Unwirksamer Mietvertrag mit zukünftiger Vorgesellschaft

Unwirksamer Mietvertrag mit zukünftiger Vorgesellschaft; keine Wahrung der Schriftform bei unklarer Verpflichtung des Vermieters; Darlegungslast für Höhe der Nutzungsentschädigung

1. Ein Mietvertrag mit einer GmbH i. G. ist ohne notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrag/Vorvertrag unwirksam.

2. Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn der Vermieter zur Durchführung von Arbeiten verpflichtet ist, ohne daß deren Umfang und Einzelheiten dazu festgelegt sind.

3. Für einen unwirksamen Mietvertrag kann der Vermieter Nutzungsentschädigung nur dann geltend machen, wenn er die Höhe der ortsüblichen Miete darlegt. Die schlichte Berufung auf ein einzuholendes Sachverständigengutachten reicht nicht.

(Leitsätze der Redaktion)

2. a) Die Kl. kann nach § 985 BGB Herausgabe der Räumlichkeiten verlangen, da sich die Bekl. auf ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht berufen kann. Ein solches Recht zum Besitz ergibt sich nicht aus dem auf den 23. März 2000 datierten Mietvertrag zwischen der Bekl. einerseits und ihrem Geschäftsführer (dem Zwangsverwaltungsschuldner) andererseits, weil der Vertrag nichtig ist. Es kann dahinstehen, ob es sich bei dem Mietvertrag um ein Scheingeschäft gehandelt hat, dessen Nichtigkeit aus § 117 Abs. 1 BGB folgen würde. Der Mietvertrag ist jedenfalls - worauf der Senat im Verhandlungstermin hingewiesen hat - aus einem anderen Grund unbeachtlich. Nach dem Vortrag der am 15.Oktober 2001 in das Handelsregister eingetragenen Bekl. soll am 4. März 2000 deren Gründung beschlossen worden sein, was sich aus dem [...] "Gründungsprotokoll der d. GmbH i.G." vom selben Tag ergeben soll. Diese Einschätzung mit der Annahme des Entstehens einer sogenannten Vorgesellschaft zu diesem Zeitpunkt ergibt sich aus dem eingereichten Protokoll gerade nicht. Voraussetzung für die Annahme der Gründung einer Vorgesellschaft als notwendige Vorstufe einer GmbH am 4. März 2000 wäre gewesen, daß bereits an diesem Tag eine Gesellschaft durch Abschluß eines Gesellschaftsvertrages errichtet worden wäre. Dieser Annahme steht schon die Eintragung im Handelsregister entgegen, wonach der Gesellschaftsvertrag der Bekl. (erst) am 22. Juni 2001 geschlossen worden sein soll. Gegen die Errichtung einer Gesellschaft am 4. März 2000 spricht insbesondere aber auch der Wortlaut des Gründungsprotokolls. Danach haben die dort genannten Personen sich "... in den zukünftigen Geschäftsräumen ..." getroffen und "... über die Gründungsmodalitäten ... verhandelt." Weiter heißt es, daß die Erschienenen "alsbald" eine Gesellschaft errichten wollen, für die der "Gesellschaftsvertrag, der für die Gesellschaft maßgebend sein soll", festgestellt werde. Unter III des Protokolls wird sodann ausgeführt, daß die Gesellschafter "alsbald" zur ersten Gesellschafterversammlung zusammentreten werden, um zu beschließen: "Zum Geschäftsführer wird Herr A. T. bestellt werden ..." Sämtliche Formulierungen beinhalten zur Überzeugung des Senats nicht die Errichtung bzw. Gründung der Gesellschaft im Sinne einer Vorgesellschaft schon zu diesem Zeitpunkt, sondern (lediglich) den Abschluß eines Vorvertrages mit dem Ziel einer erst noch vorzunehmenden Gründung der GmbH. Soweit der Prozeßbevollmächtigte der Bekl. im Termin zur mündlichen Verhandlung geltend gemacht hat, daß die damals Vertragsschließenden sich einig gewesen seien, daß schon zum damaligen Zeitpunkt eine Gesellschaft errichtet werden solle, steht dem der aus Sicht des Senats eindeutige Wortlaut der zitierten Passagen im Gründungsprotokoll entgegen, wobei Vortrag der Bekl. dazu, warum die Beteiligten gerade diese Formulierungen gewählt haben, wenn sie doch etwas anderes - zusätzliches - beabsichtigt hatten, fehlt. Die aus § 416 ZPO folgende Vermutung, wonach die Urkunde den endgültigen, wohl überlegten Willen der Parteien enthält (BGH, Urteil vom 5.7.2002 - V ZR 143/01, NJW 2002, 3164, 3165 linke Spalte), ist durch die Bekl. mit Tatsachenvortrag nicht widerlegt worden.

Deshalb konnte dem Beweisantritt der Bekl. auch nicht nachgegangen werden. Der somit anzunehmende Vorvertrag hätte allerdings der notariellen Beurkundung nach § 2 Abs. 1 GmbHG bedurft (vgl. Baumbach/Huck/Fastrich, GmbHG, 18. Aufl., § 2 Rdn. 29 m.w.N. in Fußnote 53). Da der Vertrag die notwendige Form nicht einhält, ist er nach § 125 Satz 1 BGB nichtig und scheidet deshalb als Ermächtigungsgrundlage für den Abschluß des Mietvertrages vom 23.3.2000 aus. Dem Vortrag der Bekl. kann deshalb nur entnommen werden, daß der Zwangsvollstreckungsschuldner als von den Beschränkungen des § 181 BGB nicht befreiter Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt hat mit der Folge der schwebenden Unwirksamkeit des behaupteten Mietvertrages nach § 177 BGB. Eine Genehmigung durch die Bekl. nach § 184 Abs. 1 BGB wäre zwar möglich gewesen, ist aber weder vorgetragen noch etwa aus dem Verhalten der Bekl. nach Abschluß des Mietvertrages ersichtlich, so daß die Bekl. Rechte aus dem Mietvertrag, die gegenüber der Kl. als Zwangsverwalterin des Eigentums gelten würden, nicht herleiten kann.

Zur Räumung und Herausgabe wäre die Bekl. aber auch dann verpflichtet, wenn der Mietvertrag durch Genehmigung Wirksamkeit erlangt hätte.

Die Kündigung der Kl. vom 14. Oktober 2005 hätte das Mietverhältnis nach § 580 a Abs. 2 BGB trotz der Befristung im Vertrag bis zum 31. März 2010 jedenfalls zum 30. Juni 2006 beendet. Der Mietvertrag hat die nach § 550 Satz 1 BGB notwendige Schriftform nicht eingehalten, galt deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen und war somit jederzeit mit der aus § 580 a BGB ersichtlichen Frist ordentlich kündbar. Die Nichteinhaltung der Schriftform folgt daraus, daß die unter § 1 Ziff. 5 des Vertrages erwähnte Verpflichtung des Zwangsverfahrensschuldners zur Vornahme von Arbeiten in der Wohnung zu unbestimmt ist. § 550 Satz 1 BGB schreibt im Hinblick auf seinen Zweck, einem möglichen Grundstückserwerber Kenntnis über sämtliche bedeutsamen Mietvertragsverhältnisse und Bestimmungen zu ermöglichen (BGH, Urteil vom 14.7.2004 - XII ZR 68/02, NJW 2004, 2962, 2964), im Falle des Abschlusses eines Mietvertrages für einen Zeitraum über ein Jahr hinaus die schriftliche Niederlegung aller wesentlichen Vertragsbestimmungen vor. Von wesentlicher Bedeutung wäre hier für einen potentiellen Erwerber der Räumlichkeiten der Umfang und die Einzelheiten der durchzuführenden Arbeiten gewesen, allein deshalb, um sich Klarheit über die Höhe der Kosten zu verschaffen, die für die Durchführung dieser Arbeiten erforderlich wäre und - wenn er den Kaufvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen hätte, zu dem diese Arbeiten noch nicht durchgeführt waren - auf ihn zukommen würden. Diesen Anforderungen genügte der bloße Hinweis auf die eingereichte Baugenehmigung (II Nachtrag) nicht, weil diese Baugenehmigung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch gar nicht vorlag, deshalb dem Vertrag auch nicht als Anlage beigefügt werden konnte, so daß im Falle einer Veräußerung des Grundstücks für den Erwerber in keiner Weise ersichtlich war, welche Verpflichtungen im einzelnen auf ihn zukommen würden.

b) Soweit die Kl. im Hinblick auf die Unwirksamkeit des Mietvertrages von der Bekl. nach §§ 987 ff. BGB eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 173,50 Euro monatlich verlangt, ist die Klage jedoch unbegründet und die Berufung zurückzuweisen.

Im Falle der Nutzung von Räumlichkeiten ohne vertragliche Grundlage ist der Besitzer zur Entrichtung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete verpflichtet. Der Eigentümer muß deshalb darlegen, welche Miete für vergleichbare Objekte innerhalb der Stadt oder Gemeinde, in der sich das Objekt befindet, gezahlt wird. Dieser Darlegungslast ist die Kl. unter Berücksichtigung des Umstandes, daß es sich bei den Mieträumen um ein unausgebautes Dachgeschoß handelt, nicht nachgekommen. Die Kl. hat insoweit lediglich vorgetragen, daß die Nutzungsentschädigung pro qm 1,50 Euro betragen würde, und sich für die Richtigkeit ihrer Behauptung, wonach dieser Betrag ortsüblich sei, auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens berufen. Dem dahingehenden Beweisantritt mußte der Senat nicht entsprechen. Es gibt für Objekte dieser Art keinen "Markt", so daß die Kl. die Höhe der von ihr verlangten Nutzungsentschädigung näher hätte erläutern müssen, z. B. unter Berücksichtigung der von ihr behaupteten Nutzung als "Lager" durch die Bekl. Dies hat die Kl. jedoch nicht getan, so daß der von ihr geltend gemachte Zahlungsbetrag (nach wie vor) nicht nachprüfbar und einer Beweisaufnahme nicht zugänglich ist. [...]

Schon vor Eintragung im Handelsregister kann eine GmbH i.G. als Vorgesellschaft am Rechtsverkehr teilnehmen - etwa einen Mietvertrag abschließen. Für eine Vorgesellschaft ist allerdings ein notariell beurkundeter Vertrag erforderlich.

Der Eigentümer eines unausgebauten Dachgeschosses wollte eine GmbH gründen und schloß mit der dann später im Handelsregister eingetragenen GmbH als Mieterin (deren Geschäftsführer er war) einen Mietvertrag, in dem er sich als Vermieter zur Durchführung von nicht näher dargelegten Arbeiten verpflichtete. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung verlangte die Zwangsverwalterin von der GmbH Herausgabe und Nutzungsentschädigung und meinte, der Mietvertrag sei nichtig gewesen.

Mit Urteil vom 6. November 2006 verwies das Kammergericht darauf, daß eine Vorgesellschaft nur dann anzunehmen sei, wenn ein notarieller Gesellschaftsvertrag oder Vorvertrag abgeschlossen worden sei. Das sei hier nicht der Fall gewesen, so daß der Mietvertrag mit der zukünftigen GmbH unwirksam sei. Diese sei daher zur Herausgabe verpflichtet. Der langfristige Mietvertrag sei im übrigen auch kündbar gewesen, da die Schriftform des § 550 BGB nicht eingehalten worden sei. Die Vornahme von Arbeiten in der Wohnung sei nur unbestimmt geregelt worden, da der bloße Hinweis auf eine Baugenehmigung nicht reiche, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch nicht vorlag.

Eine Nutzungsentschädigung könne die Zwangsverwalterin allerdings nicht geltend machen, da sie die Höhe der ortsüblichen Miete nicht dargelegt habe. Ein Sachverständigengutachten wäre ein unzulässiger Ausforschungsbeweis gewesen.

Das Kammergericht stützt den Herausgabeanspruch der Zwangsverwalterin auch auf die wirksame Kündigung wegen Nichteinhaltung der Schriftform. Dann hätte allerdings die Mieterin nach § 546 a BGB die vereinbarte Miete als Nutzungsentschädigung zahlen müssen.