Unwirksamer mündlicher Kündigungsverzicht, Hobbyraum und Saunabereich kein Wohnraum

1. Wird im Zusammenhang mit einer notariellen Bestellung eines Ankaufsrechts vom Vermieter mündlich ein Bleiberecht bis zum Ankaufsfall zugesagt, ist der Kündigungsverzicht nach § 550 BGB unwirksam.

2. In einem Zweifamilienhaus gelten ein zusätzlicher Hobbyraum und Saunabereich im Erdgeschoss nicht als Wohnung, sodass eine Sonderkündigung nach § 573a BGB möglich ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Gestritten wird um eine Räumungsverpflichtung nach der Kündigung eines Wohnraummietvertrages.

Der Kl. ist Eigentümer des Wohnhauses unter der Adresse … Er bewohnt die im 1. OG gelegene Wohnung. Die Wohnung im 2. OG vermietete er ab dem 15.6.2006 an den Bekl. und dessen frühere Lebensgefährtin.

Mit notariellem Vertrag vom 25.2.2022 bestellte der Kl. dem Bekl. und dessen Lebensgefährtin ein Ankaufsrecht für die gesamte Immobilie. Das Ankaufsrecht kann, sobald der Ankaufsfall eintritt, gemäß Ziff. III des Notarvertrages durch jeden der Ankaufsberechtigten einzeln mit Wirkung auch für den anderen Ankaufsberechtigten ausgeübt werden. Es erlischt gemäß Ziff. IV des Notarvertrages, wenn beide Ankaufsberechtigte verstorben sind. Der Kl. sagte dem Bekl. und dessen Lebensgefährtin mündlich ausdrücklich zu, bis zum Ankaufsfall in der Wohnung bleiben zu können.

Nach der Trennung des Bekl. von seiner Lebensgefährtin schied diese aufgrund allseitigen Vertrages vom 30.6.2023 aus dem Mietverhältnis aus und verließ die Wohnung. Das Verhältnis zwischen den Parteien verschlechterte sich in der Folge.

Das Wohngebäude verfügt im Erdgeschoss, das teilweise mit Erde angeschüttet ist, über weitere Räumlichkeiten. […]

Mit Schreiben vom 16.8.2023 kündigte der Kl. dem Bekl. das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573a BGB. Hilfsweise erklärte er mit Anwaltsschreiben vom 1.10.2024 die Kündigung wegen Eigenbedarfs. […]

Der Bekl. ist der Meinung, der Kl. könne sich nicht auf das Sonderkündigungsrecht des § 573a BGB berufen, weil die Räume im Erdgeschoss als weitere Wohnung zu qualifizieren seien und es sich daher nicht um ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handele. Das Vorliegen des behaupteten Eigenbedarfs bestreite er. Außerdem handele der Kl. seinem mündlich gegebenen Versprechen zuwider, ihn bis zum Ankaufsfall in der Wohnung wohnen zu lassen. Er habe im Vertrauen auf dessen Zusage diverse Investitionen in das Haus getätigt, ein ihm vererbtes anderes Haus verkauft und sei auch in der schwierigen Zeit eines Wasserschadens in dem Mietobjekt verblieben. […]

I. Der Kl. hat einen Anspruch auf Räumung der Wohnung durch den Bekl. aus § 546 Abs. 1 BGB. Denn das Mietverhältnis ist aufgrund der Kündigung vom 16.8.2023 beendet.

1. Die mündliche Zusage des Kl., der Bekl. und seine Lebensgefährtin könnten bis zum Ankaufsfall in der Wohnung verbleiben, steht dem nicht entgegen. Zwar kann dies inhaltlich durchaus als Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit interpretiert werden. Richtig ist auch, dass Mietparteien im Grundsatz nicht gehindert sind, individualvertraglich einen dauerhaften Kündigungsausschluss zu vereinbaren (BGH, Beschluss vom 8.5.2018, NZM 2018, 556).

Eine solche Vereinbarung ist jedoch, wenn sie wie hier mündlich getroffen wird, formunwirksam. Sie bedarf nämlich gem. § 550 BGB der Schriftform (Schmidt-Futterer/Lammel, 16. Aufl., 2024, BGB § 550 Rn. 20 m.w.N.). Bereits der Ausschluss nur einzelner Kündigungsgründe genügt, um die Schriftform erforderlich zu machen (BGH, Urteil vom 4.4.2007, NJW 2007,1742).

Dem Gericht ist durchaus bewusst, dass sich der Kl. auf die Zusage des Kl. verlassen und er Lebensentscheidungen teilweise von dem Vertrauen auf dessen Wort abhängig gemacht hat. Dieses Vertrauen ist jedoch nicht geschützt, wenn es nicht in der gesetzlich vorgeschriebenen Form verbindlich gemacht wird.

Aus dem Ankaufsrecht als solchem folgt im Übrigen kein Verbot der ordentlichen Kündigung durch den Kl. Das Bestehen des Ankaufsrechts ist rechtlich völlig unabhängig vom Mietverhältnis (und umgekehrt).

2. Die Kündigung wurde dem Bekl. wirksam erklärt. […]

3. Dem Kl. stand auch ein Kündigungsgrund zu. Denn er kann sich auf das Sonderkündigungsrecht gem. § 573a Abs. 1 BGB berufen. Die streitgegenständliche Wohnung liegt in einem Gebäude von nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Eigentümer selbst bewohnt. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss stellen nämlich keine weitere, „dritte“ Wohnung dar.

a) Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend (BGH, NJW-RR 2008, 1329: BGH, NZM 2011, ZI). Danach wird unter einer Wohnung „ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht“. Die DIN 28356 definiert die Wohnung als „die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen, darunter stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit. Zu einer Wohnung gehören außerdem Wasserversorgung, Ausguss und Abort“ (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573a Rn. 20). Alle diese Einrichtungsmerkmale müssen sich innerhalb der abgeschlossenen Wohnung befinden (Schmidt-Futterer aaO. Rn. 21), jedoch können zu abgeschlossenen Wohnungen auch zusätzliche Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses gehören. Maßgebend sind die objektiven Gegebenheiten im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung; unerheblich ist, ob ein Ausbau möglich wäre (Schmidt-Futterer aaO. Rn. 25).

Bei der Beantwortung der Frage, was als Wohnung i.S.d. § 573a BGB anzusehen ist, ist eine Auslegung der Norm nach ihrem Sinn und Zweck zu berücksichtigen. Die Vorschrift des § 573a Abs. 1 BGB stellt eine Ausnahme von den zumeist mieterschützenden Normen des BGB dar. Sie bezweckt, es demjenigen Vermieter, der allein in einem Gebäude mit einem ihm nicht mehr genehmen Mieter wohnt, zu ermöglichen, sich in jedem Fall von diesem trennen zu können. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass es eine dem Vermieter nicht zumutbare Einschränkung seines Eigentums bedeuten würde, wenn er auf Dauer eine Person als alleinigen Mitbewohner akzeptieren müsste, mit der er sich nicht (mehr) versteht. Die Regelung des § 573a Abs. 1 BGB stellt daher eine den Vermieter schützende Rückausnahme im Kündigungsschutzrecht dar; sie muss daher in diesem Sinne (und nicht etwa aus Mieterschutzgründen einschränkend) ausgelegt werden. Demnach kann es nicht allein darauf ankommen, wie die objektiven Gegebenheiten sind, sondern es ist darauf abzustellen, ob der Mieter nach dem Verständnis eines objektiven Dritten zum Zeitpunkt der Kündigung davon ausgehen musste, dass in dem Mietobjekt nicht mehr als zwei selbständige Haushalte geführt werden (vgl. BeckOGK/Geib/Sesing-Wagenpfeil, 1.1.2025, BGB § 573a Rn. 17-18).

b) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze sind die Räumlichkeiten im Erdgeschoss nicht als dritte Wohnung zu qualifizieren. Dagegen sprechen insbesondere folgende Umstände:

- Die Räume, die der Bekl. als zusammengehörige Wohnung ansieht, stellen gerade keinen abgeschlossenen Wohnraum dar. Vielmehr handelt es sich um zwei jeweils nur vom Treppenhaus aus zugängliche Bereiche: einen „Hobbyraum“ und einen „Saunabereich“. Dass es prinzipiell möglich wäre, die beiden Teile durch eine Tür zu verbinden, ist irrelevant, da es auf den Zustand im Zeitpunkt der Kündigung ankommt. Jeweils für sich betrachtet, stellen die beiden Bereiche keine Wohnungen dar, da dem einen Teil die Möglichkeit fehlt, eine Küche einzurichten, während der andere Teil ohne Sanitäranlagen ist.

- Die Räume waren auch nie als abgeschlossene Wohnung geplant. Das wird auch daran deutlich, dass es an einem gesonderten Stromzähler fehlt: Der Strom wird gemeinsam mit dem Verbrauch des Kl. in dem darüberliegenden Geschoss erfasst. Das Erdgeschoss war im gesamten Verlauf des streitgegenständlichen Mietverhältnisses niemals an Dritte vermietet. Die Tatsache, dass gelegentlich Gäste des Kl. oder seine Pflegekraft den Ruhebereich vor der Sauna zum Übernachten genutzt haben, ändert daran nichts.

- Vielmehr wurden die Räume bis heute wie ein typischer ausgebauter Keller verwendet: Der Kl. hat in den einen Teil eine Sauna samt Sanitäranlagen eingebaut. Den anderen - von dem Saunabereich abgetrennten - Teil nutzte der Kl. erkennbar als Hobbyraum zur Präsentation von Schiffsmodellen; zugleich hatten die Parteien dort jeweils ihre Waschmaschinen aufgestellt.

- Gegen die Nutzbarkeit als Wohnung spricht schließlich auch der Umstand, dass die Heizungsanlage für das gesamte Gebäude sich im „hinteren“ Teil des Saunabereichs befindet und nur durch diesen zugänglich ist. Hinzu kommt, dass dieser Bereich über keine natürliche Beleuchtung verfügt. Der „Saunabereich“ liegt unterhalb der Erdoberfläche, seine einzige Fensternische, hinter der lediglich ein Lichtschacht liegt, ist außerdem vollständig von einem Einbauregal verdeckt.

Das Gericht ist daher der Auffassung, dass die Räume nach der Verkehrsanschauung und nach dem nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung auch des Vermieterwillens für den Bekl. erkennbaren Nutzungszweck nicht als weitere Wohnung konzipiert und gedacht waren. Dem Bekl. waren die Umstände bekannt, mit einer weiteren Mietpartei musste er realistischerweise nie rechnen. Vielmehr war ihm immer klar, dass er - wie es auch jahrzehntelang gelebte Vertragspraxis war - ohne weitere Mietpartei allein mit dem Kl. zusammen in einem Haus wohnte und in Zukunft wohnen würde. Dies rechtfertigt die Anwendung des § 573a Abs. 1 BGB. […]

Nach § 550 BGB bedarf ein langfristiges – für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossenes – Mietverhältnis der Schriftform. Das gilt auch für einen Verzicht des Vermieters auf eine ordentliche Kündigung. Ein Vertrauen des Mieters, der sich darauf verlassen hat, ist nicht geschützt.

Der klagende Vermieter hatte dem Mieter ein notarielles Ankaufsrecht bestellt und dabei mündlich zugesichert, dass er bis zur Ausübung des Rechts in der Wohnung bleiben könne. Später kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und berief sich dafür auf das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB (Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen). Der Mieter hielt das für treuwidrig, weil er im Vertrauen auf die Zusage Investitionen in das Haus getätigt und ein ihm vererbtes anderes Haus verkauft habe.

Das Amtsgericht Koblenz gab der Räumungsklage statt. Der Kündigungsverzicht sei formunwirksam; das Vertrauen des Mieters auf eine solche Zusage sei nicht geschützt. Auch aus dem Ankaufsrecht sei kein Verbot der ordentlichen Kündigung herzuleiten. Die Kündigung sei nach § 573a BGB begründet, weil es sich um ein vom Vermieter selbst bewohntes Zweifamilienhaus handele. Die Räume im Erdgeschoss seien nicht als Wohnung zu werten, denn es handele sich um zwei jeweils nur vom Treppenhaus aus zugängliche Bereiche. Auch wenn es grundsätzlich möglich wäre, die beiden Teile durch eine Tür zu verbinden, sei das unerheblich, weil es auf den Zustand im Zeitpunkt der Kündigung ankomme.