieter verlangte die Zustimmung zur Mieterhöhung und gab das Mietspiegel H 7 an (Gebäude im Ostteil Berlins aus den 60er Jahren). Der Mieter stimmte nicht zu und meinte, die Wohnung sei in das Mietspiegelfeld H 6 einzuordnen. Das AG verurteilte zur Zustimmung, was zur Berufung zum LG führte.

Die ZK 62 des LG Berlin wies die Klage unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung ab. Die Wohnung sei fälschlicherweise in das Mietspiegelfeld H 7 eingeordnet worden. Maßgeblich sei jedoch das Mietspiegelfeld H 6. Damit sei das Erhöhungsverlangen formell unwirksam, selbst wenn materiell das Erhöhungsverlangen sowohl für das Mietspiegelfeld H 6 als auch H 7 begründet gewesen wäre. Der Berliner Mietspiegel spreche zwar von der "Bezugsfertigkeit" der Wohnung. Ferner heiße es: "Die Beschaffenheit einer Wohnung wird im Mietspiegel durch das Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) erläutert". Über das Baualter werde mithin die Bauweise und der Baustandard, also die Beschaffenheit der Wohnung abgefragt. So gesehen könne es für die Einordnung einer Wohnung in die entsprechende Baualtersklasse grundsätzlich nicht auf die Bezugsfertigkeit im engeren Sinne ankommen. Auch die Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde und eventuell erforderliche Schlußabnahme seien nicht maßgeblich.

Der wesentliche Anhaltspunkt für die Auslegung des Altersbegriffs sei vielmehr seine Funktion als Hilfskriterium zur Erfassung des Wohnwertmerkmals "Beschaffenheit". Entscheidend sei deshalb der Zeitpunkt der Errichtung, also der Zeitpunkt, der den Baustandard bestimmt habe, nach dem das Gebäude errichtet worden sei. Demnach könne dahinstehen, ob die Wohnung noch vor dem 31. Dezember 1964 oder erst Anfang 1965 bezogen werden konnte. In jedem Fall sei von einer Errichtung im Jahr 1964 nach den Baustandards der Baualtersklasse bis einschließlich 1964 auszugehen.

Die ZK 62 hat die Revision zugelassen; ob diese auch eingelegt worden ist, war bei Redaktionsschluß noch nicht bekannt.