Unwirksamer formularmäßiger Kündigungsausschluss

Ein befristeter Kündigungsausschluss ist schon dann unwirksam, wenn die Kündigung erstmals nach Ablauf von vier Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig sein soll (Bestätigung von BGH, GE 2011, 35).

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Kl. ist Mieterin einer preisgebundenen Wohnung der Bekl. in B.

2 In § 2 Abs. 1 des Mietvertrags der Parteien vom 3. Mai 2007 heißt es:

„Das Mietverhältnis wird für unbestimmte Zeit mit einem befristeten Kündigungsausschluss geschlossen. Die Vertragsparteien verzichten wechselseitig für die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt."

3 Mit Schreiben vom 12. März 2009 erklärte die Bekl. gegenüber der Kl. eine Mieterhöhung nach § 10 WoBindG um 9,73 € monatlich mit Wirkung zum 1. April 2009. Mit Schreiben vom 24. April 2009 kündigte die Kl. das Mietverhältnis zum 31. Juli 2009. Die Bekl. bestätigte den Eingang des Kündigungsschreibens im Mai 2009 und wies darauf hin, dass das Mietverhältnis gemäß § 2 Abs. 1 des Mietvertrags zum 31. Oktober 2011 ende.

4 Die Kl. begehrt Feststellung, dass das Mietverhältnis durch ihre Kündigung zum 31. Juli 2009 beendet wurde. Sie ist der Auffassung, dass § 2 Abs. 1 des vorformulierten Mietvertrags sie unangemessen benachteilige, da die Regelung gegen § 11 Abs. 3 WoBindG verstoße, wonach das Kündigungsrecht wegen einer Mieterhöhung nicht ausgeschlossen werden dürfe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Feststellungsbegehren weiter.

5 Die Revision hat Erfolg.

6 Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Bekl. in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Bekl., sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60 -, BGHZ 37, 79, 81 f.).

I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

8 Die vorformulierte Klausel in § 2 Abs. 1 des Mietvertrags sei wirksam. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sei ein wechselseitiger Kündigungsverzicht von vier Jahren, wie er hier vereinbart worden sei, nicht zu beanstanden. Die der Kl. nach einem Mieterhöhungsverlangen im preisgebundenen Wohnraum zur Verfügung stehende Kündigungsmöglichkeit gemäß § 11 WoBindG werde von dem in der Klausel geregelten Kündigungsverzicht nicht berührt, da dieser nur eine ordentliche Kündigung erfasse, nicht jedoch außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten, wie sie das dem § 561 BGB vergleichbare Sonderkündigungsrecht des § 11 WoBindG darstelle. Auf die Unanwendbarkeit der Verzichtsklausel auf außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten werde in § 2 Abs. 1 Satz 4 des Mietvertrags auch hingewiesen, ohne dass dies einen eigenständigen Regelungsgehalt hätte; denn diese Ausnahme ergebe sich bereits aus § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Da die Kl. nicht - wie es § 11 Abs. 1 WoBindG bestimme - spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden solle (hier: 3. April 2009), sondern erst am 24. April 2009 außerordentlich gekündigt habe, sei die Kündigung verspätet und damit unwirksam.

II. 9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Kl. das Mietverhältnis gemäß § 573 c Abs. 1 BGB wirksam ordentlich zum 31. Juli 2009 gekündigt, so dass dem Feststellungsantrag zu entsprechen ist. Der Wirksamkeit der Kündigung steht § 2 Abs. 1 des Mietvertrags nicht entgegen, da diese Vertragsklausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.

10 Es kann hierbei dahinstehen, ob - wie es die Revision annimmt - die Regelung in § 2 Abs. 1 des Mietvertrags intransparent und damit nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist, da für den juristischen Laien nicht erkennbar sei, dass die im Bereich des preisgebundenen Wohnraums bestehende Kündigungsmöglichkeit nach § 11 Abs. 1 WoBindG nicht von dem Kündigungsverzicht erfasst werde. Denn die das ordentliche Kündigungsrecht der Kl. ausschließende Klausel ist als formularvertragliche Vereinbarung nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls deshalb unwirksam, weil die Dauer der Bindung der Kl. an den Mietvertrag einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet und die Kl. dadurch entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird.

11 Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss unwirksam ist, wenn der Mieter für mehr als vier Jahre - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - gebunden wird (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10 -, GE 2011, 121 = WuM 2011, 35 Rn. 15). Danach ist die streitgegenständliche Klausel schon deshalb unwirksam, weil sie den noch zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängert, indem sie bestimmt, dass „die Kündigung erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums" zulässig erklärt werden kann.

Nach § 11 WoBindG kann der Mieter (einer Sozialwohnung) nach einer Mieterhöhung außerordentlich kündigen, spätestens aber am dritten Werktag des Monats, von dem an die Miete erhöht werden soll. Wird die Frist versäumt, kommt es darauf an, ob eine wirksame Regelung im Mietvertrag über das Kündigungsrecht getroffen wurde.

Im Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung hieß es, dass die Parteien für vier Jahre auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichteten; nach Ablauf der Frist sollte die Kündigung erstmals zulässig sein. Das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist bleibe unberührt. Nach einer Mieterhöhung zum 1. April kündigte die Mieterin mit Schreiben vom 24. April fristgerecht; die Vermieterin verwies auf den befristeten Kündigungsausschluss. Das Landgericht Berlin (GE 2010, 1421) hielt die Kündigung für unwirksam, da auch die Frist für eine Sonderkündigung nach der Mieterhöhung nicht eingehalten war.

Mit Urteil vom 2. März 2011 gab der BGH der Mieterin recht. Es komme nicht darauf an, ob der Vertrag eine klare (transparente) Regelung über das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist nach einer Mieterhöhung vorsehe, da schon der formularmäßige Kündigungsausschluss unwirksam sei, weil er den noch zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängert habe.