Unwirksamer, formelhafter Gewährleistungsausschluß beim Hauskauf

Unwirksamer, formelhafter Gewährleistungsausschluß beim Hauskauf; mangelhafte Belehrung durch Notar

1. Ein formelhafter Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder so zu behandelnder Häuser ist auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 353).

2. Von einer eingehenden Erörterung und ausführlichen Belehrung kann nur ausnahmsweise abgesehen werden, wenn sich der Notar davon überzeugt hat, daß sich der Erwerber über die Tragweite des Haftungsausschlusses und das damit verbundene Risiko vollständig im klaren ist und den Ausschluß dennoch ernsthaft will.

1 Die Kl. nimmt die Bekl. wegen Mängeln an dem von ihr erworbenen Anwesen als Gesamtschuldner auf Schadensersatz, hilfsweise Minderung in Anspruch.

2 Mit notariellem Vertrag vom 4. September 2000 erwarb die Kl. von den Bekl. ein Einfamilienhaus ("Gebäude I") mit Nebengebäude ("Gebäude II") zum Preis von 450.000 DM.

3 Die Bekl. hatten das Einfamilienhaus mit Ausnahme des Daches in Eigenleistung teilsaniert. Sie hatten unter anderem die Bodenplatte, die Zwischendecke zum Obergeschoß, sämtliche Zwischenwände einschließlich der Wandverkleidung und die Versorgungsleitungen erneuert. Die von den Bekl. eingeschaltete Maklerin hatte zu diesem Anwesen ein Kurzexposé mit einer Baubeschreibung verfaßt, das der Kl. zugeleitet wurde. Darin sind die von den Bekl. im Zeitraum ab 1997 erbrachten Leistungen im einzelnen aufgeführt. Die Sanierung und Renovierung der Erdgeschoßräume wird als abgeschlossen angegeben. Darüber hinaus ist ausgeführt, welche Leistungen in dem auch von der Kl. als sanierungsbedürftig erkannten Dachgeschoß ausgeführt werden müssen. Der Umbau des Nebengebäudes zu Wohnzwecken wird als möglich bezeichnet.

4 Der notarielle Erwerbsvertrag, der auf das Kurzexposé mit der Baubeschreibung nicht Bezug nimmt, enthält unter Nr. 7 bezüglich der Gewährleistung u. a. folgende Regelungen:

"7.1 Der Kaufgegenstand wird verkauft in dem Zustand, in dem er sich am heutigen Tag befindet. Für die Größe des Grundstücks übernimmt der Verkäufer keine Gewähr. Er haftet auch nicht für offene oder versteckte Sachmängel, es sei denn, daß er solche dem Käufer arglistig verschwiegen hat. Der Verkäufer erklärt, daß ihm nichts darüber bekannt ist, daß zur Sanierung des Gebäudes I der Anlage 1 gesundheitsgefährdende Materialien, wie z. B. Formaldehyd, verwandt worden sind.

Der Verkäufer tritt dem Käufer etwaige Gewährleistungsansprüche gegenüber Dritten ab, ohne Gewähr für Bestand und Durchsetzbarkeit dieser Ansprüche."

5 Die Kl. wurde am 13. Dezember 2000 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Nach Vertragsschluß stellte sich heraus, daß die von den Bekl. vorgenommenen Sanierungsarbeiten mangelhaft ausgeführt waren.

6 Infolge eines Sturmschadens drang Feuchtigkeit durch das ungeschützte, sanierungsbedürftige Dach in die Räume des Einfamilienhauses ein. Das Gebäude mußte nachfolgend aufgrund einer Ordnungsverfügung des Bauaufsichtsamtes vom 8. April 2004 abgerissen werden.

7 Die Kl. wirft den Bekl. vor, die Mängel ihrer in Eigenleistung ausgeführten Sanierungsarbeiten arglistig verschwiegen und den Umbau des Nebengebäudes zu Wohnzwecken vorgetäuscht zu haben. Sie verlangt Zahlung bezifferten Schadensersatzes sowie die Feststellung, daß die Bekl. zum Ersatz weiteren Schadens verpflichtet sind.

8 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Klagebegehren weiter.

II. 15 (...) Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen den angenommenen Haftungsausschluß der Bekl. für die Mängel des veräußerten Anwesens nicht.

16 Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß sich hinsichtlich des Gebäudes I die Gewährleistung nach Werkvertragsrecht richtet.

17 1. Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist. Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags. Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (vgl. BGH, Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 117/04, BGHZ 164, 225; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263; Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167 f.).

18 Dies gilt auch dann, wenn die vom Veräußerer übernommenen Arbeiten vor Vertragsschluß bereits ausgeführt wurden (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263). Unerheblich ist, ob bei der Ausführung der Arbeiten bereits die Absicht bestand, das Objekt zu veräußern.

19 2. Nach diesen Grundsätzen haften die Bekl. nach Werkvertragsrecht für die Mängel, die das Gebäude I nach der für die Herstellungspflichten der Bekl. maßgeblichen Beschaffenheitsvereinbarung aufweist.

20 a) Für die vertraglichen Pflichten der Bekl. entscheidend ist das der Kl. zugeleitete Kurzexposé mit der beiliegenden Baubeschreibung, das Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags geworden ist. Dem steht nicht entgegen, daß dieses Kurzexposé mit der Baubeschreibung nicht mitbeurkundet worden ist und sich die Herstellungsverpflichtung der Bekl. damit nicht unmittelbar aus dem notariellen Erwerbsvertrag ergibt. Dies begründet zwar erhebliche Zweifel an der Formwirksamkeit des Vertrags (BGH, Urteil vom 6. Oktober 2005 - VII ZR 117/04, BGHZ 164, 225, 228). Diesen Zweifeln braucht jedoch nicht nachgegangen zu werden, da eine eventuelle Formunwirksamkeit infolge der Eintragung der Kl. im Grundbuch nach erfolgter Auflassung geheilt wäre.

21 b) In der dem Kurzexposé beiliegenden Baubeschreibung wurde zunächst aufgeführt, welche Baumaßnahmen von den Bekl. zur Sanierung des Altbaus bereits durchgeführt worden waren. Danach wurde das Haus nach kompletter Entkernung, nämlich Entfernung der Bodenplatte im Erdgeschoß, der Zwischendecke zum Obergeschoß, aller Zwischenwände und der Wandverkleidungen im Erd- und Obergeschoß, des Innenputzes und aller Ver- und Entsorgungsleitungen im Erdgeschoß vollständig neu aufgebaut und im Obergeschoß teilsaniert. Unter anderem wurde eine neue Bodenplatte gegossen, eine neue Holzzwischendecke zum Obergeschoß installiert und eine dahinführende Treppe montiert. Das Ziegelmauerwerk wurde, soweit erforderlich, abgetragen und ebenso wie die Innenwände neu aufgemauert. Im Erdgeschoß wurden Elektroleitungen, Wasser- und Heizungsrohre, Abwasserleitungen, Telefon-, Lautsprecher-, Antennen- und Datenleitungen unter Putz verlegt und zum Obergeschoß geführt. Die Fenster und die Hauseingangstür wurden erneuert.

22 Sodann wurden die Arbeiten aufgeführt, die zur vollständigen Sanierung des Gebäudes noch ausstanden, insbesondere Montage eines neuen Dachstuhls, Dacheindeckung erneuern, Isolieren und Verkleiden der Dachstuhlinnenseite, sowie Elektro- und Sanitärinstallationen im Obergeschoß. Diese Arbeiten sollten nicht von den Bekl. geschuldet sein, sondern von der Kl. übernommen werden.

23 c) Die von den Bekl. ausgeführten Arbeiten haben ihrem Umfang und ihrer Bedeutung nach ein derart prägendes Gewicht, daß die Kl. davon ausgehen konnte, Vertragsgegenstand sei, soweit es um das Gebäude I geht, ein Objekt, das durch eine umfassende, einer Neuherstellung gleichkommende Sanierung gekennzeichnet ist. Daß nicht alle für erforderlich erachteten Arbeiten von den Bekl. bereits vorgenommen oder noch von ihnen durchzuführen waren, vielmehr insoweit gleichsam Eigenleistungen der Kl. in Aussicht genommen wurden, steht dieser Beurteilung und der daraus folgenden Anwendung von Werksvertragsrecht auf die das Gebäude I betreffenden Vereinbarungen nicht entgegen.

24 d) Für welche werkvertraglichen Verpflichtungen die Bekl. im einzelnen einzustehen haben, richtet sich nach der Beschaffenheitsvereinbarung, die die in der Baubeschreibung als noch ausstehend bezeichneten Sanierungsarbeiten ausnimmt. Soweit Mängel darauf beruhen, daß Letztere nicht oder nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden, besteht keine Gewährleistungspflicht der Bekl. Im übrigen haften sie nach Werkvertragsrecht für die Baumängel, die das Gebäude I aufweist.

25 3. Die dargestellte werkvertragliche Haftung für die Mängel des Gebäudes I haben die Parteien in Nr. 7.1 des notariellen Vertrags nicht wirksam ausgeschlossen, § 242 BGB.

26 a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei der Klausel, der Verkäufer hafte nicht für offene oder versteckte Sachmängel, es sei denn, daß er solche dem Käufer arglistig verschwiegen habe, um einen formelhaften Gewährleistungsausschluß. Das Berufungsgericht geht beanstandungsfrei davon aus, daß die Regelungen zur Gewährleistung individuell vereinbart sind.

27 b) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ist ein formelhafter Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder so zu behandelnder Häuser auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, aaO, S. 546; Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 168 f; Urteil vom 17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 353).

28 c) Die einschneidenden Rechtsfolgen des Gewährleistungsausschlusses sind nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Rahmen der notariellen Beurkundung des Erwerbsvertrags zwischen den Parteien nicht eingehend erörtert worden. Eine ausführliche Belehrung der Kl. durch den Notar hat nicht stattgefunden.

29 Von einer eingehenden Erörterung und ausführlichen Belehrung der Kl. konnte auch nicht ausnahmsweise abgesehen werden. Eine derartige Ausnahme kann nur unter solchen Umständen in Betracht kommen, unter denen ein beurkundender Notar unter Beachtung seiner Pflichten aus § 17 BeurkG auf eine Belehrung der Parteien verzichten kann, also dann, wenn sich der Notar davon überzeugt hat, daß sich die Beteiligten über die Tragweite ihrer Erklärungen und das damit verbundene Risiko vollständig im klaren sind und dennoch die konkrete Vertragsgestaltung ernsthaft wollen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Oktober 1994 - IX ZR 12/94, NJW 1995, 330, 331). Die Voraussetzungen einer solchen Ausnahme hat das Berufungsgericht nicht festgestellt.

30 Die Kl. ist dadurch, daß der Notar bei der Verlesung der Ausschlußklausel "innegehalten" und nachgefragt hat, ob sie das Objekt persönlich besichtigt und begutachtet habe, nicht auf die besondere Problematik der Freizeichnungsklausel aufmerksam gemacht worden. Nicht ausreichend ist auch die bloße Tatsache, daß der Kl. von ihrer Ausbildung her die grundsätzliche Bedeutung eines Haftungsausschlusses für Mängel bekannt war und die Freizeichnungsklausel nicht unverständlich abgefaßt ist. Daß der Kl. die volle Tragweite des Haftungsausschlusses bewußt war, läßt sich auch nicht daraus folgern, daß sie auf einer besonderen Regelung betreffend der Verwendung gesundheitsgefährdender Materialien und auf der Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber Dritten bestanden hat.

Der Käufer eines Hauses hat Gewährleistungsansprüche nach Werkvertragsrecht, wenn der Verkäufer umfangreiche Bauleistungen übernommen oder schon ausgeführt hat. Ein Gewährleistungsausschluß für Mängel ist auch durch Individualvereinbarung nur eingeschränkt möglich.

Die Käuferin hatte ein Einfamilienhaus gekauft, das die Verkäufer in Eigenleistung umfassend saniert hatten. Der notarielle Kaufvertrag enthielt einen Gewährleistungsausschluß. Später stellte sich heraus, daß die Sanierungsarbeiten mangelhaft ausgeführt worden waren; letztlich mußte das Haus abgerissen werden. Die Käuferin verlangte Schadensersatz.

Mit Urteil vom 8. März 2007 hielt der Bundesgerichtshof den Gewährleistungsausschluß für unwirksam. Nach ständiger Rechtsprechung sei Werkvertragsrecht auf den Vertrag anzuwenden, da die Verkäufer umfangreiche Sanierungsarbeiten ausgeführt hatten. Die Beschaffenheitsvereinbarung, die sich nach dem Kurzexposé mit Baubeschreibung richte, sei hier nicht eingehalten. Ein Gewährleistungsausschluß sei nicht wirksam vereinbart. Zwar sei hier ein Individualvertrag anzunehmen, so daß die Regelungen der §§ 307 ff. BGB ausscheiden mußten. Nach Treu und Glauben sei jedoch auch bei einer Individualvereinbarung ein formelhafter Ausschluß völliger Gewährleistung nur bei ausführlicher Belehrung des Käufers über die einschneidenden Rechtsfolgen wirksam. Das sei hier nicht der Fall gewesen.

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