Unwirksame Vollmachtklausel

Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, daß sie gegenüber einem Mieter abgegeben wird, wenn eine entsprechende Empfangsvollmacht der Mieter untereinander mit dem Vermieter vereinbart ist, was auch durch AGB bewirkt werden kann

( hier: "2. Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Willenserklärungen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich. Die Mieter gelten zur Vornahme und Entgegennahme solcher Erklärungen als gegenseitig bevollmächtigt.

3. Tatsachen, die für einen Mieter eine Verlängerung oder Verkürzung des Mietverhältnisses herbeiführen oder für oder gegen ihn einen Schadensersatz- oder sonstigen Anspruch begründen, haben für die anderen Mieter die gleiche Wirkung. Die Kündigung eines Mieters bewirkt die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses").

Klauseln in derartigen AGB, durch die sich Mieter gegenseitig zur Abgabe von Willenserklärungen gegenüber dem Vermieter bevollmächtigen, ohne den Kreis der in Betracht kommenden Erklärungen einzugrenzen, sind auch in Mietverträgen über Geschäftsraum unwirksam, wenn nicht auf Beendigung des Mietverhältnisses gerichtete Erklärungen wie Kündigung oder das Angebot eines Mietaufhebungsvertrages ausdrücklich ausgenommen sind.

I. Der Kl. als Testamentsvollstrecker über den Nachlaß der Vermieterin B. P. hat die Bekl. zu 1 und 2 gesamtschuldnerisch auf Zahlung von Mietzins und Nutzungsentschädigung und sämtliche Bekl. als Gesamtschuldner auf Räumung von Wohn- und Geschäftsräumen in der F.straße in B. in Anspruch genommen.

II. Die Berufung des Bekl. zu 2), über die jetzt in der Hauptsache noch zu entscheiden ist, ist erfolgreich. Das Landgericht hat den Bekl. zu 2) zu Unrecht zur Zahlung von Mietzins für die Räume in der F.straße in B. (Dezember 2000 bis September 2001) sowie zur Räumung und Herausgabe der Räume an die Kl. verurteilt: Das Mietverhältnis auch mit dem Bekl. zu 2) ist jedenfalls durch die vorsorglich ausgesprochene Kündigung der Vermieterin vom 9. November 1992 beendet worden. Infolgedessen ist er nicht zur Mietzinszahlung für den streitgegenständlichen Zeitraum verpflichtet. Da die Vermieterin das Mietverhältnis anschließend mit dem Bekl. zu 1) allein fortgesetzt und diesem den Besitz an den Räumen belassen hat, kann der Kl. als Testamentsvollstrecker der Kl. vom Bekl. zu 2) weder Zahlung von Nutzungsentschädigung noch Räumung und Herausgabe der Mieträume verlangen; das entsprechende Klagebegehren ist unbegründet. (...)

2. Der Mietvertrag ist durch die vorsorglich ausgesprochene Kündigung im Nachtragsangebot der Vermieterin vom 9. November 1992 wirksam beendet worden.

a) Mit dem Nachtragsangebot hat die Vermieterin gegenüber beiden Bekl. die Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen, und zwar auflösend bedingt für den Fall, daß mit ihnen als Mieter eine Einigung über die vorgeschlagenen Änderungen zustande kommen sollte.

Diese auflösende Bedingung, unter der die Kündigung ausgesprochen worden ist, ergibt sich zwar nicht ausdrücklich aus dem Text des Nachtragsangebotes. Dort wird die Kündigung nur als "vorsorglich" bezeichnet. Die Voraussetzung, unter der die Kündigung ausgesprochen worden ist, erschließt sich im Wege der Auslegung jedoch zweifelsfrei aus dem Zusammenhang des Textes (§§ 133, 157 BGB). Der vorgeschlagene Nachtrag regelt die Verlängerung des Mietvertrages vom 10. April 1980 um fünf Jahre bis zum 31. März 1998, eine Mieterhöhung sowie eine Betriebskostenüberwälzung auf die Mieter. Im übrigen enthält er die Klausel "Alle anderen Bestimmungen des Mietvertrages bleiben unverändert" sowie die Aufforderung: "Wenn Sie mit der Vertragsänderung einverstanden sind, schicken Sie uns bitte die beiliegende Kopie unterschrieben zurück". Damit sollte die Kündigung im Falle einer Einigung mit beiden Mietern unwirksam werden (vgl. zu dieser Möglichkeit der Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III.

A Rn. 201).

b) Der unstreitige Zugang des Schreibens vom 9. November 1992 beim Bekl. zu 1) war auch gegenüber dem Bekl. zu 2) als weiterem Adressaten wirksam.

Dies ergibt sich aus der auf Seite 3 des angefochtenen Urteils zitierten Klausel in § 19 Ziff. 2 des Mietvertrages, nach der es für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Empfangsbevollmächtigung der Mieter untereinander bestehen nicht. Entsprechende Formularklauseln sind bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume wirksam und schließen auch den Empfang einer Kündigung des Vermieters ein (vgl. Bub/Treier/Grapentin, aaO., IV Rn. 32 m. w. N.).

c) Die auflösende Bedingung, unter der die Kündigung ihre Wirkung verlieren sollte, ist nicht eingetreten. Eine wirksame Einigung über die Änderungsvorschläge mit beiden angesprochenen Mietern, also den Bekl. zu 1) und 2), ist nicht zustande gekommen, denn der Bekl. zu 1), der durch seine Unterschrift am 3. Dezember 1992 der Änderung und damit einer Fortsetzung des Vertrages zugestimmt hat, hat nicht als Vertreter des Bekl. zu 2) gehandelt; zudem war er vom Bekl. zu 2) hierzu nicht wirksam bevollmächtigt; dieser hat das Handeln des Bekl. zu 1) auch nicht genehmigt.

(1) Ein wirksames Handeln zu Lasten eines Vertretenen setzt grundsätzlich voraus, daß der Wille, in fremdem Namen zu handeln, erkennbar hervortritt. Es ist nicht erforderlich, daß der Vertreter ausdrücklich im Namen des Vertretenen handelt; es genügt, wenn sich ein Vertreterhandeln aus den Umständen ergibt (§ 164 Abs. 1 BGB).

Ferner sind Erklärungen eines Vertreters gegenüber einem Dritten nur zu Lasten des Vertretenen wirksam, soweit sie durch eine entsprechende Vertretungsmacht gedeckt sind. Fehlt die Vertretungsmacht bei einem Vertragsschluß, ist der Vertrag bis zur Genehmigung durch den Vertretenen schwebend unwirksam (§ 177 Abs. 1 BGB).

(2) Im vorliegenden Fall läßt sich bereits ein Handeln des Bekl. zu 1) im Namen des Bekl. zu 2) bei Abgabe seiner Unterschrift vom 3. Dezember 1992 nicht hinreichend feststellen.

Er hat nicht ausdrücklich als Vertreter gehandelt. Seiner Unterschrift fehlt jeder Vertretungszusatz. Den von der Vermieterin vorformulierten Satz oberhalb der Unterschrift ("Ich bin/wir sind mit der Vertragsveränderung einverstanden") hat der Bekl. zu 1) unverändert und ohne Streichungen stehenlassen. Damit ist seine Erklärung objektiv mehrdeutig.

Der Zusammenhang der Erklärung, insbesondere die lnteressenlage der Bekl. zu 1) und 2) führt nicht zu einem eindeutigen Erklärungsinhalt. Für ein Vertreterhandeln könnte sprechen, daß ein Ausscheiden des Bekl. zu 2) aus dem Mietverhältnis zu einer Alleinhaftung des verbleibenden Bekl. zu 1) für Forderungen des Vermieters unter Wegfall eines Ausgleichsanspruchs im lnnenverhältnis nach § 426 BGB führen würde. Andererseits ist unstreitig, daß der Bekl. zu 1) seit 1983 ohnehin alleine den Mietzins gezahlt und die Angelegenheit mit der Vermieterin allein geregelt hat. Diese hat ihn in dem ersten Nachtragsangebot vom 21. November 1989 auch als alleinigen Mieter angesprochen. Damit ergibt sich aus der erkennbaren Interessenlage des Bekl. zu 1) für ein Vertreterhandeln nichts.

Sodann fehlt die erforderliche wirksame Bevollmächtigung des Bekl. zu 1) durch den Bekl. zu 2) zur Vertragsverlängerung und Änderung der Vertragskonditionen.

Klauseln, durch die sich Mieter gegenseitig zur Abgabe von Willenserklärungen bevollmächtigen, ohne den Kreis der in Betracht kommenden Erklärungen einzugrenzen, sind auch in Mietverträgen über Geschäftsraum unwirksam, es sei denn, sie nehmen auf Beendigung des Mietverhältnisses gerichtete Erklärungen wie die Kündigung und das Angebot eines Mietaufhebungsvertrages ausdrücklich aus (vgl. Bub/Treier/Grapentin, aaO., IV Rn. 32 m. w. N.).

Eine solche wirksamkeitserhaltende differenzierte Regelung enthält die vom Landgericht auf Seite 3 des Urteils zitierte Vertretungsregelung in § 19 Ziff. 2 und 3 des Ursprungsmietvertrages gerade nicht. Nach § 19 Ziff. 2 gelten Mieter ohne Einschränkung zur Vornahme und Entgegennahme von Willenserklärungen als gegenseitig bevollmächtigt. § 19 Ziff. 3 schränkt dies für den Fall einer Kündigung gerade nicht ein, sondern bekräftigt, vielmehr die Kündigung eines Mieters bewirke die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses. Damit sieht der Vertrag eine uneingeschränkte wechselseitige Vertretung der Mieter untereinander für jede Art von Willenserklärungen vor - dies ist unwirksam.

Der Bekl. zu 2) hat den Bekl. zu 1) auch nicht nach den Regeln über die Duldungsvollmacht wirksam vertreten (vgl. hierzu BGH, VersR 1992, 989; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl. 2004, 173 Rn. 11 ff. m. w. N.). Für die dafür erforderliche positive Kenntnis des Vertretenen - hier des Bekl. zu 2) - von einem möglichen Vertreterhandeln des Dritten - hier des Bekl. zu 1) - fehlt jeder Anhaltspunkt.

Schließlich hat der Bekl. zu 2) die Erklärung des Bekl. zu 2) (gemeint: Bekl. zu 1, d. Red.) vom 3. Dezember 1992 nicht als Vertreterhandeln genehmigt, sondern im Gegenteil vorgetragen, die Erklärung sei als gesonderte Vereinbarung der Vermieterin nur mit dem Bekl. zu 1) zu verstehen. Auch unter diesem Gesichtspunkt ergibt sich für eine Vertretungsmacht des Bekl. zu 1) nichts.

c) Die ordentliche Kündigung der Vermieterin vom 9. November 1992 ist mit Ablauf des Monats November 1993 wirksam geworden.

Zum Zeitpunkt ihres Zugangs beim Bekl. zu 1), also spätestens am 3. Dezember 1992, an dem dieser seine Zustimmung erklärt hat, bestand der Vertrag bereits über 10 Jahre, folglich galt nach der Regelung in § 2 des Vertrages eine zwölfmonatige Kündigungsfrist. Der Lauf dieser Frist begann im Dezember 1992 und endete mit Ablauf des Monats November 1993.

Damit war der Bekl. zu 2) im der streitgegenständlichen Zeit von Dezember 2000 bis zum September 2001 nicht mehr Mieter der streitgegenständlichen Räume und schuldete daher auch nicht Zahlung des mit der Klage verlangten Mietzinses.

B. Der Bekl. zu 2) haftet auch nicht auf Zahlung des verlangten Betrages als Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB a. F. 1. Nach § 556 BGB a. F. ist ein Mieter verpflichtet, die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Die Rückgabepflicht ist nur dann erfüllt, wenn der Vermieter die Sache zurückerlangt hat. Für die Dauer der Vorenthaltung des Besitzes über das Ende des Mietverhältnisses hinaus haftet auch der ausgezogene Mieter nach § 557 Abs. 1 BGB a. F. auf Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe des vereinbarten Mietzinses.

II. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Der Bekl. zu 2) hat der Vermieterin nach Wirksamwerden der vorsorglich ausgesprochenen Kündigung vom 9. November 1992 die Räume nicht im Sinne des § 557 Abs. 1 BGB a. F. vorenthalten. Die Vermieterin hat das Mietverhältnis nach Ausspruch der Kündigung gegenüber den Bekl. zu 1) und 2) mit dem Bekl. zu 1) als einzigem Mieter fortgesetzt und diesem gegen Zahlung der entsprechenden Miete den Besitz an den Räumen belassen. Damit war sie einverstanden, den Besitz an den Räumen seinerzeit nicht zurückzuerhalten, so daß jeder Anknüpfungspunkt für eine Nutzungsausfallentschädigung fehlt.

C. Aus demselben Grund kann der Kl. jetzt nicht mit Erfolg Räumung und Herausgabe der Räume vom Bekl. zu 2) verlangen.

Zwar kann sich einer von mehreren Mietern nicht dadurch von seiner Rückgabepflicht befreien, daß er die Räume verläßt und dadurch im Gegensatz zu den anderen Mietern oder auch nur anderen Besitzern seinen Besitz daran vollständig aufgibt; ggf. muß er auf die unberechtigt in den Räumen zurückbleibenden Personen auch mit rechtlichen Mitteln einwirken und sie zur Rückgabe veranlassen (vgl. Bub/Treier/Scheuer, aaO., V Rn. 22 m. w. N.).

Die Vermieterin war jedoch nach der Kündigung vom 9. November 1992 mit der Weiternutzung der Räume durch den Bekl. zu 1) einverstanden, hat also vom Bekl. zu 2) Räumung und Rückgabe gerade nicht verlangt, insbesondere keine Einwirkung auf den Bekl. zu 1), die Räume zurückzugeben. Damit ist es ihr nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, nunmehr - 10 Jahre später und nach Beendigung des Mietverhältnisses auch mit dem Bekl. zu 1) - erstmals Rückgabe der Räume vom Bekl. zu 2) zu verlangen.

Mehrere Mieter können sich gegenseitig bevollmächtigen, für den anderen Post entgegenzunehmen oder auch Willenserklärungen für den anderen abzugeben. Die Rechtsprechung hat bisher schon gemeint, daß von solchen Vollmachten Kündigungen nicht gedeckt werden. Jetzt entschied das KG: Auch Anträge auf Vertragsauflösung sind nicht ausgenommen.

Der Vermieter stand mit den Mietern in Verhandlungen über Änderungen des Geschäftsraummietvertrages. Er kündigte vorsorglich fristgerecht gegenüber beiden Mietern für den Fall, daß es zu keiner Einigung über die vorgeschlagenen Änderungen komme. Die Änderungsvereinbarung wurde nur vom Beklagten zu 1) unterzeichnet, der den Mietgebrauch fortsetzte. Nach mehr als zehn Jahren verlangte der Vermieter Räumung und Nutzungsentschädigung vom Beklagten zu 2) unter Berufung auf die im Formularvertrag vorgesehene Vollmachtsklausel.

Mit Urteil vom 5. Januar 2004 wies das Kammergericht die Klage ab und meinte, die Kündigung des Vermieters habe das Vertragsverhältnis beendet. Der Zugang der Kündigung nur an den Beklagten zu 1) sei nach dem Formularvertrag wirksam. Unwirksam sei allerdings die weitere Formularklausel, wonach sich die Mieter gegenseitig zur Abgabe von Willenserklärungen bevollmächtigten. Es sei nämlich nicht der Fall der Kündigung oder des Antrags auf Vertragsauflösung durch den Mieter ausgenommen. Für diese Fälle sei eine formularmäßige Bevollmächtigung unwirksam, und da diese nicht im Klauseltext erwähnt seien, sei die ganze Vollmachtsklausel ebenfalls unwirksam. Damit sei eine Vertragsverlängerung jedenfalls mit dem Beklagten zu 2) nicht zustande gekommen, so daß dieser Miete oder Nutzungsentschädigung nicht schulde. Auch Räumung schulde er nicht nach Treu und Glauben, da der Vermieter mit der Weiternutzung durch den Beklagten zu 1) einverstanden gewesen sei.

Welche Vollmachtsklauseln in Formularverträgen wirksam sind und welche nicht, ist keineswegs abschließend geklärt. Vermieter und Mieter tun daher gut daran, im Zweifel nach dem BGB vorzugehen und alle vertragsändernden Erklärungen an alle zu richten, und Vereinbarungen von allen unterzeichnen zu lassen. Zu unterscheiden ist die Vollmacht für die Entgegennahme und für die Abgabe von Erklärungen. Für die Entgegennahme von Erklärungen des Vermieters (Mieterhöhung, Kündigung) können sich mehrere Mieter gegenseitig bevollmächtigen; eine ausdrückliche Regelung des Widerrufes aus wichtigem Grund ist nicht nötig (BGH GE 1997, 1458). Bei einer Empfangsvollmacht sind Willenserklärungen des Vermieters sowohl an den Mieter zu 1) als auch an den Mieter zu 2) gerichtet, so daß der Mieter zu 1) eine Erklärung für den Mieter zu 2) entgegennimmt. So war es wohl im Urteil des 12. Senats vom 5. Januar 2004, da es dort ausdrücklich heißt, die Kündigung war auch gegenüber dem Beklagten zu 2) als weiterem Adressaten wirksam. Wenn allerdings eine solche Adressierung fehlt, dürfte die Erklärung des Vermieters unwirksam sein, da es zu den wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts gehört, daß Vertragsänderungen nur einheitlich und nicht gegenüber einem Mitmieter möglich sind (ähnlich Sternel NZM 1998, 848).

Vollmachtsklauseln für die Abgabe von Erklärungen der Mieter dürfen nach einhelliger Auffassung nicht auch die Kündigung umfassen; ein Mieter darf also nicht für den anderen Mitmieter kündigen. Ist ein Ausschluß dafür nicht vorgesehen, ist die Vollmachtsklausel unwirksam. Neu und in den gängigen Mietvertragsformularen nicht berücksichtigt ist allerdings die Auffassung des Kammergerichts, dies gelte auch für das Angebot eines Mietaufhebungsvertrages durch einen der Mitmieter. Auch diese Möglichkeit muß ausdrücklich in der Vollmachtsklausel ausgeschlossen sein. Ist sie das nicht, ist die Klausel unwirksam. Es sei also wiederholt: Mieter und Vermieter tun gut daran, sich nicht blind auf solche Klauseln zu verlassen.