Unwirksamer Mietvertrag bei Personenidentität von Mieter und Vermieter, In-Sich-Mietvertrag

Ein wirksamer Mietvertrag kann nicht zustande kommen, wenn auf Vermieter- und Mieterseite dieselben Personen beteiligt sind.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung der Kl. ist nicht begründet.

Das Feststellungsbegehren der Kl. ist nicht begründet, weil ein Mietverhältnis mit ihnen durch den Vertrag vom 3. Mai 2009 nicht zustande gekommen ist.

Das Amtsgericht hat zutreffend unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 323/14, GE 2016, 849) ausgeführt, dass der Vertrag vom 3. Mai 2009 trotz seiner Bezeichnung als Mietvertrag keine mietvertraglichen Beziehungen der Parteien begründet hat. Danach kann ein Mietverhältnis nicht entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich eine Vermieterstellung einnimmt.

Zwar stimmt der Sachverhalt der Entscheidung des Bundesgerichtshofs insoweit nicht überein, als bei Abschluss des Vertrags im dort entschiedenen Fall eine Identität zwischen Mieter und Vermieter noch nicht vorlag, sondern diese erst später entstanden ist. Das ist für den zugrunde liegenden Rechtsgedanken indes nicht maßgeblich. Im Fall des Bundesgerichtshofs ist der Mietvertrag durch das Zusammenfallen von Mieter und Vermieter weggefallen. Zur Begründung hierfür beruft sich der Bundesgerichtshof ausdrücklich darauf, dass im Falle einer derartigen Konstellation bei Begründung des Vertragsverhältnisses von vornherein überhaupt kein Mietvertrag zustande kommen kann. Denn ein Schuldverhältnis setzt voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen sind (BGH aaO.).

Ohne Erfolg bleibt der Einwand der Kl., dass der Hinweis des Bundesgerichtshofs auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 - IX R 14/04) nicht trage. Zwar muss die steuerrechtliche Beurteilung eines Sachverhalts nicht zwingend mit den zivilrechtlichen Grundsätzen übereinstimmen. Im vorliegenden Fall kommt es indes auf solche etwaigen Unterschiede nicht an. Denn der Bundesfinanzhof hat die Frage der Personenverschiedenheit zwischen Mieter und Vermieter bzw. Gläubiger und Schuldner als Vorfrage für den zu Entscheidung anstehenden Steuersachverhalt ausdrücklich nach zivilrechtlichen Grundsätzen beurteilt und hierzu zivilrechtliche Rechtsprechung, nämlich die des Bundesgerichtshofs, zitiert.

Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass das Begehren der Bekl. auf Feststellung des Nichtbestehens eines Mietverhältnisses zwischen den Parteien begründet ist.

Die Berufung der Kl. hat auch nicht im Hilfsantrag Erfolg.

Es besteht auch kein Mietverhältnis zwischen der Miteigentümergemeinschaft und dem Kl. zu 2.

Abgesehen von der anfänglichen Identität zwischen Mieter und Vermieter und der nachträglichen Konfusion, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH aaO.) unbeachtlich ist, besteht im vorliegenden Sachverhalt kein maßgeblicher Unterschied. In beiden Fällen ist nur einer von zwei Mietern in die Vermieterstellung eingerückt bzw. bestand diese von vornherein.

Der Bundesgerichtshof (BGH aaO.) lehnt in diesen Fällen ein Mietverhältnis mit dem weiteren Mieter ab. Denn für die Existenz eines Mietverhältnisses sei das Recht des Mieters zur ausschließ­lichen ungehinderten Benutzung der Mietsache unter Ausschluss des Vermieters unerlässlich. Die Zurverfügungstellung einer Wohnung nur zur Mitbenutzung genüge hierfür nicht. Das ist aber angesichts der Vermieterstellung der Kl. zu 1. hier der Fall.

Die Verhältnisse der Beteiligten sind danach trotz der als Mietvertrag bezeichneten Vereinbarung vom 3. Mai 2009 grundsätzlich nach dem Gemeinschaftsrecht zu beurteilen. Danach ist diese als Verwaltungs- und Benutzungsregelung gemäß § 745 Abs. 2 BGB anzusehen (BGH, Urteil vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372). Dafür spricht im Übrigen auch der Inhalt der Vereinbarung. Denn unstreitig ging die der Kl. zu 1. eingeräumte Nutzungsmöglichkeit deutlich über den Umfang hinaus, der ihrem Miteigentumsanteil entsprach, während die anderen damaligen Miteigentümer einen geringeren Nutzungsanteil hatten und dafür keine Entschädigung an die anderen zu zahlen hatten. Dem entsprach letztlich die vereinbarte Vergütung, die nicht dem Wert der gesamten Nutzung entsprach, sondern den Mehrwert der Nutzung über den Miteigentumsanteil hinaus ausgleichen sollte.

Diese Vereinbarung bindet die Bekl. als Nachfolger des Miteigentümers B. gemäß § 1010 Abs. 1 BGB nicht, weil sie nicht im Grundbuch eingetragen war.

Wenn eine aus mehreren Personen bestehende Miteigentümergemeinschaft eine der auf dem Grundstück gelegenen Wohnungen an eines ihrer Mitglieder vermietet, kann kein Mietvertrag zustande kommen, wenn der Miteigentümer auf beiden Seiten des Vertrages mitwirkt.

Die Klägerin zu 1) war 2009 neben anderen Familienmitgliedern zu 1/6 Miteigentümerin eines Grundstücks, auf dem sich das Haus mit der von ihr bewohnten Wohnung befindet. Unter ihrer Beteiligung schlossen die Miteigentümer am 3. Mai 2009 als Vermieter mit ihr selbst und ihrem Ehemann, dem Kläger zu 2), als Mieter einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung. Die Klägerin zu 1) ist Alleinerbin des 1/3 Anteils einer inzwischen verstorbenen weiteren Miteigentümerin; die beklagte GbR hat den 1/3 Anteil eines anderen Miteigentümers erworben und ist seit dem 4. April 2016 im Grundbuch eingetragen. Eine weitere Miteigentümerin (1/6 Anteil) ist zwischenzeitlich verstorben. Weil die Beklagte der Nutzung der Wohnung durch die Kläger mangels wirksamen Mietvertrags widerspricht, erhoben diese Feststellungsklage auf das Bestehen eines Mietvertrages; die Beklagte verlangt widerklagend die Feststellung des Nichtbestehens eines Mietverhältnisses.

Das AG Schöneberg wies die Klage ab und gab der Widerklage statt, die Berufung hatte keinen Erfolg. Trotz der Bezeichnung als Mietvertrag konnten zwischen den damaligen Parteien keine mietvertraglichen Beziehungen begründet werden. Ein Schuldverhältnis setze voraus, dass Gläubiger und Schuldner unterschiedliche Personen seien; hieran habe es deswegen gefehlt, weil auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt war, die zugleich eine Vermieterstellung einnahm. Ein Mietverhältnis bestünde auch nicht zwischen der Miteigentümergemeinschaft und dem Kläger zu 2); es fehle für die Annahme eines Mietverhältnisses an dem Recht zur ungehinderten Benutzung der Mietsache unter Ausschluss des Vermieters. Auszugehen sei davon, dass das Rechtsverhältnis der damals am Vertrag Beteiligten dem Gemeinschaftsrecht unterfalle. Hieran sei die Beklagte allerdings nicht gebunden, weil keine Eintragung im Grundbuch erfolgt sei.