Unwirksame Widerrufs-Klausel in bezug auf Untervermietungs-Erlaubnis

Unwirksame Widerrufs-Klausel in bezug auf Untervermietungs-Erlaubnis; Untervermietung; Formularmietvertrag; Gewerbemietverhältnis; Widerrufs-Klausel; Untermieterlaubnis; Formularklausel; unwirksame

Die uneingeschränkte Klausel in einem Formular-Mietvertrag über Geschäftsräu me, daß der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung widerrufen könne, ist unwirksam.

II.1.a. Der Formular-Mietvertrag zwischen dem Vermieter und der Kl. enthält mit der Klausel: "Die Einwilligung (zur Untervermietung, Anm. d. Red.) kann widerrufen werden" einen uneingeschränkten Wi derrufsvorbehalt. Er hält indessen der Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG nicht stand (vgl. Graf von Westphalen in: Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, AGB-Gesetz, Bd. III, 2. Aufl., Klausel werk "Miet-AGB" Rdn. 35).

bb) Die Erlaubnis zur Untervermietung nach § 549 Abs. 1 BGB gewinnt ihre wesentliche Bedeutung da raus, daß der Rahmen für den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache erweitert wird (vgl. Staudinger Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearb. 1981, § 549 Rz. 24). Die im Umfang der Erlaubnis einmal eingetre tene Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten für den Mieter ist in der Regel dazu bestimmt, eine recht lich und wirtschaftlich geeignete Grundlage für seine Dispositionen als Untervermieter zu schaffen. Se in hieran bestehendes Interesse findet in der Regelung des § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB ihren Ausdruck, wonach der Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt ist, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert, ohne daß in der Person des Dritten (Untermieters) ein wichtiger Grund vorliegt. Eine unter dem Vorbehalt freier Widerruflichkeit erteilte Erlaubnis widerspricht der auf die Alternativen: zulässige Nutzungserweiterung oder Recht zur außerordentlichen Kündigung ausgerichteten Regelung des § 549 Abs. 1 BGB. Diese Beurteilung gilt unabhängig davon, ob auch der Ausschluß des Kündigungsrechts nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB in § 9 Nr. 3 Satz 3 des Formular-Mietvertrags gemäß § 9 AGBG unwirk sam ist (vgl. dazu Graf von Westphalen aaO; Staudinger-Emmerich aaO § 549 Rz. 34 a; Sternel, Mie trecht, 2. Aufl., Rdn. II 341), wenngleich sich aus dem Zusammenspiel mit dieser Klausel zusätzliche Gründe für die Unwirksamkeit des uneingeschränkten Widerrufsvorbehalts ergeben können. Jedenfalls in einem Formular-Mietvertrag ist die Einräumung eines dem Vermieter schlechthin zustehenden Rechts zum Widerruf der von ihm konkret erteilten Erlaubnis zur Untervermietung eine unangemessene Be nachteiligung des Mieters und deshalb unwirksam.

3. Dem Berufungsgericht war auch die Entscheidung über die Kosten der Revisionsinstanz zu übertra gen, die vom endgültigen Ausgang des Rechtsstreits abhängt.