Unwirksamer Versuch der Vereitelung des Vorkaufsrechts durch Nachtrag zum Kaufvertrag

Wird ein Grundstückskauf nachträglich durch Erhöhung des Kaufpreises und erstmalige Aufnahme einer Maklerklausel abgeändert, ist dies einem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam, der schon vorher seine Absicht geäußert hatte, sein Vorkaufsrecht auszuüben.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien sind durch einen notariellen Kaufvertrag über die im ersten Obergeschoss rechts des Hauses P.str. in B. gelegene Wohnung verbunden. Sie streiten über die Höhe des von der Kl. auf der Grundlage des Kaufvertrages zu entrichtenden Kaufpreises.

Die Kl. war seit dem Jahr 1972 Mieterin, der Bekl. Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung. Der Bekl. informierte die Kl. im Herbst 2010, dass er beabsichtige, die von dieser bewohnte Wohnung zu veräußern. Er beauftragte Frau G. als Maklerin.

Im Juni 2012 informierte Frau G. die Kl. darüber, dass am 19.6.2012 ein Beurkundungstermin bei dem Herrn Notar B. stattfinden werde, an dem die Kl. teilnehmen müsse. Die Kl. musste ihre geplante Teilnahme an dem Notartermin indes absagen, weil sie erkrankt war.

Am 19.6.2012 wurde ein Kaufvertrag über die streitgegenständliche Wohnung zwischen dem Bekl. und den Eheleuten F. geschlossen, der durch den Notar Herrn B. notariell beurkundet wurde. Es wurde ein Kaufpreis in Höhe von 225.000 € vereinbart.

Die Kl. begab sich am 21.6.2012 zur Kanzlei des Notars B. Dieser legte der Kl. eine vorbereitete Erklärung vor, mit der diese auf ihr Vorkaufsrecht als Mieterin der Wohnung verzichten sollte. Die Kl. unterschrieb nicht und ihr wurde auf ihr Verlangen hin eine Abschrift des Kaufvertrages ausgehändigt. Sie entschloss sich in der Folgezeit, die streitgegenständliche Wohnung zu erwerben. Sie rief sodann am 6.8.2012 in der Kanzlei des Notars B. an und teilte mit, die Finanzierung des Kaufpreises sei nunmehr gesichert, und sie werde ihr Vorkaufsrecht ausüben. Es wurde ein Beurkundungstermin für den 9.8.2012 vereinbart. Anschließend informierte die Kl. die Eheleute R. telefonisch über die Ausübung des Vorkaufsrechtes. Mit Einwurf-Einschreiben vom 8.8.2012, das dem Bekl. am 11.8.2012 zuging, teilte die Kl. sodann dem Bekl. mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht ausübe. Dies wurde dem Bekl. unter dem 9.8.2012 per Fax nochmals mitgeteilt. Eine Abschrift des Schreibens erhielt Herr Notar B. am 9.8.2012. Zwischenzeitlich teilte der Notar B. der Kl. mit, der für den 9.8.2012 vereinbarte Termin finde erst am 4.8.2012 statt.

Unter dem 8.8.2012 einigten sich der Bekl. sowie die Eheleute F. in einer notariell beurkundeten Nachtragsurkunde auf eine Änderung des Kaufpreises von ursprünglich 220.000 € auf nunmehr 245.000 €. Die Parteien nahmen weiterhin eine Klausel auf, wonach sie bestätigten, dass der Vertrag durch die Vermittlung der Maklerin G. aus T. zustande gekommen sei und dieser eine Maklerprovision in Höhe von 17.493 € zustehe. Unter II. Maklerklausel der Nachtragsvereinbarung heißt es sodann wörtlich:

„Diese Maklerprovision zahlt die Käuferin.“

Unter dem 10.9.2012 teilte die Kl. dem Bekl. mit, sie übe ihr Vorkaufsrecht zu den abgeänderten Bedingungen der Nachtragsurkunde vom 8.8.2012 aus.

Die Maklerin G. nahm die Kl. auf Zahlung der Maklerprovision in Höhe von 14.700 € vor dem Landgericht Berlin in Anspruch. Die Klage wurde mit Urteil vom 1.8.2013 abgewiesen. Nach einem Hinweis des Kammergerichtes, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe, wurde die Berufung durch Frau G. zurückgenommen.

Die Kl. hat auf den Kaufpreis in Höhe von 245.000 € bislang 240.000 € gezahlt. Weitere 5.000 € sollten nach Abschluss von Umbau- und Instandsetzungsmaßnahmen im Badezimmer und von Deckenrissen in zwei Zimmern fällig werden. Diese Arbeiten wurden mittlerweile ausgeführt. Mit Schreiben vom 23.2.2015 hat die Kl. die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung von 5.000 € die Aufrechnung erklärt.

Die Kl. ist der Auffassung, dass die Regelung in der Nachtragsvereinbarung, wonach ein Kaufpreis von nunmehr 245.000 € zu zahlen sei, hinsichtlich des den Kaufpreis in Höhe von 220.000 € überschießenden Anteils von 20.000 €, nicht wirksam sei, weil es sich bei der Nachtragsurkunde um einen Vertrag zu Lasten Dritter handele.

Die Kl. hat einen Anspruch gegen den Bekl. auf Zahlung von 15.000 € aus § 812 BGB. Die Zahlung erfolgte ohne Rechtsgrund, weil die Vereinbarung des Kaufpreises, soweit ein den Betrag von 225.000 € übersteigender Kaufpreis vereinbart wurde, einen Fremdkörper des Grundstückskaufvertrages darstellt, der durch die Ausübung des Vorkaufsrechts seine Verbindlichkeit verloren hat.

Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts wird zwischen den Berechtigten und den Verpflichteten ein selbständiger Kaufvertrag neu gegründet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen den Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen war. Die beiden Kaufverträge unterscheiden sich in der Regel nur darin, dass als Käufer anstelle des Dritten der Berechtigte steht. Im Grundsatz hat deshalb der Vorkaufsberechtigte schlechthin diejenigen Leistungen zu erbringen, die dem Erstkäufer nach dem Kaufvertrag oblegen hätten. Aus dem Wesen des Vorkaufsrechts ergibt sich eine Grenze, die den Vorkaufsberechtigten verpflichtenden Bestimmungen des Kaufvertrages vom anderen Inhalt des Erstvertrages scheidet, weil nach § 564 Abs. 2 BGB nur der Kauf zwischen den Berechtigten und den Verpflichtenden zustande kommt. Im Verhältnis zum Vorkaufsberechtigten sind deshalb die Vertragsbestimmungen unverbindlich, die nicht „wesensgemäß“ zum Kaufvertrag gehören, sondern vielmehr darin „einen Fremdkörper“ darstellen. Um festzustellen, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, muss geprüft werden, warum und zu wessen Vorteil eine bestimmte Vertragsklausel des Erstvertrages getroffen wurde. Wird eine Vertragsgestaltung nur wegen der drohenden Ausübung des Vorkaufsrechtes gewählt, ohne dass sie im Rahmen des Erstvertrages irgendwie geartete Vorteile für Erstkäufer oder Vorkaufsverpflichtete mit sich bringt, kann dies regelmäßig dafür sprechen, dass sie mit dem eigentlichen Kauf und dem dadurch beabsichtigten Erwerbsvorgang nichts mehr zu tun hat (BGH, Urteil vom 13.6.1980, V ZR 11/79, eingestellt in Juris, dort Rn. 13 ff.).

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter das ihm gesetzlich eingeräumte Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB ausübt (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.11.1998, 9 U 103/98, Juris).

Die Besonderheit des vorliegenden Falles besteht darin, dass der Bekl. mit den ursprünglichen Käufern, den Eheleuten R., zunächst einen Kaufpreis in Höhe von 225.000 € vereinbarte. Der Vertrag enthielt darüber hinaus keine Maklerklausel. Soweit dann in einer Nachtragsurkunde ein höherer Kaufpreis in Höhe von 20.000 € vereinbart wurde und zudem eine Maklerklausel in den Vertrag aufgenommen wurde, sind dies vertragliche Bedingungen, die allein zum Nachteil der Käufer sind. Wie das Landgericht Berlin im Urteil vom 1.8.2013 ausgeführt hat, ist eine plausible Erklärung dafür, dass die Käufer der Wohnung ohne Weiteres dazu bereit waren, einen höheren Kaufpreis zu akzeptieren, nicht denkbar, denn der Bekl. war an den - für die vormaligen Erwerber - deutlich günstigeren Kaufvertrag gebunden. Soweit der Bekl. im hiesigen Verfahren vorträgt, im Gegenzug für die Vereinbarung eines höheren Kaufpreises habe er sich dazu bereit erklären sollen, bei einer Nachbeurkundung noch die - ursprünglich bereits beabsichtigte - Maklerklausel in den Kaufvertrag mit aufnehmen zu lassen, ist dies nicht nachvollziehbar. Denn auch die Vereinbarung der Maklerklausel war nachteilig für die Eheleute F. als Käufer und spricht dafür, dass die vertraglichen Regelungen nur aufgenommen wurden, um der Kl. die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verleiden. Vor diesem Hintergrund gewinnt auch der Umstand an Bedeutung, dass in der Nachtragsvereinbarung formuliert wird, die Maklerprovision sei von der „Käuferin“ zu zahlen. Dies ist ein Hinweis darauf, dass die Parteien beabsichtigten, zum Nachteil der Kl. zu handeln.

II. Nach alledem ist die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde vom 17.9.2012 für unzulässig zu erklären. Der Bekl. hat keinen Anspruch auf Zahlung von weiteren 5.000 €, weil die Kl. lediglich einen Kaufpreis in Höhe von 225.000 € schuldet.

Wenn ein Grundstückskaufvertrag in erkennbarer Absicht, ein Vorkaufsrecht auszuhebeln, später zu Lasten des Käufers abgeändert wird, ist das dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam. Das Landgericht Berlin und das Kammergericht hatten dies für die nachträgliche Aufnahme einer Maklerklausel so gesehen (GE 2015, 593). Im selben Fall ging es nunmehr um die nachträgliche Erhöhung des Kaufpreises, über die das Landgericht Düsseldorf zu entscheiden hatte.

Die vorkaufsberechtigte Mieterin der Wohnung war anlässlich des geplanten Verkaufs der Wohnung zum Notartermin geladen, den sie jedoch nicht wahrnahm. In dem Termin wurde ein Kaufpreis von 225.000 € beurkundet; dieser Kaufvertrag wurde der Mieterin später in Abschrift übergeben. Sie teilte dem Notar danach mit, sie werde ihr Vorkaufsrecht ausüben. Der Vermieter ließ daraufhin kurzfristig bei dem Notar einen Kaufvertrag beurkunden, der eine Erhöhung des Kaufpreises auf 245.000 € enthielt und erstmalig eine Maklerklausel, wonach die Maklerprovision „die Käuferin“ zu zahlen habe. Einen Vertrag mit diesem Inhalt beurkundete später der Notar mit der vorkaufsberechtigten Mieterin. Nach Zahlung des ursprünglich vereinbarten Kaufpreises von 225.000 € klagte die (ehemalige) Mieterin auf Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde, die einen Kaufpreis von 245.000 € enthalten hatte.

Das LG Düsseldorf schloss sich der Rechtsauffassung des LG Berlin und des Kammergerichts an und meinte, die späteren Änderungen im Kaufvertrag seien offensichtlich nur aufgenommen worden, um der Klägerin die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verleiden. Eine andere plausible Erklärung für die Änderungen sei nicht ersichtlich. Diese Änderungen seien daher ein Fremdkörper im Kaufvertrag entsprechend der Rechtsprechung des BGH, an den der Vorkaufsberechtigte nicht gebunden sei.

Der Tatbestand des Urteils des LG Düsseldorf ist etwas unklar; zur Verdeutlichung sollte der im Urteil des LG Berlin, GE 2015, 593 wiedergegebene Sachverhalt herangezogen werden.