Unwirksamer Eigentümerbeschluß

Unwirksamer Eigentümerbeschluß; Baumaßnahme; Balkonsanierung; Vergleichsangebote; ordnungsgemäße Verwaltung

Ein Eigentümerbeschluß, mit dem ohne vorherige Einholung von Vergleichsangeboten über die Durchführung einer größeren Baumaßnahme (hier: Erneuerung und Vergrößerung mehrerer Balkone) entschieden wird, entspricht in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Ast. und die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die aus vierzehn Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten (Läden) besteht; die weitere Bet. ist die Verwalterin. Zu acht Wohnungen gehört jeweils ein Balkon. In der Eigentümerversammlung vom 13.5.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer: "die vorhandenen Balkone zu erneuern und zu vergrößern. Der Eigentümer ... erklärt sich bereit, noch drei weitere Angebote einzuholen und die Baumaßnahme mit der Lokalbaukommission abzuklären. ... Die Gesamtmaßnahme soll den Betrag von 100.000 DM nicht überschreiten; 30.000 DM werden über die Instandhaltungsrücklage finanziert. Über den restlichen Betrag wird eine Sonderumlage, zu Lasten der betroffenen Eigentümer, beschlossen."

Dieser Eigentümerbeschluß wurde zunächst von der Ag. zu 1 angefochten, jedoch mit der Zurücknahme des Antrags im September 1998 bestandskräftig. In der Eigentümerversammlung vom 17.6.1998, bei der sämtliche Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten waren, befaßten sich die Wohnungseigentümer unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) 5, der in der Einladung als "Beschlußfassung über die Renovierung oder Vergrößerung der vorhandenen Balkone" bezeichnet war, erneut mit den Balkonen.

Die Ast., der eine Wohnung im Rückgebäude ohne Balkon gehört, hat beim AG beantragt, die Eigentümerbeschlüsse z. T. für ungültig zu erklären. Das AG hat den Anträgen stattgegeben. Hiergegen hat die Ag. zu 1, der eine Wohnung mit Balkon gehört, sofortige Beschwerde eingelegt. Die übrigen Wohnungseigentümer haben sich der Beschwerde zunächst angeschlossen, ihr Rechtsmittel aber wieder zurückgenommen. Das LG hat die sofortige Beschwerde der Ag. zu 1 am 19.3.1999 zurückgewiesen. Hiergegen richtete sich deren sofortige weitere Beschwerde ohne Erfolg.

II. 3. Diese Ausführungen [des LG] sind frei von Rechtsfehlern. a) Mit dem Eigentümerbeschluß vom 13.5.1997 haben die Wohnungseigentümer die grundsätzliche Entscheidung getroffen, daß die vorhandenen Balkone erneuert und vergrößert werden sollten. Ob diese Maßnahme im Hinblick auf die Sanierungsbedürftigkeit der Balkone als modernisierende Instandsetzung zu werten ist oder ob es sich um eine bauliche Veränderung i. S. von § 22 Abs. 1 WEG handelt, kann offenbleiben, denn der Eigentümerbeschluß vom 13.5.1997 ist bestandskräftig und damit für die Wohnungseigentümer verbindlich. Der hier angefochtene Eigentümerbeschluß vom 17.6.1998 zu TOP 5.1 knüpft an den bestandskräftigen Beschluß vom 13.5.1997 an und ist daraufhin zu überprüfen, ob er ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat. Der Beschluß zu TOP 5.1 muß daher den Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen (§ 21 Abs. 3, 4 WEG; BayObLG, WE 1995, 286). Dies bedeutet bei baulichen Maßnahmen, daß einerseits eine technisch einwandfreie Lösung zu wählen ist, die eine dauerhafte Beseitigung vorhandener Mängel und Schäden verspricht, daß aber andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet werden muß und ein überteuerter Auftrag nicht erteilt werden darf. Deshalb sind in der Regel vor Vergabe eines größeren Auftrags Alternativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen (BayObLG, NJW-RR 1989, 1293 [1294]; NJW-RR 1999, 307 = NZM 1999, 280; ferner WE 1995, 287 [288]; Staudinger/Bub, § 21 WEG Rdnr. 95).

Nach diesen Grundsätzen hat das LG zu Recht angenommen, daß der Eigentümerbeschluß zu TOP 5.1 einer ordnungsmäßigen Verwaltung nicht entspricht, weil er über die Vornahme von Bauarbeiten mit einem Gesamtvolumen bis zu 100.000 DM anhand eines einzigen Angebots entscheidet. Es kann offenbleiben, ob der Beschluß über die Vergrößerung der Balkone vom 13.5.1997 nur die Bereitschaft eines Eigentümers zur Einholung von Vergleichsangeboten erwähnt, wie die Ag. zu 1 meint, nicht aber festgelegt hat, daß solche einzuholen sind (dafür spricht der Hinweis auf einen "Auftrag" im Eigentümerbeschluß vom 17.6.1998). Der Eigentümerbeschluß vom 13.5.1997 hatte nur eine Grundsatzentscheidung für die Erneuerung und Vergrößerung der vorhandenen Balkone getroffen und dafür einen Kostenrahmen von 100.000 DM festgelegt. Er enthielt keine Vorgaben zur Gestaltung der neu zu errichtenden Balkone und zur technischen Ausführung der Baumaßnahmen. Diese Fragen wurden ersichtlich erst in der Versammlung vom 17.6.1998 anhand eines Planes behandelt, wie sich aus der Niederschrift zu TOP 5.1 ergibt. Schon aus diesem Grund war ein Angebot, das nur die Balkone selbst, nicht aber die tragende Konstruktion zum Gegenstand hatte, keine hinreichende Grundlage für eine sachgerechte Entscheidung der Wohnungseigentümer. Außerdem war die Einholung von Vergleichsangeboten auch in Anbetracht des Umfangs der Arbeiten geboten (vgl. BayObLG NJW-RR 1989, 1293 [1294]; NJW 1999, 307 = NZM 1999, 280).

b) Der Eigentümerbeschluß zu TOP 5.2, der die Neuerrichtung von zwei Balkonen am Rückgebäude genehmigt, kann ebenfalls keinen Bestand haben. Es kann offenbleiben, ob dieser Eigentümerbeschluß schon gem. § 23 Abs. 2 WEG für ungültig zu erklären ist, weil der Beschlußgegenstand in der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht bezeichnet war, oder ob dieser Mangel geheilt worden ist, weil sämtliche Wohnungseigentümer in der Versammlung anwesend oder vertreten waren (vgl. BayObLG BayObLG-Report 1997, 9 = ZMR 1997, 93 m. w. N.). Gegenstand dieses Beschlusses ist eine bauliche Veränderung i. S. von § 22 Abs. 1 WEG (vgl. BayObLG WE 1995, 64). Das LG hat zwar keine Feststellungen dazu getroffen, ob durch die Neuerrichtung zweier Balkone die Außenansicht des Gebäudes optisch nachteilig verändert wird. Dies kann jedoch offenbleiben, denn die durch eine solche Baumaßnahme geschaffenen erweiterten Nutzungsmöglichkeiten stellen bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise einen Nachteil i. S. von §§ 22 Abs. 1 S. 2, 14 Nr. 1 WEG dar, den andere Wohnungseigentümer nicht hinzunehmen brauchen. Die Maßnahme bedarf daher der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und kann nicht mit Mehrheit beschlossen werden. Soweit die Ag. zu 1 meint, im Weg der Gleichbehandlung könne den Wohnungseigentümern ein Balkon zugestanden werden, die bisher keinen haben, ist dies schon deswegen unbeachtlich, weil auch im Fall der Umsetzung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 5.2 nicht sämtliche Wohnungen der Anlage mit einem Balkon ausgestattet wären.