Unwirksames bedingtes Mieterhöhungsverlangen

Unwirksames bedingtes Mieterhöhungsverlangen; hilfsweise ausgesprochene Mieterhöhung; Zustimmungsfrist; Rechtsbedingung

Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn es hilfsweise für den Fall ausgesprochen wird, dass eine vorangegangene Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung unwirksam sein sollte.

Mit Schreiben vom 5. Oktober 2009 begehrte die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 665 € um 133 € auf 798 € ab dem 1. Januar 2010 und nahm zur Begründung Bezug auf das Rasterfeld L 7 des Berliner Mietspiegels 2009. In dem Schreiben heißt es weiter:

„Dieses Mieterhöhungsverlangen wird lediglich hilfsweise ausgesprochen für den Fall, dass die Modernisierungs-Mieterhöhungserklärung vom 19.12.2008 rechtlich unwirksam sein sollte."

Die Bekl. stimmten dem Erhöhungsverlangen nicht zu. Mit der am 24. März 2010 bei Gericht eingegangenen Klage verfolgt die Kl. ihr Zustimmungsverlangen weiter. In einem anderen Verfahren vor dem Amtsgericht Schöneberg nimmt sie die Bekl. auf Zahlung einer erhöhten Miete aufgrund der Modernisierung in Anspruch.

Die Klage ist unzulässig. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB aufgrund des Zustimmungsverlangens vom 5. Oktober 2009 nicht zu.

Das Schreiben vom 5. Oktober 2009 ist nicht geeignet, die Zustimmungsfrist des § 558 BGB, dessen erfolgloser Ablauf Voraussetzung für die Erhebung der Zustimmungsklage ist, in Gang zu setzen.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, denn die Kl. hat es lediglich hilfsweise für den Fall ausgesprochen, dass die Modernisierungs-Mieterhöhungserklärung vom 19. Dezember 2008 rechtlich unwirksam sein sollte. Damit steht das Mieterhöhungsverlangen unter einer Bedingung im Sinne des § 158 BGB. Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 558 a BGB sind aber bedingungsfeindlich (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a Rdz. 16; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdz. IV 94; KG Rechtsentscheid vom 15.9.1997, NJW-RR 1998, 296). Zulässig sind nur sog. Rechtsbedingungen (vgl. LG Berlin GE 2002, 1266) und Potestativbedingungen. Eine solche knüpft Wirkungen an ein Verhalten des Vertragspartners, das dieser willkürlich selbst bestimmen kann. Dies trifft hier nicht zu.

Rechtsbedingungen wiederholen lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts (vgl. Ellenberger in Palandt, BGB, 69. Aufl., Einf. v. § 158 Rdnr. 3; LG Berlin, GE 2002, 1266). Darum handelt es sich hier aber nicht (vgl. auch LG Saarbrücken, ZMR 1997, 645 ff.; LG Hamburg, ZMR 2005, 367 f. m. Anm. Rieke; AG Wedding, GE 2009, 1127 f.). Die rechtliche Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nach § 559 BGB vom 19. Dezember 2008 ist keine gesetzliche Voraussetzung der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 5. Oktober 2009.

Aus dem Mieterhöhungsverlangen muss klar und eindeutig hervorgehen, dass, in welchem Umfang und ab wann die Erhöhung der Miete aufgrund der von dem Mieter begehrten Zustimmung eintreten soll. Daran fehlt es hier. Nach dem Wortlaut des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens bleibt zunächst offen, ob es jemals zum Tragen kommen soll. Unklar ist auch, wann vom Eintritt der Bedingung auszugehen sein soll und wie er verbindlich festgestellt werden soll.

Auch ist für den Mieter unter Berücksichtigung der ausgesprochenen Bedingung ungewiss, wann seine Überlegungsfrist überhaupt zu laufen beginnt. Aus vorgenannten Gründen ergibt sich aus der streitgegenständlichen Mieterhöhung keine hinreichende Verbindlichkeit und Bestimmung des Zahlungs- und Zustimmungszeitpunktes, so dass das Erhöhungsverlangen formell unwirksam ist.

Jedenfalls kann die Kl. nicht die unbedingte Verurteilung des Bekl. zur Zustimmung ab dem 1. Januar 2010 verlangen (vgl. auch Urteil des AG Schöneberg vom 19. Mai 2010 zu 6 C 121/10, Seite 3 und 4; vom 16.6.2010 zu 104 C 123/10, Seite 3).

Dass die Kl. vor dem Amtsgericht Schöneberg zum Geschäftszeichen 6 C 134/10 (Wortlaut in diesem Heft Seite 1277) Klage gegen die Bekl. auf Zahlung der Mieterhöhungen aufgrund ihrer Modernisierungs-Mieterhöhung vom 19. Dezember 2008 erhoben hat, ist für das vorliegende Verfahren ohne Bedeutung. Insbesondere stellt dies keinen Grund für eine Aussetzung dar, denn das Parallelverfahren ist nicht vorgreiflich. Da es sich um eine Zahlungsklage handelt, würde selbst für den Fall einer Abweisung der dortigen Klage eine Feststellung, dass die Mieterhöhung vom 19. Dezember 2008 unwirksam ist, nur inzident erfolgen und nicht in Rechtskraft erwachsen. Der von der Kl. gewünschte Bedingungseintritt wäre damit nicht festgestellt.

Die Klage war daher abzuweisen.

Ein Mieterhöhungsverlangen ist bedingungsfeindlich, da der Mieter wissen muss, unter welchen Umständen von ihm Zustimmung verlangt wird. Zulässig sind dagegen Rechtsbedingungen, bei denen „ein sowieso kraft Gesetzes gegebener Umstand ausdrücklich beschrieben" wird (LG Berlin GE 2010, 271). Die Abgrenzung ist zweifelhaft.

Die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen war streitig; die Vermieterin hatte Zahlungsklage erhoben. In einem späteren Schreiben verlangte sie von den Mietern Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel und erklärte ausdrücklich, dass dies nur hilfsweise ausgesprochen werde für den Fall, dass die vorangegangene Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen unwirksam sein sollte.

Mit Urteil vom 15. Juli 2010 wies das Amtsgericht Schöneberg die Klage als unzulässig ab, da das Erhöhungsverlangen formell unwirksam sei. Es liege eine unzulässige Bedingung und nicht etwa eine Rechtsbedingung vor, die lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts wiederhole. Darum handele es sich hier nicht. Zu einer Aussetzung des Rechtsstreits bis zur Entscheidung über die Mieterhöhung nach Modernisierung im Parallelverfahren bestehe keine Veranlassung.

Dem Urteil ist nicht zuzustimmen. Die vom Amtsgericht zitierte Entscheidung des LG Saarbrücken betrifft einen anderen Fall; das Urteil des LG Hamburg ist zu Recht von Riecke in ZMR 2005, 368 ablehnend kommentiert worden. Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hat erst kürzlich (GE 2010, 271) ihre Rechtsprechung bestätigt, dass eine Rechtsbedingung vorliegt, wenn das Mieterhöhungsverlangen nur für den Fall der Unwirksamkeit eines vorangegangenen Erhöhungsverlangens ausgesprochen wird. Ein zukünftiges ungewisses Ereignis (Bedingung) liege darin nicht. Das Amtsgericht hätte daher die Wirksamkeit der vorangegangenen Modernisierungsmieterhöhung prüfen müssen.