Unwirksames Mieterhöhungsverlangen trotz Bezugnahme auf Mietspiegel

Ein Mieterhöhungsverlangen, das mit dem Mietspiegel begründet wird mit dem Zusatz, der Mietspiegel sei nicht qualifiziert, ist formell unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. hat von der Kl. eine 57,02 m2 große Wohnung gemietet. Das Haus wurde 1932 bezugsfertig und ist im Berliner Mietspiegel 2015 in der mittleren Wohnlage eingeordnet. Mit Mieterhöhungsverlangen vom 19.6.2015 forderte die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zum 1.9.2015 in Höhe von monatlich 34,35 € auf eine Nettokaltmiete in Höhe von 350,81 €.

Die Kl. stützte das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen auf die §§ 558 ff. BGB und führte zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens aus:

„Zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete verweisen wir auf den als Anlage 2 beigefügten Auszug aus dem derzeit gültigen Mietspiegel Berlin 2015, mit dem wir dieses Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a (2) Pkt. 1 BGB begründen, auch wenn dieser nach unserer Auffassung nicht qualifiziert im Sinne § 558 d (1) BGB ist.“

Die Kl. ordnete die Wohnung im Mietspiegelfeld E 2 ein und stellte im Schreiben vom 19.6.2015 fest, dass die von ihr mit dem Mieterhöhungsverlangen begehrte Miete von 6,26 €/m2 monatlich nach dem Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreite. Die Bekl. stimmt dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu.

Die Kl. ist der Auffassung, der Mietspiegel Berlin 2015 könne nicht als Erkenntnisquelle für die Begründetheit des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden, da der Mietspiegel 2015 kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB sei, da er nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sei. Denn der Mietspiegel beruhe auf nicht repräsentativem Datenmaterial, verletze die Zuordnung von Wohnungen zu den Wohnlagen, zudem widerspreche die Extremwertbereinigung anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen. Auch sei die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung in ihrer jetzigen Ausgestaltung als Schätzgrundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne des jeweiligen Mietspiegelfeldes ungeeignet. Denn es seien lediglich ca. 30 der insgesamt über 80 wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale im Rahmen der Erstellung des Mietspiegels erhoben worden. Gewichtige Umstände für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Orientierungshilfe, wie differenzierte Lagekriterien, seien unterrepräsentiert. Die Ergebnisstichprobe sei zudem unzureichend, da diese nur aus 8304 Datensätzen des für den Mietspiegel relevanten Berliner Wohnungsbestandes von 1.347.700 gewonnen worden sei, was nur einer Quote von 0,62 % entspreche. Diese Mängel bei der Erstellung des Berliner Mietspiegel 2015 führten dazu, dass dieser auch nicht als einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden könne.

Die Kl. stützt sich daher zum Beweis, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Nettokaltmiete der Wohnung der Bekl. im Zeitpunkt des Zugangs des streitgegenständlichen Erhöhungsverlangens mindestens 6,15 €/m2 betrage, auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Die Kl. meint, sie habe sich zur Begründung des streitgegenständlichen Erhöhungsverlangens auf den Berliner Mietspiegel 2015 berufen können. Dieser sei als Begründungsmittel gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB zulässig. Die Bekl. sei durch das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen in die Lage versetzt worden, sich während der Überlegungsfrist darüber schlüssig zu werden, ob sie dem Mieterhöhungsverlangen zustimme oder nicht. Das Begründungserfordernis sei ausreichend erfüllt, da der Mieter lediglich in die Lage versetzt werden müsse, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und die Berechtigung zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Die Kl. habe in dem streitgegenständlichen Erhöhungsverlangen nicht zum Ausdruck gebracht, dass der Berliner Mietspiegel als Begründungsmittel ungeeignet sei, so dass das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen formell wirksam sei. Die Kl. ist der Auffassung, die Begründung des Erhöhungsverlangens sei zu trennen von der Frage der Begründetheit des Zustimmungsverlangens, so dass ihre Rechtsposition, die Begründetheit des Erhöhungsverlangens nicht auf den Berliner Mietspiegel zu stützen, sondern auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens, zulässig sei.

Hilfsweise trägt die Kl. mit Schriftsatz vom 10.3.2016 vor, dass die Wohnung der Bekl. in das Mietspiegelfeld E 2 des Berliner Mietspiegels 2015 einzuordnen sei. Betreffend die streitgegenständliche Wohnung sei festzustellen, dass die Merkmalgruppen Bad und Küche neutral ausfallen. Die Merkmalgruppe Wohnung falle positiv aus, da die Wohnung im Jahre 2002 mit Isolierglasfenstern ausgestattet worden sei und ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss in der Wohnung vorhanden sei, welchen die Bekl. ohne zusätzliche vertragliche Bindung mit einem Dritten nutzen könne. Ferner verfüge die Wohnung über einen Balkon mit einer Größe von ca. 8 m2 sowie über einen separaten Abstellraum innerhalb der Wohnung in Form einer Speisekammer. Auch die Merkmalgruppe Gebäude verhalte sich positiv, da der Energieverbrauchswert des Gebäudes 80,1 KB kWh/qm a) betrage, wodurch zwei positive Merkmale erfüllt seien. Die Merkmalgruppe Wohnumfeld falle neutral aus, da sich die Wohnung zwar an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung befinde, jedoch eine gepflegte und sichtbegrenzend gestaltete Müllstandsfläche vorhanden sei, die nur den Mietern zugänglich sei.

Das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 19.6.2015 ist formell unwirksam.

Denn das Mieterhöhungsverlangen vom 19.6.2015 ist nicht ordnungsgemäß begründet. Begründung im Sinne des § 558a Abs. 1 und Abs. 2 BGB ist die Darlegung der verlangten Mieterhöhung anhand von Tatsachen. Damit soll der Mieter in die Lage versetzt werden, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzuvollziehen. Die Begründung ist daher auf ein geeignetes Begründungsmittel zu stützen (vgl. Palandt zu § 558a BGB Rn. 4). In diesem müssen Tatsachen enthalten sein, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (vgl. BGH, Urteil vom 3.2.2016 - VIII ZR 69/15 -, zit. n. Juris).

Mit der gesetzlich durch § 558a BGB geforderten Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung der vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt. Der Mieter muss aufgrund konkreter Angaben in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen, muss dieses zumindest ansatzweise überprüfen können, um so die Entscheidung treffen zu können, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmen oder den Vermieter auf einen Prozess verweisen will (vgl. BGH, aaO.).

Diesen rechtlichen Anforderungen genügt das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 19.6.2015 nicht.

Denn zwar stützt die Kl. ihr Mieterhöhungsverlangen auf den Mietspiegel Berlin 2015, führt jedoch dabei aus, dass die Kl. als Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung diesen Mietspiegel, welchen sie zur Begründung heranzieht, für nicht qualifiziert im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB hält. Damit bringt die Kl. explizit zum Ausdruck, dass sie sich auf ein Begründungsmittel stützt, welches nach ihrer eigenen Auffassung ungeeignet ist. Wenn jedoch der Vermieter - hier die Kl. - selbst das herangezogene Begründungsmittel, den Berliner Mietspiegel 2015, für ungeeignet hält, die von ihr begehrte Mieterhöhung zu begründen, kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Mieter - hier die Bekl. - eine geeignete Tatsachengrundlage erhält für die Prüfung und Einschätzung, ob das Mieterhöhungsverlangen der Kl. begründet ist oder nicht. Die Kl. verhält sich widersprüchlich, wenn sie die von ihr begehrte Mieterhöhung auf ein Begründungsmittel stützt, welches sie selbst für ungeeignet hält. Der durchschnittliche, juristisch nicht vorgebildete Mieter unterscheidet nicht zwischen einem qualifizierten Mietspiegel und einem einfachen Mietspiegel.

Diese aus den rechtlichen Vorgaben der §§ 558c BGB und 558d BGB hergeleiteten Begrifflichkeiten sind dem durchschnittlichen Mieter nicht geläufig.

Vielmehr wird der Gebrauch des Wortes „qualifiziert“ landläufig als geeignet bzw. besonders geeignet verstanden.

Mit der Formulierung im Mieterhöhungsverlangen„auch wenn dieser nach unserer Auffassung nicht qualifiziert … ist“ wird dem Mieter somit suggeriert, dass der Vermieter den herangezogenen Mietspiegel selbst für ungeeignet hält, das Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Dieses Verhalten der Kl. als Vermieter ist zumindest widersprüchlich und versetzt den Mieter - hier die Bekl. - nicht in die Lage, aufgrund geeigneter Tatsachen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu prüfen.

Die gesetzgeberische Intention, dass eine außergerichtliche Einigung aufgrund dem Mieter zugänglich gemachter Tatsachen zur Überprüfung der vom Vermieter begehrten Mieterhöhung möglich werden soll, wird dadurch konterkariert.

Vielmehr wird durch diese Formulierungen der Kl., mit denen das gegebene Begründungsmittel zugleich als ungeeignet dargestellt wird, der Mieter verunsichert.

Dadurch besteht die Gefahr, dass der Mieter in einen Prozess getrieben wird, um dort die Begründetheit der vom Vermieter begehrten Mieterhöhung prüfen zu lassen, und zwar nach den Vorstellungen der Kl. durch Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens, dessen Kosten im Fall der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens dem Mieter mit den Prozesskosten zur Last fallen.

Demgegenüber fallen die Kosten der Begründung der Mieterhöhung gemäß § 558a Abs. 2 Nummer 3 BGB durch ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bei der Kl. als Vermieterin an.

Dieses Vorgehen der Kl., in dem diese zwar den Berliner Mietspiegel 2015 für ungeeignet hält, die von ihr begehrte Mieterhöhung zu begründen, die Kosten für die Heranziehung der weiteren in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel jedoch nicht aufwenden will, um die von ihr begehrte Mieterhöhung zu begründen, sondern diese Kosten als im Prozess entstehende Kosten durch Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens - bei erfolgreicher Klage - den Mietern auferlegen zu lassen, entspricht nicht den gesetzlichen Vorgaben der Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB. Denn wenn die Kl. als Vermieterin den Berliner Mietspiegel 2015 für ungeeignet hält, kann sie ein anderes Begründungsmittel heranziehen. § 558a Abs. 3 5. Halbsatz BGB erlaubt dem Vermieter, die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB zu stützen. § 558a Abs. 3 BGB fordert lediglich, dass bei Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels im Sinne des § 558d BGB diesbezügliche Angaben für die Wohnung vom Vermieter im Mieterhöhungsverlangen mitzuteilen sind.

Wenn die Kl. somit der Meinung ist, dass der Berliner Mietspiegel 2015 als Begründungsmittel für die von ihr begehrte Mieterhöhung untauglich ist, so ist sie gehalten, die in § 558a Abs. 2 Ziffer 2-4 genannten Begründungsmittel zu prüfen und die Mieterhöhung auf eines oder mehrere dieser rechtlich zulässigen Begründungsmittel zu stützen. Daneben hat sie gemäß § 558a Abs. 3 4. Halbsatz BGB die für die Wohnung enthaltenen Angaben im Berliner Mietspiegel 2015 im Mieterhöhungsverlangen mitzuteilen.

Diesen gesetzlichen Vorgaben entspricht das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 19.6.2015 nicht.

Vielmehr wird das Mieterhöhungsverlangen der Kl. auf ein von ihr für ungeeignet gehaltenes Begründungsmittel gestützt, so dass das Mieterhöhungsverlangen - wie oben ausgeführt - sich gemäß § 558a BGB als nicht ordnungsgemäß begründet und damit formell unwirksam darstellt.

Auf den diesbezüglichen rechtlichen Hinweis des Gerichts in der Ladungsverfügung ist ein den Anforderungen des § 558a BGB entsprechendes Mieterhöhungsverlangen von der Kl. im Prozess nicht nachgeholt worden. Denn auch im Schriftsatz vom 10.3.2016 beharrt die Kl. auf ihrer Rechtsauffassung, dass der Berliner Mietspiegel 2015 für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet ist. Soweit sie lediglich hilfsweise auf die Erkenntnisquelle des Berliner Mietspiegels 2015 verweist, stellt dies nach Ansicht des Gerichts kein formell wirksames, den Anforderungen des § 558a BGB genügendes Mieterhöhungsverlangen dar. Doch selbst wenn man von einem im Prozess nachgeholten, wirksamen Mieterhöhungsverlangen ausgehen würde, hätte dieses gemäß § 558b Abs. 3 Satz 2 BGB die Zustimmungsfrist nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB ausgelöst, welche im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung noch nicht abgelaufen war.

Auf die inhaltliche Richtigkeit des Mieterhöhungsverlangens der Kl. vom 19.6.2015, insbesondere auf die Frage, ob der Berliner Mietspiegel 2015 qualifiziert im Sinne § 558d BGB ist oder - im Falle der Verneinung - jedenfalls als einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB im Rahmen einer Schätzung nach § 287 ZPO heranzuziehen ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 2.12.2015 - 18 S 183/15 - zit. n. juris), kam es daher für die Entscheidung nicht an.

Ein Mieterhöhungsverlangen ist nach § 558a BGB zu begründen. Dabei dürfen, wie das BVerfG in ständiger Rechtsprechung (vgl. BVerfGE 53, 352) festgestellt hat, keine überzogenen Anforderungen an die Begründung gestellt werden. Das AG Köpenick meint, wenn der Vermieter sich auf den Berliner Mietspiegel bezieht und ihn als nicht qualifiziert bezeichnet, sei das Erhöhungsverlangen nicht ausreichend begründet.

Die Vermieterin hatte unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt und dabei hinzugefügt, dass nach ihrer Auffassung der Mietspiegel nicht qualifiziert im Sinne des § 558d BGB sei. Im Zustimmungsprozess trug die Vermieterin im Einzelnen wohnwerterhöhende Merkmale vor und beantragte Einholung eines Sachverständigengutachtens.

Das Amtsgericht Köpenick wies die Klage als „unbegründet“ ab, da das Erhöhungsverlangen insofern nicht ausreichend begründet sei, als die Bezugnahme auf den Mietspiegel mit dem Zusatz, er sei nicht qualifiziert, widersprüchlich sei. Der Mieter, dem der Begriff „qualifiziert“ nicht geläufig sei, werde dadurch verunsichert. Die Klägerin hätte daher andere Begründungsmittel angeben müssen.

Das Urteil ist ein vorläufiger Höhepunkt in der Reihe der Entscheidungen aus Köpenick, die es dem Vermieter versagen, sich zum Beweis für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Sachverständigengutachten zu berufen (Urteil vom 23. Februar 2016 - 14 C 179/15 - GE 2016, 337).

Widersprüchlich ist allerdings nicht das Verfahren des Vermieters, sondern schon die Begründung des Urteils. Einleitend heißt es in den Entscheidungsgründen, die Klage sei „zulässig, jedoch nicht begründet“, weil das Mieterhöhungsverlangen nicht ausreichend begründet sei. Dabei entspricht es einhelliger Auffassung, dass bei einem unzureichend begründeten Mieterhöhungsverlangen die nachfolgende Klage unzulässig (und nicht etwa unbegründet) ist (vgl. etwa BGH, GE 2014, 113).

Hier eine unzureichende, weil widersprüchliche Begründung des Vermieters anzunehmen, ist auch in der Sache nicht vertretbar. Das Kammergericht hat schon vor langen Jahren (GE 1984, 325) ausgeführt, dass ein Erhöhungsverlangen nur ausnahmsweise unwirksam ist, wenn der Vermieter entweder ganz auf eine Begründung verzichtet oder lediglich eine Begründung gibt, die schon auf den ersten Blick das Erhöhungsverlangen nicht zu rechtfertigen vermag. Schultz (Bub/Treier, 4. Auflage 2014, III Rn. 1190) fasst Rechtsprechung und Literatur wie folgt zusammen: Ein Erhöhungsverlangen ist nur wegen nicht ausreichender Begründung unwirksam, wenn

■ jegliche Begründung fehlt;

■ die Angaben unverständlich oder widersprüchlich sind, wenn z. B. unterschiedliche Mietbegriffe für Ausgangsmiete und verlangte Miete verwendet werden;

■ der Vermieter von einem falschen Maßstab ausgegangen ist, etwa bei Orientierung an Preis- und Kostensteigerungen oder Lohnerhöhungen;

■ ein untaugliches Begründungsmittel verwendet wird, etwa bei Verweis auf gänzlich ungeeignete Vergleichsobjekte oder auf einen Mietspiegel einer in keiner Weise vergleichbaren Gemeinde.

All dies lag hier nicht vor; die Vermieterin hatte vielmehr unter ausdrücklicher Erwähnung der Rechtsgrundlagen (§§ 558a, 558d BGB) den in Bezug genommenen Mietspiegel als nicht qualifiziert bezeichnet. Dazu war sie befugt, schon allein weil auch das Landgericht Berlin dies so gesehen hatte (GE 2015, 1097). Unverständlich oder widersprüchlich war dies jedenfalls nicht.

Wenn dem Mieter der Unterschied zwischen qualifiziertem und einfachem Mietspiegel nicht klar gewesen sein sollte, wie die Amtsrichterin meint, konnte er sich informieren. Die Zweckbestimmung der Begründungspflicht besteht lediglich darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der Angaben im Erhöhungsverlangen schlüssig werden kann, ob und inwieweit er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen will (BVerfG, NJW 1987, 313; 1989, 96; NJW-RR 1993, 1485).

Die Abweisung der Klage durch das Amtsgericht Köpenick ist das, was das Bundesverfassungsgericht schon früher als „überzogene Handhabung der verfahrensrechtlichen Regelung“ (BVerfG GE 1986, 849) kritisiert hat, wodurch der Anspruch auf Durchsetzung der gesetzlichen Miete verkürzt wird (BVerfG, NJW 1980, 1617).