Unwirksame Vorfälligkeitsklausel in Altverträgen

Unwirksame Vorfälligkeitsklausel in Altverträgen; kein Rechtsschutzbedürfnis für Räumungsklage gegen ausgezogenen Mitmieter

1. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Räumungsklage gegen einen ausgezogenen Mitmieter entfällt, wenn dieser erklärt, in die Wohnung nicht mehr einziehen zu wollen. 2. Bei einer unwirksamen Vorfälligkeitsklausel in einem Mietvertrag, der vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurde, ist die Miete am Monatsende zu zahlen.

3. Eine Vorfälligkeitsklausel ist unwirksam, wenn der Mieter mit Gegenansprüchen nur nach vorheriger schriftlicher Anzeige aufrechnen darf (Bestätigung der st. Rspr. der Kammer).

Der Kl. nimmt die Bekl. auf Räumung der mit - nur von den Bekl. unterschriebenen - Mietvertrag vom 8. April 1986 gemieteten Wohnung aufgrund der am 5. Februar 2002 ausgesprochenen Kündigung mit der Begründung in Anspruch, diese hätten die Mieten für Januar und Februar 2002 bis zu diesem Zeitpunkt nicht gezahlt. Da bereits in einem vorangegangenen Räumungsrechtsstreit die Nachzahlung der Mieten im März 2001 die mit Schreiben vom 21.8.2000 ausgesprochene Kündigung geheilt habe, könnten sich die Bekl. nicht auf eine erneute Heilung berufen.

Der Bekl. zu 2 beruft sich darauf, daß er unstreitig bereits aus der Wohnung ausgezogen ist und auch nicht mehr beabsichtigt, in diese wieder einzuziehen. Beide Bekl. berufen sich darauf, daß mangels Unterzeichnung des Mietvertrages seitens des Vermieters die darin enthaltene Vorfälligkeitsklausel nicht gelte, so daß sie aufgrund der Fortgeltung des § 551 BGB a. F. mit ihrer Mietzahlung am 7. Februar 2002 nur mit einer Monatsmiete in Verzug gewesen seien. Selbst bei Geltung des § 569 b BGB n. F. (gemeint: § 556 b BGB n. F.) seien sie im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung am 5. Februar 2002 noch nicht mit zwei Monatsmieten in Verzug gewesen, da auch dann Fälligkeit der zweiten Miete erst mit Ablauf des 5. Februar 2002 eingetreten sei, da es sich um einen Sonnabend gehandelt habe.

(...)

1. Berufung des Bekl. zu 2

Die Berufung des Bekl. zu 2 hat schon deswegen Erfolg, weil das Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungsklage gegen ihn auf Grund seines Auszuges aus der Wohnung und der vorstehend wiedergegebenen Erklärung entfallen ist.

Zwar erlischt nach dem RE des BGH vom 2.11.1995 (NJW 1995, 515 = GE 1996, 255) dadurch, daß einer von mehreren Mietern den Besitz an der Wohnung im Gegensatz zu dem anderen aufgibt, nicht der gegen diesen gerichtete Rückgabeanspruch. Für den ausgezogenen Mieter liegt auch nicht Unmöglichkeit vor. Unvermögen liegt auch nicht vor, da nicht auszuschließen ist, daß der ausgezogene Mieter durch Einwirkung auf den verbliebenen Mieter die Rückgabe an den Vermieter herbeiführen kann. Die Räumungsklage ist daher auch gegen den ausgezogenen Mieter zu richten (Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. 2002, § 546 BGB Rn. 2). Das Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungsklage entfällt aber, wenn - wie hier - der ausgezogene Mieter erklärt, sich keinerlei Rechte an der streitbefangenen Wohnung mehr zu berühmen. Insoweit reicht die Erklärung im Schriftsatz vom 23.10.2002 aus, daß er nicht mehr beabsichtigt, in die Wohnung wieder einzuziehen. Unabhängig davon war aber seine Berufung auch aus den zu 2. angeführten Gründen erfolgreich.

2. Berufung der Bekl. zu 1

Die Berufung der Bekl. zu 1 - und damit aus diesem Grunde auch diejenige des Bekl. zu 2 - hatte Erfolg, weil im Zeitpunkt des Zugangs der fristlosen Kündigung kein kündigungsbegründender Rückstand gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3. a) BGB bestand, der auf die nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1.9.2001 ausgesprochene Kündigung anzuwenden war.

Denn die Vorfälligkeitsklausel in § 4 Nr. 1 des nur von den Bekl. unterschriebenen Mietvertrages vom 8.4.1996 war unwirksam, da gem. § 8 des Mietvertrages die Aufrechnung nur nach vorheriger schriftlicher Anzeige einen Monat vor Fälligkeit der Miete zulässig war, wodurch das Minderungsrecht des Mieters eingeschränkt wurde (BGH WuM 1978, 620; OLG Hamm NJW-RR 1989, 274, 275). Wegen der Unwirksamkeit der Aufrechnungsklausel war aber auch die Vorfälligkeitsklausel unwirksam (BGH GE 1995, 40 = NJW 1995, 254 f. = WuM 1995, 28). Unabhängig von der Frage, ob die Regelungen in dem nur von den Bekl. unterschriebenen Mietvertragsformular Bestandteil eines auf dieser Grundlage zustande gekommenen mündlichen Mietvertrages waren oder nicht, galt mithin für die Fälligkeit der Miete die - anstelle der unwirksamen Regelung des Mietvertrages tretende - gesetzliche Regelung des § 551 BGB a. F., wonach die Miete nach dem Ende des jeweiligen Monats zu zahlen war. Diese Regelung ist durch § 556 b BGB als neue gesetzliche Regelung nicht abgelöst worden, da sie nicht für Altverträge gilt (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB - so auch Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001). Unabhängig, ob die Kündigung den Bekl. am 5.2. oder erst am 15.2.2002 zuging, waren sie zu diesem Zeitpunkt nur mit einer Miete im Verzug, so daß die Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 21 Satz 1 Nr. 3 a BGB i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nicht vorlagen.

Auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB war die Kündigung nicht gerechtfertigt, da allein der Rückstand mit einer Monatsmiete nicht als erhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne angesehen werden kann.

Das Oberlandesgericht Schleswig hatte 1982 gemeint, für eine Räumungsklage gegen den ausgezogenen Mitmieter fehle es am Rechtsschutzbedürfnis. Der Bundesgerichtshof hat diese Auffassung ausdrücklich verworfen. Gleichwohl hat jetzt wieder das Landgericht Berlin wie das OLG Schleswig entschieden.

Der Mitmieter war schon seit längerem ausgezogen und hatte im Rechtsstreit auf Räumung erklärt, er beabsichtige nicht mehr, in die Wohnung wieder einzuziehen

Das Landgericht Berlin meint, dann entfalle das Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungsklage. Diese sei aber auch deshalb unbegründet, weil die Kündigung unwirksam gewesen sei mangels Verzugs mit zwei Monatsmieten. Die Vorfälligkeitsklausel in dem Mietvertrag sei unwirksam, weil die Aufrechnung von einer Anzeigepflicht des Mieters abhängig gemacht werde.

Die Ausführungen des Landgerichts zum Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungsklage sind zweifelhaft, zumal es nach der Auffassung der Kammer darauf gar nicht ankam, weil die Kündigung ohnehin unwirksam war. Jedenfalls weicht die Kammer von dem Rechtsentscheid des BGH mit einer wenig tragfähigen Begründung ab. Nach dem Rechtsentscheid des OLG Schleswig (RiM 1, 680) sollte bei einer Herausgabeklage kein Rechtsschutzbedürfnis bestehen, wenn der ausgezogene Mitmieter den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben und den Vermieter davon in Kenntnis gesetzt hatte. Der BGH (GE 1996, 255) verweist demgegenüber darauf, daß beide Mieter als Gesamtschuldner auf Räumung haften und die Rückgabepflicht erst dann erlischt, wenn alle Mieter geräumt haben. Es bestehe auch ein Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungsklage gegen den ausgezogenen Mitmieter, der schließlich auf Schadensersatz für den Fall der Nichterfüllung hafte und auch schließlich seine Entscheidung revidieren und wieder in die Wohnung einziehen könne.